Privatverkauf

Sie haben viele Jahre in Ihrer Immobilie gelebt. Es wurde renoviert, Räume verschönert, das Äußere immer wieder mit Farbe und auch Geld erneuert. Und vor allem: Es wurden ganz persönliche Geschichten in Ihrem Zuhause erlebt - Sie haben zu Ihrer Immobilie ein sehr persönliches Verhältnis. Selbstverständlich wollen Sie dafür auch den bestmöglichen Preis erzielen.

Der Kauf einer Immobilie ist jedoch für den Käufer mehr als ein Haus mit einer bestimmten Größe und dem Preis. Letztendlich ist es ein Gefühl und eine Herzensangelegenheit. Menschen finden ihr neues Zuhause und das hat mehr als nur mit nackten Zahlen zu tun. Deshalb sollte es bereits bei einem ersten Besichtigungstermin im Bauch kribbeln.

Doch hierfür ist besondere Sorgfalt und eine gründliche Vorbereitung notwendig, damit Sie Ihre Wohnung, Ihr Einfamilienhaus oder Grundstück wirklich erfolgreich verkaufen können. Eine Immobilie lässt sich nicht einfach mal so verkaufen, vielmehr gibt es so viele Dinge zu berücksichtigen, die einem Laien nicht unbedingt geläufig sind. Damit Ihr Immobilienverkauf gelingt, habe ich die wichtigsten Dinge zusammengefasst:

1. Überlegungen

Überlegen Sie sich, ob Sie zu folgenden Punkten umfassende Antworten gefunden haben:

•     Planung des Verkaufs - welche Unterlagen werden benötigt?

•     Erwartungen der Interessenten - wie könnten diese aussehen?

•     Erforderliche Verkaufszeit - wie viel Zeit muss man dafür einplanen?

2. Preisgestaltung

Der richtige Preis - welcher ist aber für den Verkäufer der erzielbare Preis?

Immobilien sind individuell und einzigartig, oftmals wird eine eigene Wertigkeit gesetzt, die nicht unbedingt dem Marktwert entspricht.

Grundsätzlich: der Preis richtet sich nach Angebot und Nachfrage. Liegt der Preis zu niedrig, verschenken Sie Ihr Geld! Ist er zu hoch, verprellen Sie mögliche Kaufinteressenten!

Dabei spielen viele Punkte eine Rolle: Alter der Immobilie, Bauweise, Grundstückswert, Renovierungszustand, Angebot-Nachfrage-Verhältnis usw. 

Daher sollten Sie sich im Zweifelsfall beraten lassen, um eine professionelle Bewertung aufgrund der aktuellen Marktlage einzuholen. Kontaktieren Sie also einen Fachmann, in der Regel ist dies ein Sachverständiger für Wertermittlung. Die Preise für ein Wertgutachten variieren auch hier und richten sich in der Regel prozentual am festgestellten Wert der Immobilie.

3. Werbung und Bekanntmachung der Verkaufsentscheidung

Sicherlich sind die verschiedenen Immobilienportale im Internet, so z. B. Immobilienscout24.de, immonet.de oder auch immowelt.de (das sind die geläufigsten Portale), in der heutigen Mediengesellschaft zu bevorzugen, manchmal kann es sich jedoch lohnen, ab und zu eine Anzeige in den örtlichen Immobilienblättern zu inserieren. Bei Internetanzeigen sollten Sie den Grundriss Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung gut aufbereitet mit anzeigen, auch Fotos von Ihrer Immobilie sind absolut notwendig, um möglichen Interessenten einen ersten Eindruck zu vermitteln. Hier nur Außenaufnahmen darzustellen, reicht nicht aus. Vielleicht ist es möglich, unverfängliche Aufnahme von den Räumen im Inneren mitzuzeigen, manchmal ist auch die Küche oder ein sehr schönes Bad der "Hingucker" schlechthin. Denken Sie daran - Sie "bewerben" Ihre Immobilie, um einen breiten Interessentenkreis zu erreichen. Außenbilder bei Sonnenschein sind sicher besser als Aufnahmen bei Regentagen, auch die Innenaufnahmen sollten gut belichtet sein. 

4. Sind Sie gut erreichbar?

Interessenten melden sich zu unterschiedlichen Zeiten, das kann abends geschehen, aber auch tagsüber oder am Wochenende melden sich Interessenten. Möchten Sie Ihre Freizeit dafür opfern? Haben Sie die Möglichkeiten, Anfragen per E-Mail, telefonisch oder Fax zu empfangen und abzuarbeiten?

5. Besichtigung

Die erste Besichtigung steht an, das Objekt muss präsentiert werden. Und auch dies ist wirklich eine Herausforderung, denn die Immobilie muss einen ersten positiven Eindruck beim Interessenten hinterlassen. Wie geht man mit unangenehmen Fragen um? Selbst wenn man selber seine Wohnung oder sein Haus liebt und über Kleinigkeiten hinwegsieht, der Interessent wird sicherlich auch einiges nicht so schön finden. Also ruhig bleiben, Kommentare und Fragen nicht persönlich nehmen und immer offen und ehrlich antworten, denn es soll eine Vertrauensbasis aufgebaut werden. Auch die Frage nach der Himmelsrichtung (Ost- oder Westterrasse?) sollte ehrlich beantwortet werden.

