Nachrichten und Neuigkeiten rund um die Immobilie

Eigentumswohnung verkaufen: Hausgeld richtig einordnen

Mon, 20 Apr 2026 22:00:00 GMT

Eigentumswohnung verkaufen – welche Rolle spielt das Hausgeld?

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung steht für viele Eigentümer zunächst der Kaufpreis im Vordergrund. In der Praxis zeigt sich jedoch schnell, dass Kaufinteressenten einen zweiten Punkt genauso genau prüfen: die monatlichen laufenden Kosten.

Das Hausgeld wird dabei häufig zum entscheidenden Faktor – insbesondere dann, wenn Käufer verschiedene Angebote miteinander vergleichen und ihre Gesamtbelastung realistisch einschätzen möchten.

Was ist das Hausgeld bei einer Eigentumswohnung?

Das Hausgeld ist der monatliche Betrag, den Eigentümer an die Eigentümergemeinschaft zahlen. Es umfasst mehrere Bestandteile, die oft unterschätzt werden:

laufende Betriebskosten
Instandhaltungsrücklagen
Verwaltungskosten
Kosten für gemeinschaftliche Einrichtungen

Damit geht es deutlich über die klassischen Nebenkosten hinaus, die viele aus einem Mietverhältnis kennen.

Warum Kaufinteressenten genauer hinschauen

Wer heute eine Eigentumswohnung kaufen möchte, betrachtet nicht nur den Kaufpreis, sondern die gesamte monatliche Belastung. Dazu gehören:

Finanzierung (Zins und Tilgung)
Hausgeld
individuelle Nebenkosten

Gerade bei Wohnungen im Berliner Umland – etwa in Glienicke, Falkensee oder im Landkreis Oberhavel – fällt auf, dass Kaufinteressenten zunehmend vergleichen und genauer rechnen.

Ein höheres Hausgeld kann daher schnell dazu führen, dass eine Immobilie im direkten Vergleich weniger attraktiv erscheint, selbst wenn Lage und Zustand überzeugen.

Hausgeld ist nicht gleich Hausgeld – häufige Missverständnisse

Ein häufiger Irrtum besteht darin, das Hausgeld pauschal als „zu hoch“ oder „zu niedrig“ zu bewerten.

Entscheidend ist die Zusammensetzung:

ein Teil ist umlagefähig (z. B. Betriebskosten)
ein Teil betrifft ausschließlich den Eigentümer (z. B. Rücklagen oder Verwaltungskosten)

Diese Unterscheidung wird in Gesprächen mit Interessenten häufig nicht ausreichend erklärt – und genau hier entstehen Unsicherheiten. Eine transparente Darstellung kann diesen Effekt deutlich reduzieren.

Einfluss auf Verkauf und Preisverhandlungen

Das Hausgeld wirkt sich unmittelbar auf die Wahrnehmung der Immobilie aus.

Typische Beobachtungen aus der Vermarktung:

Interessenten kalkulieren die monatliche Gesamtbelastung sehr genau
höhere Kosten führen zu intensiveren Preisverhandlungen
Entscheidungen werden länger hinausgezögert

Vor allem bei vergleichbaren Wohnungen innerhalb einer Region fällt dieser Effekt besonders ins Gewicht.

Wie Sie das Hausgeld im Verkauf richtig darstellen

Eine klare und nachvollziehbare Darstellung ist ein wesentlicher Erfolgsfaktor im Verkaufsprozess.

Dazu gehören:

eine transparente Aufschlüsselung
die Erläuterung der einzelnen Bestandteile
Hinweise auf Rücklagen und Zustand des Gebäudes

So entsteht Vertrauen – und genau das ist in der Entscheidungsphase ausschlaggebend.

Weitere Informationen zum strukturierten Verkauf Ihrer Immobilie finden Sie hier:
https://www.schmalfuss-immobilien.de/Eigentümer/Verkauf

Was ein höheres Hausgeld auch positiv bedeuten kann

Nicht jedes höhere Hausgeld ist ein Nachteil.

In vielen Fällen zeigt es:

eine regelmäßige Instandhaltung
ausreichende Rücklagen
eine funktionierende Organisation der Eigentümergemeinschaft

Für Käufer kann das ein Hinweis darauf sein, dass das Gebäude langfristig gut betreut wird.

Fazit: Transparenz entscheidet

Das Hausgeld gehört zu den entscheidenden Faktoren beim Verkauf einer Eigentumswohnung.

