Katrin Schmalfuß Immobilien
Geprüfte Immobilienfachwirtin (IHK) 
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Lexikon

Gerne erklären wir Begriffe rund um die Immobilie, welche im Rahmen von persönlichen Überlegungen evtl. aufkommen werden. Schließlich soll die Möglichkeit gegeben werden, verschiedene Angebote richtig interpretieren zu können und so die Spreu vom Weizen zu trennen. Sollte eine Frage offen bleiben, stehen wir gerne für die Beantwortung zur Verfügung.

 

 

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Eigentümerversammlung

Konditionen

Schufa

Abnahmeverpflichtung

Eigentumswohnung

Konditionsanpassung

Schuldübernahme

Abschlussgebühr

Einheitswert

Sondernutzungsrecht

Abschreibung

Einliegerwohnung

Laufzeit

Sondertilgung

Abtretung

Erbbaurecht

Annuitätendarlehen

Erschließungskosten

Maklerprovision

Teilauszahlungszuschlag

Anschaffungskosten

Miteigentumsanteil

Teilungserklärung

Anschlussfinanzierung

Festdarlehen Muskelhypothek

Tilgung

Auflassung

Feuerrohbauversicherung

Tilgungsaussetzung

Auflassungsvormerkung

Flurkarte

Nachfinanzierung

Tilgungsplan

Aufteilungsplan

Flurstück

Nebenkosten

Tilgungssurrogat

Auszahlungsvoraussetzungen

Forward-Darlehen

Nebenleistungen

Tilgungsverrechnung

Freistellungserklärung

Negativbescheinigung

Treuhandzahlung

Baubeschreibung

Fremdkapital

Negativerklärung

Bauherrenhaftpflichtversicherung

Nichtabnahmeentschädigung

Umschuldung

Bauleistungsversicherung

Gemeinschaftsordnung

Nießbrauch

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Bauspardarlehen

Gewährleistungsbürgschaft

Nominalzins

Bausparsofortdarlehen

Geldbeschaffungskosten

Notaranderkonto

Verkehrswert

Beleihungsauslauf

Gesamtschuldner

Notarbestätigung

Vorfälligkeitsentschädigung

Beleihungsgrenze

Grundbuch

Notargebühren

Vorkaufsrecht

Beleihungsobjekt

Grundbuchauszug

Vorlast

Beleihungswert

Grunderwerbsteuer

Prolongation

Bereitstellungszins

Grundpfandrecht

Wertermittlung

Bewirtschaftungskosten

Grundschuld

Rangrücktritt

Wohngebäudeversicherung

Bürgschaft

Grundschuldbestellung

Rangstelle

Wohnrecht

Grundschuldzins

Realeigentum

Disagio

Grundsteuer

Refinanzierung

Zinsbindungsfrist

Restschuld

Zweckbestimmungserklärung

Effektivzins

Herstellungskosten

Risikolebensversicherung

Zwischenfinanzierung

Eigenkapital

Hypothek

Rückauflassungsvormerkung

Eigenleistung

Hypothekendarlehen

Rücktritt vom Darlehensvertrag

Eigennutzung

 

 

 

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung bescheinigt die Baubehörde Bauherren oder Besitzern von Mehrfamilienhäusern, die planen, ihre Wohnungen vor oder nach dem Hausbau zu verkaufen, dass alle mit Nummern zu bezeichnenden Wohnungen baulich so getrennt worden sind, dass sie als eigenständige und in sich abgeschlossene Einheiten funktionieren.  Die rechtliche Grundlage dafür bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vom 15.03.1951.

 Zu abgeschlossenen Einheiten können auch zusätzlich Räume außerhalb eines abgeschlossenen Bereichs zählen, wie z.B. Speicher- oder Kellerräume. Als abgeschlossen können auch Garagenstellplätze gelten, die dauerhaft markiert sind.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist als Voraussetzung zur Eintragung von Miteigentümern in das Grundbuch unumgänglich und ist neben dem Aufteilungsplan Voraussetzung für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum.

 

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Abnahmeverpflichtung

Durch die Abnahmeverpflichtung verpflichtet sich der Darlehensnehmer, sich innerhalb der vereinbarten Frist (Abnahmefrist) das Darlehen auszahlen zu lassen.

 

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Abschlussgebühr

Bei Vertragsbeginn zahlt der Bausparer eine Abschlussgebühr oder eine verzinsliche/unverzinsliche Einlage in Höhe von einem Prozent der Bausparsumme. Diese Einlage wird bei Inanspruchnahme des Darlehens als Abschlussgebühr verwendet und dient dazu, die Kosten der Bausparkasse zu decken.

 

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Abschreibung

Alle Wirtschaftsgüter, welche eine Wertminderung erfahren, können über ihre Nutzungsdauer verteilt als steuerlicher Verlust geltend gemacht werden. Diese Afa (Absetzung für Abnutzung)-Prozentsätze werden vom Finanzamt vorgegeben. Bei Immobilien können somit verschiedene Aufwendungen gegenüber den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. So kann z. B. auch ein bestimmter Anteil der Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes bei vermieteten Immobilien abgeschrieben werden bzw. steuermindernd geltend gemacht werden. Abschreibungen basieren lt. Gesetzgeber aufgrund von Abnutzungen. Grundstückswerte können somit nicht abgeschrieben werden. Man unterscheidet prinzipiell in 2 Formen der Abschreibung

  • lineare Abschreibung - jährlich gleich bleibende Abschreibungsbeträge

  • degressive Abschreibung - jährlich abnehmende Abschreibungsbeträge

Bei der degressiven Abschreibung tritt folglich eine steuermindernde Wirkung wegen der anfänglich höheren Abschreibung früher ein. Bei Neubauten gestattet der Gesetzgeber nur noch die lineare Abschreibung. Hier sollte unbedingt der Steuerberater hinzugezogen werden.

 

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Abtretung

Übertragung von Rechten und Ansprüchen auf einen Dritten. Innerhalb von Immobilienfinanzierungen besteht z. B. die Möglichkeit, die eigenen Rechte und Ansprüche aus Bausparverträgen, Kapitallebensversicherungen, Investmentfonds an die finanzierende Bank abzutreten.

 

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Annuitätendarlehen
Zins- und Tilgungszahlungen langfristiger Darlehen werden üblicherweise in gleich bleibenden Raten erbracht. Dies wird als Annuität bezeichnet. Die konstanten Zahlungen (Annuitäten) bestehen folglich aus Zins und Tilgung. Mit jeder Tilgungszahlung reduzieren sich die Schulden. Je geringer die Schulden werden, desto weniger Zinsen müssen gezahlt werden. Durch die fortlaufende Tilgung sinkt also allmählich der zu verzinsende Darlehensbetrag, so daß der Tilgungsanteil steigt und der Zinsanteil sinkt.

 

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Anschaffungs- und Herstellungskosten

Anschaffungskosten sind in Zusammenhang mit einer Baufinanzierung alle Kosten, die mit dem Erwerb oder der Erstellung einer Immobilie wirtschaftlich verbunden sind. Zu den Anschaffungskosten zählen der Kaufpreis, eventuelle Renovierungs- und Modernisierungskosten, Erschliessungs- und Finanzierungskosten sowie Nebenkosten (Maklerprovisionen, Grunderwerbsteuer, Notarkosten).

 

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Anschlussfinanzierung

Nach Ablauf der Zinsbindung muss der Kunde mit seiner Bank eine Anschlussfinanzierung vereinbaren. In der Regel erhält er von der Bank kurz vor Auslauf der Festschreibung ein Konditionsangebot. Der Kunde kann nach dem Ende der Zinsbindung aber auch eine Umschuldung (einen Wechsel des Kreditinstituts) in Betracht ziehen, da oftmals andere Anbieter zu diesem Zeitpunkt bessere Konditionen anbieten können.

 

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Auflassung

Auflassung ist ein Rechtsbegriff und bezeichnet die zum Eigentumswechsel von Flurstücken (§ 873 BGB) notwendige Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber.