Außerdem bitte Wert auf Sauberkeit von Bad, Böden und Fenstern legen. Eine gute Ordnung bei einer noch bewohnten Immobilie ist unbedingt erforderlich. Auch sollte der Garten gepflegt aussehen - also lieber vorher noch mal den Rasen mähen und unter Umständen vielleicht noch Hecke schneiden und verwelkte Blumen entfernen.

Zeigen Sie Ihre Immobilie, so gut es nur geht.

6. Käufer gefunden

Manchmal ist es gleich der erste Interessent, manchmal entscheidet sich auch erst der 20. Interessent für die Immobilie. Damit kommen die nächsten Fragen, die zu klären sind:

• Kauft der Interessent wirklich oder muss die Kaufentscheidung noch positiv beeinflusst werden? 

• Soll man die Immobilie für einen "ernsthaften" Kaufinteressenten Ihre Immobilie reservieren und wenn ja, wie lange?

• Wird der Preis noch mal verhandelt? Nicht jedem liegt das.

• Können die eigenen Forderungen und Vorstellungen durchgesetzt werden?

• Wo sind eventuell Kompromisse möglich?

Auch diese Fragen sollten gut vorbereitet und durchdacht sein. Sicherlich will man immer das beste Ergebnis erzielen, aber dabei muss man für sich selbst auch eine Grenze ziehen.

Als nächstes sollte ein Notar mit der Vorbereitung des Kaufvertrages beauftragt werden. Prüfen Sie diesen Vertrag, denn auch Ihr eigener Wille wird hier beurkundet.

Der Notar wiederum prüft die rechtliche Zulässigkeit und kümmert sich um den Ablauf des Eigentumswechsels. Sie sollten den Vertrag auf jeden Fall ausreichend und in Ruhe genau studieren. Fragen Sie nach, wenn Sie eine Formulierung nicht verstehen.

7. Kann der Interessent bezahlen?

Nur ganz selten verfügen Käufer über so viel Eigenkapital, dass sie den Kaufpreis bar bezahlen können. In der Regel muss der Immobilienkauf jedoch über eine Bankfinanzierung abgewickelt werden. Was ist, wenn man selber die Immobilie finanziert hatte - wie kann dann der Verkauf reibungslos abgewickelt werden?

• Wie ist das, wenn noch Belastungen in Ihrem Grundbuch stehen?

• Was ist eine Belastungsvollmacht?

• Was ist eine Lastenfreistellung?

• Wer trägt die Kosten für eine Löschung?

• Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

• Hat der Käufer überhaupt eine sichere Finanzierungszusage?

Auch diese Punkte müssen unbedingt vor Vertragsabschluss geklärt werden. Lieber einmal mehr die Beratung suchen, sei es mit Fachleuten oder auch mit Ihrer eigenen Bank.

Manche Kaufinteressenten gehen von ihrer eigenen Finanzierbarkeit aus, die Banken sehen es teilweise jedoch anders. Damit es nicht zu unliebsamen Überraschungen kommt, lassen Sie sich vor Vertragsabschluss die Finanzierungszusage oder einen Darlehensvertrag zeigen.

8. Vorbereitung von Unterlagen

In der Regel möchten die Interessenten vor ihrer Kaufentscheidungen alle Unterlagen noch einmal prüfen, daher sollten diese bereits in schriftlicher Form vorliegen. Sie müssen ebenso sorgfältig vorbereitet und geprüft werden. Achten Sie darauf, dass sich keine absichtlichen oder auch unabsichtliche Falschaussagen einschleichen. Die Quadratmeterangaben sollten korrekt sein. Haben Sie keine Unterlagen mehr, lassen Sie im Zweifelsfall den Interessenten selber nachmessen. Auch Aussagen zu Wohngeld oder Betriebskosten sollten korrekt angegeben werden.

Pläne, Abrechnungen, Protokolle von Eigentümerversammlungen etc. sollten für den Interessenten ebenfalls in kopierter Form bereitliegen. Gesetzlich vorgeschrieben ist außerdem die Vorlage eines Energieausweises. Haben Sie noch keinen für Ihre Immobilie, dann müssen Sie diesen noch beauftragen und ausstellen lassen, Kosten liegen zwischen ca. 35,00 Euro für einen verbrauchsorientierten Energieausweis bis über 100,00 Euro für einen bedarfsorientierten Ausweis.

Auch wenn hier vielleicht noch nicht alle Aspekte eines Immobilienverkaufs dargestellt sind, so fließen hier doch Erfahrungen aus 10 Jahren erfolgreichen Immobilienverkaufs ein.

Denken Sie daran, nur wer gut vorbereitet an den Verkauf seiner Immobilie herangeht, kann sie auch erfolgreich und zum bestmöglichen Preis verkaufen. Wir wünschen Ihnen dabei viel Erfolg!

© K. Schmalfuß