Eine klare Einordnung und verständliche Darstellung helfen dabei:

Rückfragen zu vermeiden
Vertrauen aufzubauen
den Verkaufsprozess stabil zu halten

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen möchten und unsicher sind, wie sich das Hausgeld auf die Vermarktung auswirkt, unterstütze ich Sie gerne bei einer realistischen Einordnung und einer klar strukturierten Vorbereitung.

Ich freue mich auf Ihre Anfrage.

Mieterhöhung – Möglichkeiten und Grenzen

Tue, 14 Apr 2026 16:48:47 GMT

Mieterhöhung – welche Möglichkeiten haben Eigentümer?

Für Eigentümer in Glienicke, im Landkreis Oberhavel, in Barnim oder Falkensee stellt sich regelmäßig die Frage, ob und in welchem Umfang eine Mieterhöhung möglich ist.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind klar geregelt. In der Praxis zeigt sich jedoch, dass Unsicherheiten bestehen – insbesondere bei der korrekten Umsetzung und bei der Einhaltung der formalen Anforderungen.

Eine fehlerhafte Mieterhöhung kann dazu führen, dass sie unwirksam ist oder vom Mieter abgelehnt wird. Umso wichtiger ist eine strukturierte und rechtssichere Vorgehensweise.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Die häufigste Form der Mieterhöhung ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete.

Das bedeutet: Die bestehende Miete wird an das Niveau angepasst, das für vergleichbare Wohnungen in der jeweiligen Lage üblich ist. Dabei zu beachten, dass sich die Vergleichsmieten regional unterscheiden können.

Voraussetzungen sind unter anderem:

die Einhaltung der gesetzlichen Kappungsgrenze
eine nachvollziehbare Begründung, z. B. über Mietspiegel oder Vergleichswohnungen
die Einhaltung von Fristen

In der Praxis zeigt sich, dass insbesondere die Begründung häufig nicht ausreichend oder nicht korrekt erfolgt.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Eine weitere Möglichkeit besteht nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen.

Dazu zählen beispielsweise:

energetische Sanierungen
Austausch von Fenstern
Erneuerung der Heizungsanlage
Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnwerts

Ein Teil der entstandenen Kosten kann auf die Miete umgelegt werden. Wichtig ist hierbei die klare Abgrenzung:
Nicht jede Maßnahme ist automatisch eine Modernisierung. Reine Instandhaltungen berechtigen nicht zu einer Mieterhöhung.

Es kommt es häufig vor, dass Maßnahmen gemischt sind – hier ist also eine genaue Prüfung erforderlich.

Besondere Vereinbarungen im Mietvertrag

Neben den gesetzlichen Möglichkeiten können auch vertragliche Regelungen eine Rolle spielen.

Dazu gehören beispielsweise:

Staffelmietverträge
Indexmietvereinbarungen

Diese Modelle folgen eigenen Regeln und schließen klassische Mieterhöhungen teilweise aus. Daher empfiehlt sich zuerst ein Blick in den Mietvertrag.

Typische Fehler bei Mieterhöhungen in der Praxis

In der täglichen Verwaltung zeigen sich immer wieder ähnliche Fehlerquellen:

Mieterhöhungen werden nicht ausreichend begründet
gesetzliche Fristen werden nicht eingehalten
Berechnungen sind fehlerhaft
formale Anforderungen werden unterschätzt

Gerade bei selbstverwalteten Immobilien entsteht hier ein erhöhtes Risiko.

Ein weiterer Punkt ist die Kommunikation: Unklare oder nicht nachvollziehbare Schreiben führen häufig zu Rückfragen oder Ablehnung.

Warum eine strukturierte Vorgehensweise entscheidend ist

Eine rechtssichere Mieterhöhung erfordert:

eine klare rechtliche Grundlage
eine nachvollziehbare Berechnung
eine verständliche Kommunikation

Nur wenn alle Punkte sauber umgesetzt sind, wird die Mieterhöhung vom Mieter akzeptiert.

Weitere Informationen zur strukturierten Verwaltung finden Sie hier:

https://www.schmalfuss-immobilien.de/Eigentümer/Verwaltung

Mieterhöhung im aktuellen Marktumfeld

Gerade im Berliner Umland – in Glienicke, Oberhavel, Barnim und Falkensee – hat sich der Mietmarkt in den letzten Jahren verändert. Während die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin hoch ist, achten Mieter zunehmend auf:

Angemessenheit der Miete
Transparenz der Anpassung
Vergleichbarkeit mit anderen Objekten

Eine sachlich und nachvollziehbar begründete Mieterhöhung hat deutlich bessere Erfolgsaussichten.