Mit dem Verkauf von Grundstücken verhält es sich folgendermaßen: Für den Eigentumswechsel an einem Grundstück sieht das Gesetz (§ 925 Absatz 1 BGB) vor, dass Verkäufer und Käufer eine Erklärung, die sog. Auflassung, vor einem Notar abgeben müssen. Dazu ist es erforderlich, dass beide Parteien anwesend sind.

Allein damit findet der Eigentumswechsel jedoch noch nicht statt. Hinzu kommt noch die Eintragung der Rechtsänderung ins Grundbuch. In der Regel wird die Auflassung gleichzeitig mit der Beurkundung des Kaufvertrags erklärt. Möglich ist aber auch, dass zunächst der Kaufvertrag beurkundet und erst später die Auflassung erklärt wird. Daraus erschließt sich, dass die Auflassung nicht zwangsläufig Vertragsbestandteil sein muss. Da aber eine nachträgliche Auflassung weitere Kosten nach sich zieht, ist es üblich die Auflassung gleich zum Vertragsbestandteil zu machen.

 

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Auflassungsvormerkung

Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Sie gründet sich auf § 883 BGB und wird in der Regel in Grundstückskaufverträgen zugunsten des jeweiligen Käufers vereinbart. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuches eingetragen und schützt den zukünftigen Eigentümer davor, dass der Verkäufer ein Objekt z.B. an eine weitere Person verkauft und/oder weiterhin mit Grundpfandrechten belastet, die nicht mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen.

 

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Aufteilungsplan

Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum ist neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung ein Aufteilungsplan. Er entspricht in seinem Erscheinungsbild im Wesentlichen den für die Baugenehmigung erforderlichen Bau-, insbesondere Grundrisszeichnungen im Maßstab 1:100. In ihm werden die Sondereigentumseinheiten (Wohnungen, die zu den Wohnungen gehörenden Kellerräume, PKW-Stellplätze bzw. Garagen, gewerbliche Einheiten) in jeweils aufsteigender Nummernfolge bezeichnet und oftmals mit farblichen Abgrenzungslinien dargestellt. Balkone und Loggien (nicht dagegen ebenerdige Terrassen) müssen in die farbliche Umrandung einbezogen werden, damit ihr Sondereigentumscharakter eindeutig wird. Die Nummern sind Bezugsgrundlage für die Bestimmung des Sondereigentums in der Teilungserklärung. Das Merkmal der Abgeschlossenheit muss sich aus der Darstellung im Aufteilungsplan ergeben. Dieser muss das Gesamtgebäude erfassen. Der Aufteilungsplan ist der Teilungserklärung bzw. der Urkunde über die vertragliche Einräumung von Sondereigentum als Anlage beizufügen und wird damit Bestandteil der Grundakte.

 

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Auszahlungsvoraussetzungen

Die Bank zahlt Ihr Darlehen erst dann aus, wenn die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt und entsprechende Unterlagen vorgelegt worden sind. Hierzu gehören vollständig unterzeichnete Darlehensverträge, Eintragung der Grundpfandrechte an vereinbarter Rangstelle im Grundbuch sowie alle sonstigen von der Bank gemäß den jeweiligen Besonderheiten des Einzelfalls verlangte Urkunden, Unterlagen und Nachweise (Kaufvertrag, vollständige Objektunterlagen, Objektfotos, Fertigstellungsnachweis, Einkommensnachweise. etc.)

 

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Baubeschreibung

Die Baubeschreibung beinhaltet eine detaillierte Aufstellung über alle Ausstattungs- und Ausfertigungsmerkmale. Diese Aufstellung ermöglicht es Käufer und Darlehensgeber die Bauweise und die Qualität des Gebäudes zu beurteilen. Darüber hinaus ist sie Bestandteil des Antrages auf Baugenehmigung und wichtige Unterlage bei der Finanzierungsanfrage.

 

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Bauherrenhaftpflichtversicherung

Bauherrenhaftpflicht besteht grundsätzlich für jeden Bauwilligen, denn er schafft durch sein Vorhaben eine Gefahrenquelle für sich und andere, weshalb eine Bauherrenhaftpflichtversicherung angeraten ist.

Entstehen Dritten Schäden durch das Bauvorhaben, kann der Bauherr von diesen in Anspruch genommen werden. Das ist im Übrigen auch der Fall, wenn der Bauherr sachverständige Personen, wie Unternehmer, Handwerker oder Architekten, beauftragt hat. Dies entbindet den Bauherren nicht von seiner Sorgfaltspflicht. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt Bauherren während der gesamten Projektzeit vor möglichen Ansprüchen, wenn ein entstandener Schaden durch das Bauvorhaben verursacht worden ist. Beispielsweise, wenn die Grube unzureichend abgesichert wurde, herabfallendes Baumaterial Passanten oder parkende Autos beschädigt. Nach der Baufertigstellung ist die Bauherrenhaftpflicht nicht mehr nötig, aber es sollte eine private Haftpflichtversicherung abgeschlossen werden.

 

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Bauleistungsversicherung

Bauleistungsversicherung oder auch Bauwesenversicherung ist quasi die Vollkasko-Versicherung für Schäden am Bauwerk und der Baustelle während der gesamten Bauzeit. Versichert sind im allgemeinen unvorhergesehene Beschädigungen oder Zerstörungen von Leistungen durch höhere Gewalt, also der so genannte Bauunfall während der Bauzeit.

Versichert werden durch die Bauleistungsversicherung folgende Schäden:

Elementarereignisse wie Sturm, Frost, Hagel und Regen
Fahrlässigkeit und Böswilligkeit der Erfüllungsgehilfen/Auftragnehmer
Beschädigungen durch fremde Personen
Ausführungsfehler
Ungeschicklichkeit der Ausführenden
Diebstahl fest mit dem Gebäude verbundener Teile

Leistungen, die durch die Bauleistungsversicherung abgesichert werden sind:

Schadensgutachterkosten
Baugrund und Bodenmassen
Aufräumungskosten
Unvorhergesehene Schäden
Schäden im Bergbaugebiet
Gefahr des Aufschwimmens
Innere Unruhen, Streik, Aussperrung
Leitungswasser- und Sturmschäden an fertig gestellten Bauteilen

 

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Bauspardarlehen

Bauspardarlehen sind Darlehen von Bausparkassen, auf die der Bausparer einen Anspruch hat, wenn er die Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt. Der Bausparzins liegt in der Regel zwischen 4,5% und 5%. Die Regellaufzeit liegt zwischen 10 und 11 Jahren. Die Höhe der Annuität richtet sich nach dem gewählten Tarif und bewegt sich zwischen 3% und 10% der Bausparsumme je Monat. In den Standardtarifen beträgt die Monatsrate, die an die Bausparkasse abzuführen ist, 6% der Bausparsumme. Die für die Zuteilung zu erreichende Bewertungszahl wird nach einem "Zeit-mal-Geld-System" ermittelt

 

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Bausparsofortdarlehen

Ein Bausparsofortdarlehen bedarf des Abschlusses eines Bausparvertrages, wird bis zur Zuteilung des Bausparvertrages gewährt und mit der zugeteilten Bausparsumme abgelöst

 

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Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf ist eine errechnete Größe und stellt das Verhältnis zwischen Ihrem Darlehen (zzgl. bestehender Vorlasten) und dem Beleihungswert des Objektes dar, welcher fremdfinanziert wird.

 

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Beleihungsgrenze

Wert, bis zu dem das Grundstück nach gesetzlichen und satzungsmäßigen Vorschriften des Kreditinstitutes mit Grundpfandrechten belastet werden darf. In der Regel darf die Belastung 3/5 = 60% des Beleihungswertes nicht übersteigen.

 

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Beleihungsobjekt

Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen, können als dingliche Sicherheiten für eine Baufinanzierung dienen. Sie fungieren dann als Beleihungsobjekte. Die finanzierende Bank wird in der Regel über eine Eintragung von Grundschulden abgesichert.

 

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Beleihungswert

Der sogenannte Beleihungswert wird nach der Beleihungsrichtlinie der jeweiligen Kreditinstitute ermittelt. Von ihm hängt die Höhe des möglichen Darlehens ab, da der Beleihungswert den langfristig erzielbaren Wiederverkaufswert darzustellen versucht (Verkehrswert abzgl. eines Sicherheitsabschlags).

 

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Bereitstellungszins

Entgelt für die vom Kreditinstitut bereitgestellten (refinanzierten) und vom Darlehensnehmer noch nicht in Anspruch genommenen Darlehen oder Darlehensteile. Der Bereitstellungszins beträgt i. d. R. 3% p. a. bzw. 0,25% p. M.

 

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Bewirtschaftungskosten

Sind Betriebskosten für die laufenden Unterhaltung einer Immobilie. Bewirtschaftungskosten lassen sich unterteilen in: 

  • Umlagefähige Betriebskosten: z. B. Grundsteuer, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Entwässerung, Wasserverbrauch, Allgemeinstrom, Hausmeister, Hausreinigung, Schornsteinfeger, Versicherungen

  • Nicht umlagefähige Betriebskosten: z.B. Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis, Instandhaltungskosten. Nicht umlagefähige Betriebskosten dürfen mit dem Mieter nicht abgerechnet werden.

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Bürgschaft

Eine Bürgschaft ist ein Vertrag zwischen dem Bürgen und dem Gläubiger eines Dritten. Durch die Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge, dem Gläubiger für die Erfüllung der Verbindlichkeit des Schuldners einzustehen - der Bürge haftet mit seinem gesamten Vermögen (selbstschuldnerische Bürgschaft). Gesetzlich geregelt ist die Bürgschaft in §§ 765 ff. BGB.

 

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Disagio

Disagio, auch als Abgeld bezeichnet, ist der Betrag, den der Geber, beispielsweise eines Darlehens, etwa die Bank, neben den normalen Zinsen verlangt. Die Zahlung eines solches Disagios, das in der Regel (von der Bank) sofort einbehalten wird, ist auch beim Verkauf von Forderungen, Hypotheken oder Pfandbriefen sowie Wertpapieren üblich. Das Disagio ist steuerlich wie eine Zinszahlung zu behandeln. Das heißt, es gehört beim Schuldner zu den Finanzierungskosten. Dient das Disagio beispielsweise der Erzielung von Mieteinkünften nach dem Erwerb einer Immobilie, so gehört es zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten. Dies schlägt sich dann in niedrigeren Folgezinszahlungen nieder. Allerdings darf das Disagio nicht mehr als 10 Prozent des Finanzierungsbetrages ausmachen, damit es sofort in voller Höhe steuerlich berücksichtigt werden kann.

 

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Effektivzins

Auf die Frage, wie teuer ein Darlehen ist, antworten manche Kreditgeber nur mit der halben Wahrheit. Sie nennen den Nominalzinssatz - den Grundzins, der keine Gebühren und Nebenkosten enthält. Rechnet man diese mit ein, steigen die tatsächlichen Kosten um zwei bis drei Prozent. Vergleichen Sie stets den Effektivzinssatz. Er berücksichtigt zwar nicht alle preisbestimmenden Faktoren, aber zumindest Disagio, Bearbeitungsgebühren, Tilgungsverrechnung, Zinsfestschreibung. Im Effektivzins nicht eingerechnet sind zum Beispiel: Bereitstellungszinsen, Kontoführungs- und Schätzgebühren, Teilauszahlungsaufschläge, Versicherungsprämien, Verwaltungskostenpauschalen, Treuhandgebühren, Abschlussgebühren bei Bausparverträgen, Zinsverluste bei Bausparverträgen und Versicherungsdarlehen. Der Effektivzins ermöglicht den Vergleich von verschiedenen Angeboten.

 

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Eigenkapital

Unter Eigenkapital versteht man die eigenen Vermögensreserven bzw. Werte, welche in die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Hierzu zählen beispielsweise Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Wertpapiere, eigenes unbelastetes Grundstück, Bausparguthaben und Eigenleistungen an der Immobilie.

 

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Eigenleistung
Persönliche Arbeitsleistung, die für den Bau oder Ausbau eines Bauwerks eingesetzt wird. Diese Selbst-, Verwandten- und Nachbarschaftshilfe wird als Teil des Eigenkapitals grundsätzlich zu Unternehmerpreisen bewertet. Bauherren, die Eigenleistung zusammen mit Hilfskräften durchführen, haben diese Arbeiten als Unternehmer nicht gewerbsmäßiger Bauarbeiten bei der örtlich zuständigen Bau-Berufsgenossenschaft anzumelden, die Namen der beschäftigten Personen, deren geleistete Arbeitsstunden und evtl. Entgelte dafür nachzuweisen und ggf. einen von der Berufsgenossenschaft festgelegten Beitrag für die gesetzliche Unfallversicherung zu zahlen. Allerdings darf die betragsmäßige Höhe der Eigenleistung nicht überschätzt werden. Auch können Risiken durch beispielsweise den Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen gegenüber einem Unternehmer entfallen.

 

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Eigennutzung
Generell unterscheidet man die Anschaffung einer Immobilie als Kapitalanlage oder zwecks Eigennutzung. Bei der Eigennutzung wird die Wohnung oder Immobilie zu eigenen Wohnzwecken und nicht gewerblich genutzt.

 

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Eigentümerversammlung

Sobald Sie eine Eigentumswohnung erworben haben, sind Sie nicht nur für Ihre eigenen vier Wände verantwortlich. Zusammen mit Ihren Miteigentümern sind Sie auch für die Belange des Hauses bzw. das darin befindliche Gemeinschaftseigentum zuständig. Für die Regelung gemeinschaftlicher Belange sieht das Wohneigentumsgesetz (WEG) die so genannte Eigentümerversammlung vor. Mindestens einmal im Jahr sollte die Eigentümergemeinschaft zusammentreten, um gemeinschaftliche Beschlüsse über die Abrechnung des abgelaufenen Wirtschaftsjahres und über den Wirtschaftsplan des kommenden Jahres zu fassen. Ebenfalls gemeinsam muss über Maßnahmen und Zeitpunkte von Instandhaltungen und Instandsetzungen wie z. B. Renovierungsarbeiten und Baumängelbeseitigung beraten werden.

 

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Eigentumswohnung

Gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) haben Hausbesitzer und Bauherren die Möglichkeit, innerhalb eines Gebäudes eine einzelne Wohneinheit in eine Eigentumswohnung umzuwandeln.

Da ein Erwerber einer Eigentumswohnung einen Teil des Hauses und einen Teil des Grundstücks erwirbt, muss rechtlich zwischen dem Sondereigentum an der Wohnung selbst und dem dazugehörigen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (Gemeinschaftseigentum) unterschieden werden. Beide sind Bestandteile des Wohnungseigentums und untrennbar miteinander verbunden.

Dies bedeutet, dass beim Erwerb einer Eigentumswohnung das Sondereigentum an der Wohnung selbst und der zugehörige Miteigentumsanteil an gemeinschaftlichem Eigentum erworben wird. Im Gegensatz zum Wohnungseigentum wird von Teileigentum dann gesprochen, wenn es sich um Sondereigentum handelt, welches nicht zu Wohnzwecken dient (zum Beispiel: Laden- und Büroräume

 

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Einheitswert

Der Einheitswert entspricht einem vom Finanzamt festgesetzten Richtwertes für Grundstücke und Gebäude, der als Grundlage für u. a. für die Grundsteuern herangezogen wird. Dieser Wert liegt in der Regel deutlich unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie und wird mittels des Einheitswertbescheides dem Eigentümer mitgeteilt.

 

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Einliegerwohnung

Eine in einem Ein- oder Mehrfamilienhaus befindliche zusätzliche Wohnung, die bestimmte Anforderungen, z.B. an die Wohnfläche, Hygiene, sanitäre Ausstattung, erfüllt sowie eine Kochgelegenheit und einen separaten Eingang aufweisen (in sich abgeschlossene Wohnung) muss. Die Wohnungsgröße muss mindestens 25 Quadratmeter betragen.

 

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Erbbaurecht

Als Erbbaurecht gilt das veräußerbare und vererbbare Recht auf fremden Grund und Boden ein Gebäude zu besitzen. Das Erbbaurecht entsteht im zivilrechtlichen Sinn mit der Eintragung ins Grundbuch. Das Erbbaurecht unterliegt einer gesonderten Bewertung. Als zwei selbständige wirtschaftliche Einheiten gelten das Erbbaurecht und das mit den Erbbaurecht belastete Grundstück. Beide unterliegen einer gesonderten Bewertung. Die Bestellung des Erbbaurechts unterliegt der Grunderwerbssteuer. Des Weiteren unterliegen das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück (falls kein Gebäude errichtet wurde) und das Erbbaurecht der Grundsteuer. Erbbauzinsen sind beim Erbbauberechtigten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu behandeln. Kosten, die mit dem Erwerb des Erbbaurechts im Zusammenhang stehen, können abgeschrieben werden. Gleiches gilt für die aufgrund des Erbbaurechts errichteten Gebäude. Dabei sind die Aufwendungen auf die Laufzeit des Erbbaurecht zu verteilen. Wird das Erbbaurecht im Betriebsvermögen gehalten, ist es unter dem Anlagevermögen auszuweisen. Die Aufwendungen für den Erwerb des Erbbaurechts sind Anschaffungskosten. Das Erbbaurecht unterliegt nicht der Umsatzsteuer.

 

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Erschließungskosten

Erschließungskosten beinhalten alle Kosten die für den Anschluss des Grundstücks an Kanalisation, Wasser- und Energieversorgung anfallen. Sie enthalten zudem anteilige Kosten des Straßenbaus samt Gehweg und Beleuchtung, öffentlicher Grünflächen und der Kinderspielplätze sowie Lärmschutzanlagen. Erschließungskosten sind auch für das Telefon- und Kabelfernsehnetz zu entrichten. Grundstückseigentümer müssen sich an den Erschließungskosten mit bis zu 90% beteiligen.

Für den Grundstückkauf sind Erschließungskosten entscheidend, denn bei den Grundstückspreisen wird nach erschließungskostenfreien Grundstücken (der Beitrag ist schon im Grundstückspreis enthalten bzw. bereits vom Vorbesitzer gezahlt worden)und Grundstücken, für die die Erschließungskosten noch gezahlt werden müssen, unterschieden.

Hinweis! Die private Erschließung, also die Erschließung innerhalb des Grundstückes, liegt in Bauherrenhand. Diese Kosten gehören nicht zu den hier erwähnten Erschließungskosten sondern zu den Baukosten. Je nach Bedarf und Ausmaß werden sie unterschiedlich hoch ausfallen.

 

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Festdarlehen

Bei einem langfristigen Darlehen, auch endfälligen Darlehen genannt, zahlen Sie über die gesamte Laufzeit lediglich die Zinstilgung in monatlichen oder vierteljährlichen Raten. Den gesamten Darlehensbetrag wird am Ende der Laufzeit in einer Summe zurückgezahlt. Hier ist es ratsam, den Tilgungsbetrag durch fällige Lebensversicherungen, zuteilungsreife Bausparverträge oder Erträge aus Investmentfonds zu sichern.

 

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Feuerrohbauversicherung

Während der gesamten Bauzeit sollte ein Gebäude versichert sein. Vor dem Bezug des fertigen Objekts muss also der Rohbau gegen Schäden durch Brand, Blitz oder Explosionen versichert sein. Einige Banken vergeben keine Finanzierung, wenn das Bauvorhaben nicht bereits gegen diese Schäden abgesichert wird. Darum sollte ein jeder Bauherr eine Feuerrohbauversicherung abschließen.

Tipp! Für das fertige Haus ist eine Wohngebäudeversicherung abzuschließen. Daher empfiehlt es sich, diesen Vertragsabschluss gleich zu Beginn des Bauvorhabens vorzunehmen, weil in der Wohngebäudeversicherung für die ersten sechs Monate der Rohbauzeit auch eine Feuerrohbauversicherung mit eingeschlossen ist. Diese kann noch um weitere sechs Monate verlängert werden. Somit würde eine extra Feuerrohbauversicherung überflüssig werden.

Ist das Objekt fertig gestellt, wird die Versicherungsgesellschaft darüber informiert und es setzt der vertraglich vereinbarte Schadendeckungsumfang der Wohngebäudeversicherung ein.

 

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Flurkarte

Bei der Flurkarte handelt es sich um eine Landkarte, die alle Flurstücke einer Gemarkung abbildet. Diese Karte kann beim zuständigen Katasteramt eingesehen und gegen Gebühr angefordert werden.

 

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Flurstück

Bezeichnung für eine bestimmte Grundstücksfläche und dessen Grenzen, die eine genaue Identifizierung dieser Fläche ermöglicht. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.

 

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Forward-Darlehen

Ein Forward Darlehen ist ein Termingeschäft, bei dem der Zinssatz für eine künftige (z. B. in einem Jahr) Darlehensaufnahme bereits heute, d. h. auf aktueller Marktbasis, fest und für beide Vertragspartner verbindlich vereinbart wird. Ihnen wird dann die Überlassung von Kapital zu dem vereinbarten Zinssatz für die gewählte Laufzeit zugesichert. Als Sicherung für die Aufnahme eines Forward-Darlehens dienen bereits vorhandene Immobilien. Sollte Ihr derzeitiges Hypothekendarlehen noch einige Jahre Gültigkeit haben, können Sie bereits bis zu 3 Jahre vor Ende des Vertrages bei der gleichen Bank oder bei einem neuen Geldgeber ein Folgedarlehen abschließen, das aber erst am Ende der regulären Zinsbindung in Kraft tritt. Bis zu diesem Zeitpunkt sind für dieses neue Darlehen keine Raten zu bezahlen. Nur ein Zinsaufschlag auf die derzeit gültigen Zinssätze muss akzeptiert werden, welche sich je nach Dauer bis zur Frist der ersten Rate berechnet. Bereitstellungszinsen fallen nicht an.

 

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Freistellungserklärung

Wenn auf einem Grundstück eine Belastung in Form einer Grundschuld eingetragen wurde, bedarf es eines Freigabeversprechens der Bank. Mit dem Freigabeversprechen verpflichtet sich die Bank, die Belastung eines Grundstückes einem anderen Gläubiger zur Verfügung zu stellen bzw. freizugeben. Dies tut sie natürlich nur unter der Voraussetzung, dass der entsprechende Gegenwert an das Kreditinstitut gezahlt wurde.

 

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Fremdkapital

Sämtliches Kapital, welches dem Darlehensnehmer von Dritten (Banken, Versicherungen, Arbeitgeber, öffentliche Stellen oder Familie/Freunde) zur Verfügung gestellt wird bezeichnet man als Fremdkapital.

 

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Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung ist eine Art Grundgesetz innerhalb einer Eigentümergemeinschaft von z.B. Wohneigentum. Die Gemeinschaftsordnung wird von den Eigentümern beschlossen. In ihr können die Eigentümer in Anlehnung an das Wohnungseigentumsgesetz eigene Regeln definieren, wie z.B. Stimmrechteverteilung, Nutzung der Wohnanlage oder Sondernutzungsrechte.

 

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Gewährleistungsbürgschaft

Diese Bürgschaft sollten Bauunternehmer, Fertighausanbieter und Bauträger (es sei denn, es wurde Ratenzahlung nach der Makler- und Bauträgerverordnung - MaBV - vereinbart) immer vorweisen, bevor sie einen Auftrag erhalten können. Die Gewährleistungsbürgschaft stellt sicher, dass ein Bürge für die Kosten der Beseitigung von innerhalb der Gewährleistungsfrist auftretenden Mängeln einsteht, falls die ausführende Baufirma mittlerweile insolvent geworden ist. Bürge sollte stets die Bank der jeweiligen Baufirma sein (bei Verträgen nach VOB ist dies sogar vorgeschrieben). Andere Bürgen stellen ein Sicherheitsrisiko dar.

 

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Geldbeschaffungskosten

Geldbeschaffungskosten sind z.B. Schätzungsgebühren, Gebühren für Hypothekenvermittlung, Bürgschaftsgebühren, Bereitstellungszinsen für Bankkredite oder auch Notariatsgebühren. Sie werden steuerlich behandelt wie Schuldzinsen, d.h. sie sind im Zusammenhang mit einer Immobilie, durch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bezogen werden sollen, als Werbungskosten sofort abziehbar. Die von Banken erhobenen Kosten werden oft direkt vom Auszahlungsbetrag abgezogen.

 

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Gesamtschuldner

Wenn mehrere Darlehensnehmer (beispielsweise Ehepartner) gemeinschaftlich für einen Kredit haften, spricht man vom Gesamtschuldner. Eine Gesamtschuld ist gegeben, wenn von mehreren Schuldnern jeder verpflichtet ist, die ganze Leistung zu erbringen, der Gläubiger jedoch die Leistung insgesamt nur einmal verlangen kann. So beispielsweise haften Ehepartner grundsätzlich als Gesamtschuldner, die beide einen Darlehens- oder Mietvertrag unterschrieben haben. Der Gläubiger kann bei Bestehen einer Gesamtschuld wählen, welchen der Schuldner er voll oder evtl. nur teilweise in Anspruch nehmen möchte. Leistet einer der Gesamtschuldner, wirkt dies auch für die anderen Schuldner. Derjenige, der die Leistung erbracht hat, kann jedoch im Innenverhältnis einen Ausgleichsanspruch gegen die übrigen Gesamtschuldner geltend machen ( § 426 BGB).

 

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Grundbuch

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (z.B. Erbbaurecht) sind ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche (§ 905 BGB) und werden im Grundbuch registriert. Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt geführt. Grundbuchamt ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist. Sämtliche Grundstücke unterliegen dem Grundbuchzwang, d.h. sie müssen im Grundbuch eingetragen werden. Es gibt Auskunft über die Größe und Nutzungsart des Grundstücks, über Rechte an anderen Grundstücken, sowie über die Eigentumsverhältnisse und welche Lasten und Beschränkungen auf dem Grundstück ruhen. Jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann, darf in das betreffende Grundbuch Einsicht nehmen (z. B. Käufer). Notare sind von der Darlegung eines berechtigten Interesses befreit. Die zum Grundbuch eingereichten Urkunden und Verfügungen des Grundbuchamtes werden in Grundbuchakten zusammengefasst; für jedes selbständige Grundstück wird ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt. Es erhält eine laufende Nummer und wird mit anderen Grundbuchblättern des gleichen Bezirks in einem Band zusammengefasst.

 

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Grundbuchauszug

Ein Grundbuchauszug kann beim zuständigen Amtsgericht von jedem mit berechtigtem Interesse (siehe Grundbuch) angefordert werden. Dieser enthält eine vollständige Abschrift (Kopie) aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen.

 

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Grunderwerbsteuer

Fällt einmalig beim Kauf/Erwerb von (bebauten wie unbebauten) Grundstücken an. Seit der Einigung über die Föderalismusreform kann sie in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich hoch festgesetzt werden. Seit dem 01.01.2007 beträgt sie in Berlin 4,5 % vom Kaufpreis, in Brandenburg bleibt es bei 3,5 %. Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Anschaffungsnebenkosten.

 

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Grundpfandrecht

Banken gehen ein Risiko ein, wenn sie einem Bauherrn ein hohes Hypothekendarlehen gewähren. Denn er könnte zahlungsunfähig werden. Um sich dagegen abzusichern, verlangen Banken eine Sicherheit in Form eines Grundpfandrechts. Dieses wird in das Grundbuch eingetragen und ermöglicht es den Banken, im Falle ausbleibender Zahlungen durch den Schuldner die Zwangsversteigerung zu beantragen.

 

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Grundschuld

Grundschuld ist die Belastung eines Grundstückes in der Form, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Sie gehört zu den Grundpfandrechten und wird i. d. R. zur Absicherung eines Darlehens bestellt. Sie ist aber im Gegensatz zur Hypothek von der gesicherten Forderung unabhängig; wenn also das Darlehen zurückgezahlt ist, bleibt die Grundschuld unverändert bestehen und kann später als Sicherheit für ein neues Darlehen wieder verwendet werden.

 

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Grundschuldbestellung

Die Grundschuldbestellung ist die durch eine notarielle Urkunde erklärte Zustimmung eines Grundstückeigentümers dass sein Grundstücks mit einer Grundschuld belastet werden darf. Diese Zustimmung ist zugleich mit einem Antrag verbunden, die Grundschuld in das Grundbuch einzutragen.

Bei der Grundschuldbestellung ist darauf zu achten, dass die Grundschuld nicht verzinslich bestellt wird, denn dann wird der Grundstückseigentümer für deutlich mehr als die eingetragene Summe haften. Häufig geschieht die Ausweitung der Haftung auf Zinsen und sogar eine persönliche Haftung (Privatvermögen) über Standardformulare.

 

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Grundschuldzins

Zinsen für die Grundschuld, die ebenfalls in das Grundbuch einzutragen sind. Die Höhe der Zinsen ist unabhängig von der Darlehensforderung und kann daher von den Zinsen in dem Kreditvertrag abweichen. Um Zinsschwankungen auszugleichen und im Falle der Zahlungsunfähigkeit der Darlehensnehmer alle Kosten abzudecken, werden die Zinsen im Grundbuch vielmals höher eingetragen.

 

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Grundsteuer

Wird von den Gemeinden in Eigenregie festgesetzt. Grundlage ist der vom Finanzamt festgestellte Einheitswert. Die Gemeinden erheben einen sog. Hebesatz, mit dem die Grundsteuer dann errechnet wird. So beträgt der Hebesatz in Berlin ab 01.01.2007 insgesamt 810 Punkte, in Glienicke/Nordbahn z. B. 300 Punkte.

 

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Herstellungskosten

Herstellungskosten sind Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Errichtung einer Immobilie stehen. Herstellungskosten sind danach im einzelnen: Grundstückskosten, Erschließungskosten, Kosten der Errichtung des Gebäudes (Baukosten), die Baunebenkosten, Architekten-, Ingenieur- und Behördenleistungen, während der Bauzeit anfallende Zinsen, Kosten für die Außenanlagen, sonstige Nebenkosten, Notar- und Gerichtskosten, Makler- und sonstige Gebühren, Grunderwerbsteuer, Disagio.

 

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Hypothek

Eine Hypothek ist eine dingliche Belastung eines Grundstücks durch Eintragung in das Grundbuch. Der Begünstigte hat ein Pfandrecht auf das Grundstück in Höhe seiner Forderung. Die Hypothek ist im Gegensatz zur Grundschuld zu dieser Forderung akzessorisch (d.h. von dieser abhängig), so das die Hypothek dem Gläubiger immer nur in Höhe der zugrunde liegenden Forderung zusteht und Einreden gegen die Forderung auch gegen die Hypothek geltend gemacht werden können

 

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Hypothekendarlehen

Als Hypothekendarlehen werden Darlehen bezeichnet, die durch Grundpfandrechte gesichert sind. Aufgrund der hohen Sicherheit durch die Verpfändung der Immobilie sind Hypothekendarlehen eine der günstigsten Formen der Darlehensaufnahme.

 

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Konditionen

Zu den Bedingungen (Konditionen), zu denen ein Darlehen gewährt wird, gehören der Nominalzins, der Auszahlungskurs, die Dauer der Zinsfestschreibung, der Tilgungssatz und der Tilgungsbeginn; Bereitstellungszinsen und die Bearbeitungsgebühr. Verschiedene Finanzierungsangebote lassen sich nur bei völlig identischen Konditionen vergleichen! Hier ist die individuelle Abstimmung gefragt!

 

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Konditionsanpassung

Eine Anpassung der Bedingungen für ein Darlehen wird spätestens mit Ablauf der Zinsfestschreibung notwendig. Vor Ablauf der Zinsfestschreibung müssen deshalb für einen weiteren Zeitraum neue Konditionen festgelegt werden. Zu diesem Zweck unterbreitet die Bank dem Darlehensnehmer ein Angebot, dessen Konditionen sich nach den Verhältnissen am Kapitalmarkt richten. Widerspricht der Darlehensnehmer den neuen Konditionen, muss er seine Restdarlehen an die Bank nach Ablauf der Zinsfestschreibung komplett zurückzahlen.

 

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Laufzeit

Die Laufzeit eines Darlehens umfasst den Zeitraum von der Auszahlung des Darlehens bis zu seiner vollständigen Rückzahlung. Die Laufzeit ist einerseits abhängig vom Tilgungssatz und andererseits abhängig vom Nominalzinssatzes. Die Laufzeit eines Darlehens gibt keinerlei Informationen über die Dauer der Zinsbindung oder Zinsfestschreibung (Dauer für den die Zinsen fest vereinbart sind).

 

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Maklerprovision

Vergütung des Maklers für die Vermittlung eines Käufers oder eines Verkäufers, eines Mieters oder eines Vermieters. Die Provision orientiert sich entweder am Kaufpreis oder an der Höhe der Miete. Auch Courtage und Gebühr genannt. Die Höhe der Provision wird frei vereinbart und liegt i. d. R. zwischen 3% und 6% zzgl. MwSt.

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Miteigentumsanteil

Der Miteigentumsanteil beschreibt zu wie vielen Teilen einem Eigentümer eines Sondereigentums (Eigentumswohnung) das Gemeinschaftseigentum (alle Bestandteile des Gebäudes außer den Eigentumswohnungen) mitgehört.

Damit stellt der Miteigentumsanteil einen Verteilschlüssel für Umlagen oder Beteiligungen dar. Ein gerechter Verteilschlüssel geht vom Verhältnis der Wohnfläche einer Wohneinheit zur Gesamtwohnfläche des Gebäudes aus.

Über den Miteigentumsanteil lässt sich ermitteln, mit welchem Anteil sich ein jeder Wohnungseigentümer einer Wohneigentümergemeinschaft an den Kosten für Sanierungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnamen zu beteiligen hat.

Auch für die Eigentümerversammlung ist der Miteigentumsanteil von Bedeutung: Gültige Beschlüsse dürfen hier nur gefasst werden, wenn über 50 % der Miteigentumsanteile vertreten sind.

 

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Muskelhypothek

Damit ist die Eigenleistung gemeint, die Sie beim Bau oder Umbau erbringen. Auch wenn Handwerkerlohnkosten entfallen, der Zeitaufwand und die eignen handwerkliche Fähigkeiten sollten realistisch eingeschätzt werden.

 

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Nachfinanzierung

Als Nachfinanzierung wird ein über die ursprünglich abgeschlossene Summe hinausgehenden Finanzierungsbedarf bezeichnet. Eine Nachfinanzierung kann notwendig werden, wenn die für das Bauvorhaben geplanten Kosten während der Bauphase überschritten werden und deswegen zusätzliche Gelder aufgenommen werden müssen. Manchmal kann eine Nachfinanzierung schwierig werden, wenn mit dem ersten Darlehen die Grenze des Beleihungsauslaufs bereits erreicht wurde. Außerdem muss man damit rechnen, dass die Nachfinanzierung teurer wird als das Hauptdarlehen.

 

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Nebenkosten

Beim Kauf einer Immobilie entstehen folgende Nebenkosten: Grunderwerbsteuer (3,5%), Notar- und Grundbuchgebühren (1,5%) und ggf. Maklerprovision (ab 3,48%). Diese Nebenkosten dürfen bei der Kalkulation der Gesamtinvestition nicht vernachlässigt werden. Laufende Nebenkosten nach Immobilienerwerb fallen in Form der Betriebskosten/Bewirtschaftungskosten an (z.B. Straßenreinigung, Müllgebühren etc.). Sie sind bei der Ermittlung der monatlichen Gesamtbelastung aus der Immobilie zu berücksichtigen.

 

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Nebenleistungen

Unter Nebenleistungen werden alle über die Zins- und Tilgungsleistungen hinausgehenden Zahlungsverpflichtungen des Darlehensnehmers verstanden. Dies können beispielsweise Bereitstellungszinsen, Schätzkosten, Teilauszahlungszuschläge oder Bürgschaftsgebühren sein.

 

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Negativbescheinigung

Auch Negativzeugnis genannt, ist die Bestätigung der Gemeinde, dass sie von ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht für das betreffende Grundstück keinen Gebrauch macht. Das klärt der Notar bei der Kaufhandlung, kann aber schon vorher vom Kaufinteressenten durch Nachfrage im Planungsamt ermittelt werden. Kein Vorkaufsrecht besteht, wenn der Verkäufer in gerader Linie mit dem Käufer verwandt ist.

 

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Negativerklärung

Bis zu einer Summe von 15.000,- EUR im Kollektivgeschäft und 10.000,- EUR ausserkollektiv können Darlehen gegen Verpflichtungserklärung abgesichert werden. Dadurch wird die Darlehenssicherstellung einfacher. Es entfällt die Eintragung von Grundschulden (dadurch entfallen Notar- und Gerichtskosten). Eine solche Negativerklärung setzt neben erstklassiger Kreditwürdigkeit („Bonität“) des Kreditnehmers eine Vertrauensbasis zwischen Bank und Kunde voraus. Darüber hinaus sind Negativerklärungen meist nicht möglich, wenn die Kredithöhe eine bestimmte Größenordnung übersteigt, die von Bank zu Bank unterschiedlich ist.

 

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Nichtabnahmeentschädigung

Entgelt, das bei Nichtabnahme des Darlehens zu zahlen ist. Die Nichtabnahmeentschädigung dient dem Ausgleich des Schadens, der der Bank vor allem dadurch entsteht, dass sie die für das Darlehen vorgesehenen Mittel bereits beschafft hatte und ist wie eine Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen.

 

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Nießbrauch

Belastung einer Immobilie in Abt. II des Grundbuchs zugunsten einer bestimmten Person, welche diese berechtigt, aus der Immobilie entsprechende Nutzungen zu erhalten. Dieses Recht macht normalerweise eine Immobilie unverwertbar, da es den Käufer von der Nutzung ausschließen würde.

 

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Nominalzins

Der Nominalzinssatz ist der auf den Nominalbetrag des Darlehens bezogene Prozentsatz, mit dem ein Darlehen verzinst wird. Der Nominalzinssatz wird bei Annuitätendarlehen meist per anno (pro Jahr) angegeben.

 

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Notaranderkonto

Notaranderkonto, allgemein Anderkonto, ist ein treuhänderisch verwaltetes aber in eigenem Namen (im Namen des Notars also) geführtes Konto. Anderkonten werden in der Regel von Rechtsanwälten, Notaren und Insolvenzverwaltern gefürt. Sie dürfen nicht den Zwecken des Inhabers dienen, das auf ihnen hinterlegte Guthaben kann unter keinen Umständen dem Vermögen des Inhabers zugerechnet werden. Banken haben für Anderkonten gesonderte AGB.

Bei Immobilienkäufen dient das Notaranderkonto dem sicheren Geldtransfer und der Eigentumssicherung des Käufers, denn erst nach korrekter Eintragung des Käufers in das Grundbuch als neuer Eigentümer des Grundstücks, was 3 bis 12 Monate dauern kann, überweist der Notar das Geld an den Verkäufer.

Dieser Weg ist nötig damit

1. der Käufer das Geld fristgerecht zahlen kann,

2. Banken Darlehen vorzeitig ausbezahlen und

3. im Falle einer Insolvenz des Verkäufers während der Zeit der Eigentumsüberschreibung nicht Geld und Eigentum verloren gehen können.

 

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Notarbestätigung

Schriftliche Bestätigung des Notars gegenüber der Bank, dass der rangrichtigen Eintragung der Grundschuld keine sonstigen Anträge beim zuständigen Grundbuchamt entgegenstehen (Rangattest). Die Notarbestätigung ermöglicht die vorzeitige Auszahlung des Darlehens, bevor die Eintragung im Grundbuch vollzogen ist, da der Notar durch diese Bestätigung die Gewähr für den rangrichtigen Vollzug übernimmt.

 

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Notargebühren

Die Kosten für die Leistungen des Notars und für das Grundbuchamt (Gerichtskosten) betragen normalerweise etwa 1,5% des Grundstückspreises. Darin sind alle Notargebühren sowie die bei den Ämtern anfallenden Kosten enthalten

 

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Prolongation

Verlängert ein bestehendes Darlehen beim Ablauf der Zinsfestschreibung. Die Konditionen müssen für einen weiteren Zeitraum neu festgelegt werden und richten sich dann nach den aktuellen Bedingungen am Kapitalmarkt.

 

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Rangrücktritt

Durch notariell beglaubigte Erklärung kann ein im Grundbuch eingetragener Gläubiger seine bisherige Rangstelle zugunsten eines anderen, bisher nachrangigen Gläubigers verändern.

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Rangstelle

Die Rangstelle gibt bei mehreren im Grundbuch eingetragenen Rechten Aufschluss über die Reihenfolge. Innerhalb einer Abteilung wird dieses durch die Reihenfolge des Eintrages bestimmt. Bei Rechten in unterschiedlichen Abteilungen ist das Eintragungsdatum maßgebend. Rangverhältnisse können nachträglich geändert werden.

 

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Realeigentum

Das Grundstück ist real geteilt, wird als eigenständiges Flurstück auf einem Grundbuchblatt beim Grundbuchamt geführt. Es ist lediglich der Eigentümer verfügungsberechtigt, trifft auch z. B. bei einem real geteilten Reihenhausblock zu.

 

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Refinanzierung

Mittelbeschaffung eines Kreditinstitutes, um Darlehen ausleihen zu können. Bei Hypothekenbanken geschieht dies über Ausgabe von Pfandbriefen. Die Bank gibt Pfandbriefe an Geldanleger aus und reicht dann das angelegte Geld an Darlehensnehmer weiter.

 

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Restschuld

Zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgter (zurückgezahlter) Teil eines Darlehens. Die Höhe der jeweiligen Restschuld kann anhand eines Tilgungsplanes festgestellt werden.

 

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Risikolebensversicherung

Sie dient ausschließlich zur Absicherung des Todesfallrisikos, es wird kein Guthaben angespart. Im Zusammenhang mit Krediten kann die Versicherungssumme an die fallende Darlehenssumme angepasst werden (so genannte Restschuldversicherung). Der Kreditnehmer hat die Möglichkeit, sein Darlehen über verschiedene Tarife z. B. gegen Ableben, Unfall oder Krankheit abzusichern. Die Versicherungsgesellschaft begleicht i. d. R. im Todesfall die noch ausstehende Restschuld des aufgenommenen Darlehens bzw. leistet zusätzliche Dienstleistungen wie Unfall- oder Krankenversicherung.

 

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Rückauflassungsvormerkung

Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Rückübertragung eines Grundstückes. Eine Eintragung der Rückauflassungsvormerkung kommt oft in Verbindung mit der Bebauung von Grundstücken der Städte und Gemeinden vor. Es werden dem Erwerber beim Kauf des Grundstückes bestimmte Auflagen erteilt, z.B. Erstellung einer Mindestwohnflächenzahl. Hält der Käufer eine solche Auflage nicht ein, so hat der frühere Eigentümer einen Anspruch auf Rückübertragung.

 

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Rücktritt vom Darlehensvertrag
Einseitige Erklärung des Darlehensgebers zur Aufhebung eines noch nicht ausgezahlten Kreditvertrages. Gründe für einen möglichen Rücktritt sind z.B., wenn nachträgliche Informationen bekannt werden, die eine Auszahlung nicht mehr rechtfertigen oder wenn absehbar ist, dass die Auszahlungsvoraussetzungen nicht erfüllt werden können. Auch falsche Angaben im Darlehensantrag berechtigen den Kreditgeber zum Rücktritt. Der Darlehensgeber kann eine Kostenersatzforderung (sog. Nichtabnahmeentschädigung) stellen.

 

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Schufa

Abkürzung von: Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung. Die Schufa erhält von den ihr angeschlossenen Instituten Informationen zur Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer. Diese Informationen stellt sie den Banken auf Anfrage zur Verfügung - selbstverständlich unter der strengen Beachtung des Datenschutzes.

 

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Schuldübernahme
Eine Schuldübernahme ist ein mit dem Einverständnis aller Vertragsparteien vorgenommener Austritt des bisherigen und gleichzeitigen Eintritt eines neuen Darlehensnehmers in den bestehenden Darlehensvertrag. Es werden alle Rechten und Pflichten vom neuen Darlehensnehmer übernommen. Eine Schuldübernahme muss durch notariellen Vertrag oder notarielle Beurkundung eines Vertrages erfolgen. Sie ist meistens problemlos möglich, wenn die Bonität des neuen Darlehensnehmers mindestens so gut oder besser ist als die des bisherigen.

 

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Sondernutzungsrecht

Als Sondernutzungsrecht versteht man das Nutzungsrecht eines Objektes (z.B. einen Garten oder Keller) zugunsten eines Dritten. Dieses Nutzungsrecht kann den Objektwert einer Immobilie beeinflussen.

 

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Sondertilgung

Als Sondertilgung beizeichnet man die Möglichkeit zur Tilgung, die über die im Darlehensvertrag vorher vereinbarten Leistungsraten hinausgeht. Bei einem Großteil der Kreditinstitute ist die Sondertilgung nur mit einer gesonderten Zustimmung möglich. Kreditinstitute können hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wodurch Sondertilgungen häufig unrentabel werden.

 

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Teilauszahlungszuschlag

Bei dem Teilauszahlungszuschlag handelt es sich um einen Ausgleich für den zusätzlichen Aufwand eines Kreditinstitutes, wenn das Darlehen auf Wunsch des Kunden in mehreren Teilen (z.B. nach Baufortschritt) ausgezahlt wird.

 

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Teilungserklärung

Erklärung eines Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt und mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an bestimmten Räumlichkeiten des vorhandenen Gebäudes oder von noch zu errichtenden Gebäuden verbunden sein soll. Die Teilung wird mit der Anlegung von eigenen Wohnungsgrundbüchern wirksam. Dadurch ist es möglich, diese Miteigentumsanteile selbständig zu belasten. Die Teilungserklärung gibt u. a. Auskunft darüber welche konkreten Gebäudeteile Sonder-, Teil- bzw. Gemeinschaftseigentum sind.

 

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Tilgung

Rückzahlung eines Darlehens. In der Regel wird ein Tilgungssatz von einem Prozent plus ersparter Zinsen vereinbart.

 

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Tilgungsaussetzung

Vereinbarung, die Tilgung gegen Abtretung der Ansprüche aus Bausparverträgen oder einer Kapitallebensversicherung auszusetzen (Tilgungsersatz). Für die Dauer der Tilgungsaussetzung erhält die Bank nur die vereinbarten Zinsen, hat aber Anspruch die in den Tilgungsersatzverträgen angesammelten Guthaben. Tilgungsaussetzung kann unter Umständen bei vermieteten Objekten sinnvoll sein.

 

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Tilgungsplan

Zeitliche Darstellung einer Darlehensrückzahlung über die gesamte Laufzeit hinweg bis zur restlosen Tilgung des Darlehens. Aus dem regelmäßig zu erstellenden Zins- und Tilgungsplan sind u.a. ersichtlich: die Kreditart und Kredit-höhe, der Zinssatz, die Zins- und Tilgungsraten.

 

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Tilgungssurrogat

Andere Bezeichnung für Tilgungsersatz. Wird nur bei Tilgungsaussetzung vereinbart. Beispiele für solche Surrogate sind: Kapitallebensversicherungen.

 

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Tilgungsverrechnung

Gibt Auskunft über den Zeitpunkt zu dem die vereinbarte Tilgung mit dem restlichen Darlehensbetrag verrechnet wird. ( z.B. "sofortige Tilgungsverrechnung" - die Zahlung wird entsprechend dem Eingang sofort mit der Restschuld verrechnet.)

 

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Treuhandzahlung

Treuhandauszahlungen sind Zahlungen an vertrauenswürdige Dritte mit der Auflage, über das Geld nur zu verfügen, wenn die vom Zahlenden gemachten Auflagen erfüllt sind. Zu den wichtigsten Treuhandzahlungen gehören Zahlungen auf ein Notaranderkonto und Zahlungen an Banken. Letztere werden häufig bei Umschuldungen eingesetzt. Hier zahlt die Bank an das abzulösende Kreditinstitut mit der Auflage, nur gegen Abtretung oder Löschung der für das abzulösende Institut eingetragenen Grundschuld über das Geld zu verfügen.

 

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Umschuldung

Ablösung eines Darlehens durch einen bei einem anderen Kreditinstitut aufgenommenen Kredit, meist zu günstigeren Konditionen. Eventuell berechnet der alte Kreditgeber dafür aber eine Vorfälligkeitsentschädigung. Statt umzuschulden ist es auch möglich, ein Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung abzuschließen.

 

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Unbedenklichkeitsbescheinigung

Bescheinigung durch das Finanzamt, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde. Wird an den Notar gesandt, dieser reicht die Unbedenklichkeitsbescheinigung zusammen mit Bewilligung und Antrag auf Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer des Objekts beim Grundbuchamt ein. Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung wird das der Eigentumswechsel beim Grundbuchamt nicht umgeschrieben.

 

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Verkehrswert

(§ 194 BauGB). Der Preis für ein Grundstück, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Die Verfahrensgrundsätze zur Ermittlung des Verkehrswertes sind in der Wertermittlungsverordnung (WertV) geregelt.

 

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Vorfälligkeitsentschädigung

Wohnungsbaudarlehen werden von Kreditinstituten fristenkongruent refinanziert. Bei einer vorzeitigen Rückzahlung oder auch der Nichtabnahme eines fest konditionierten Darlehens entstehen daher Verluste für die Bank. Die Darlehensgeber sind deshalb berechtigt einen angemessenen Schadensersatz zu verlangen.

 

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Vorkaufsrecht

Recht des Begünstigten, dass bei Verkauf der Immobilie an einen Dritten diese an ihn zu gleichen Bedingungen übertragen wird bzw. er seine Zustimmung zum Verkauf geben muss. Ein Vorkaufsrecht wird im Grundbuch Abt. II Lasten und Beschränkungen eingetragen.

 

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Vorlast

Grundpfandrechte, die der neu einzutragenden Grundschuld im Range vorgehen.

 

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Wertermittlung

Die Wertermittlung dient der Ermittlung des Verkehrswertes, der meist Grundlage des Kaufpreises eines Hauses bildet, und zur Ermittlung des Beleihungswertes. Beleihungswert ist der nachhaltig dauerhafte Wert einer Immobile und darf nicht verwechselt werden mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten. Der Beleihungswert nimmt eine zentrale Funktion in der Immobilienfinanzierung ein, da er zur Ermittlung der Beleihungsgrenze herangezogen wird, der längerfristigen Risikobeurteilung dient und damit wichtiger Teil der Kreditentscheidung wird. Im Unterschied zum Verkehrswert, welcher stichtagsbezogenen ermittelt wird, werden bei der Beleihungswertermittlung die dauerhaften Eigenschaften und die Nachhaltigkeit der Erträge zugrunde gelegt, da das bewerte Objekt für mehrere Jahre als Kreditsicherheit dienen soll. Vor dem Hintergrund der Risikominimierung liegt der Beleihungswert häufig unter dem Verkehrswert. In Abhängigkeit von dem zu finanzierenden Objekt wird der Beleihungswert auf verschiedene Arten berechnet. Bei eingenutzten Ein-/ und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen wird der Beleihungswert nach dem Sachwert (Boden- und Gebäudewert) ermittelt. Bei der Ermittlung des Gebäudewertes wird ein gewisser Sicherheitsabschlag zu den jeweils aktuellen Herstellungskosten in Ansatz gebracht. Bei Mehrfamilienhäusern und anderen Renditeobjekten wird zuzüglich zum Sachwert der Ertragswerts bestimmt, wobei der Ertragswert im Vordergrund steht. Die Basis des Ertragswertes bildet die auf Dauer erzielbaren Mieteinnahmen.

 

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Wohngebäudeversicherung

Die Wohngebäudeversicherung (auch verbundene Wohngebäudeversicherung genannt, weil sie ein Verbund aus fünf einzelnen Versicherungen ist) schützt bei Risiken für ein Gebäude. Eine Wohngebäudeversicherungen benötigt jeder, der ein Haus besitzt. Einerseits wird der Versicherungsschutz durch die Wohngebäudeversicherung von kreditgebenden Banken gefordert andererseits wird die Wohngebäudeversicherung in manchen Regionen Deutschlands auch gesetzlich vorgeschrieben.

Im einzelnen handelt es sich um die

Feuer-, Leitungswasser-, Sturm- und Hagel-, Elementarschaden- und die Glasbruchversicherung.

 

Diese Versicherungen können jeweils auch einzeln abgeschlossen werden. Jedoch sind die kombinierten Versicherungen die Regel. Mit kombinierten Abschlüssen erhalten Sie bei vielen Versicherungsanbietern günstigere Angebote. So übernehmen diese z.B. auch durch den Schadensfall bedingte Mietausfälle oder die Kosten für eine Ersatzunterkunft. Versicherungsprämien werden u. a. von bestimmten Bauartklassen und Sturmzonen abhängig gemacht. Günstiger sind beispielsweise Massivhäuser mit hart gedecktem Dach, teurer hingegen sind Holzhäuser und vor allem jene Häuser mit Reetdach. Zur Ermittlung der Versicherungssumme wird der "gleitende Neuwert" angesetzt. Dieser wird jährlich neu ermittelt. Die Versicherungssumme verändert sich dabei laufend entsprechend dem Baukostenindex. Entsprechend verändern sich auch die Versicherungsbeiträge der Wohngebäudeversicherung jährlich. Ihre Höhe ist jedoch nicht direkt vom Baukostenindex abhängig, sondern von einem sogenannten Prämienfaktor, der nach Abgleich mit dem Baukostenindex jährlich neu berechnet wird.

 

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Wohnrecht

Recht zugunsten eines Dritten zur uneingeschränkten Nutzung einer Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers. Das Wohnrecht kann auch auf einen Teil des Gebäudes beschränkt sein. Der Berechtigte ist befugt weitere Personen in die Wohnung aufzunehmen. Kosten des Unterhalts der Immobilie wie Steuern, öffentliche Lasten, Reparaturen usw. trägt der Eigentümer.

 

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Zinsbindungsfrist

Als Zinsfestschreibung oder Zinsbindungsfrist bezeichnet man den Zeitraum, für den die Konditionen zwischen dem Darlehensnehmer und Darlehensgeber festgeschrieben werden. Die Zinsfestschreibung hat gegenüber dem variablen Zins den Vorteil, daß der Darlehensnehmer seine finanzielle Belastung langfristig sicher rechnen kann. In einer Niedrigzinsphase ist es sinnvoll, sich den aktuell niedrigen Zins durch langfristige Zinsfestschreibung zu sichern.

 

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Zweckbestimmungserklärung

Vereinbarung zwischen der Bank und dem Darlehensnehmer bzw. Grundstückseigentümer über den Umfang der durch die Grundschuld gesicherten Verbindlichkeiten.

 

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Zwischenfinanzierung

Zwischenfinanzierungen dienen zur Überbrückung eines kurzfristigen Kreditbedarfs bis zur endgültigen Auszahlung der langfristigen Finanzierungsmittel. Zwischenfinanzierungen finden in der Regel ihre Anwendung innerhalb der Bauphase zur Begleichung evtl. anfallender Kosten, wie zum Beispiel Handwerkerrechnungen etc.

Obige Erklärungen und Definitionen innerhalb des Baufinanzierungslexikon sind nach besten Wissen und Gewissen erstellt worden. Für die Richtigkeit der Informationen können wir jedoch keine Gewähr übernehmen.

 

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(c) 2014, Katrin Schmalfuß Immobilien