Fazit: Sorgfalt und Klarheit sind entscheidend

Mieterhöhungen sind ein sensibles Thema, das sowohl rechtliche als auch kommunikative Anforderungen mit sich bringt.

Eine saubere Vorbereitung sorgt dafür, dass:

rechtliche Risiken vermieden werden
die Akzeptanz beim Mieter steigt
der Prozess planbar bleibt

Wenn Sie Ihre Miete in Glienicke, Oberhavel, Barnim oder Falkensee anpassen möchten und unsicher sind, welche Mög lichkeiten bestehen, unterstütze ich Sie gerne bei der rechtssicheren Umsetzung.

Immobilie verkaufen – warum die richtige Preisstrategie entscheidend ist

Tue, 14 Apr 2026 16:22:34 GMT

Immobilie verkaufen – warum die richtige Preisstrategie entscheidend ist

Ein Haus zu verkaufen beginnt meist mit einer einfachen Frage: Welcher Preis ist der richtige?

Viele Eigentümer orientieren sich dabei an vergleichbaren Angeboten oder an ihrer persönlichen Vorstellung vom Wert der Immobilie. In der Praxis zeigt sich jedoch schnell, dass genau hier die Weichen für den gesamten Verkaufsverlauf gestellt werden.

Denn der Angebotspreis beeinflusst nicht nur den möglichen Verkaufserlös, sondern auch, wie viele Interessenten erreicht werden, wie schnell sich ein Käufer findet und ob der Verkauf reibungslos verläuft.

Der erste Eindruck entsteht über den Preis

Noch bevor sich ein Interessent mit Grundriss, Ausstattung oder Lage im Detail beschäftigt, fällt eine erste Entscheidung anhand des Preises.

Ist dieser zu hoch angesetzt, passiert häufig Folgendes:

die Immobilie wird zwar gesehen, aber nicht angefragt
Besichtigungen bleiben aus oder verlaufen ohne Ergebnis
ernsthafte Interessenten wenden sich vergleichbaren Angeboten zu

Gerade bei Häusern im Berliner Umland – beispielsweise in Glienicke, Falkensee oder im Landkreis Oberhavel – zeigt sich, dass Käufer sehr bewusst vergleichen und ihre Entscheidungen gut abwägen.

Der Preis entscheidet darüber, ob Ihre Immobilie überhaupt in die engere Auswahl kommt.

Angebotspreis ist nicht gleich Marktwert

Ein häufiger Irrtum besteht darin, den Angebotspreis mit dem tatsächlichen Marktwert gleichzusetzen.

Viele orientieren sich an:

Inseraten in Immobilienportalen
Einschätzungen aus dem Bekanntenkreis
Preisen aus der Vergangenheit

Diese Werte spiegeln jedoch nicht zwangsläufig das wider, was aktuell am Markt tatsächlich bezahlt wird. Der reale Marktwert ergibt sich immer aus dem Zusammenspiel von:

konkreter Lage
Zustand der Immobilie
aktueller Nachfrage
Finanzierbarkeit für Käufer

Eine fundierte Einordnung ist daher die Grundlage für jede erfolgreiche Vermarktung.
Weitere Informationen zum Verkaufsprozess finden Sie hier: https://www.schmalfuss-immobilien.de/Eigentümer/Verkauf

Welche Preisstrategien sich in der Praxis bewährt haben

In der Vermarktung lassen sich im Wesentlichen drei Ansätze unterscheiden:

* Eine konservative Strategie setzt auf einen realistischen Einstiegspreis und eine stabile Nachfrage.
* Eine ambitionierte Strategie beginnt bewusst höher, in der Hoffnung auf Verhandlungsspielraum.
* Eine marktnahe Strategie orientiert sich eng an der aktuellen Nachfrage und aktiviert gezielt Interessenten.

In der Praxis zeigt sich:
Ein zu hoher Einstiegspreis führt selten zu besseren Ergebnissen. Häufig ist das Gegenteil der Fall.

Wenn der Preis nicht passt, wird es später teuer

Eine Immobilie, die zu hoch angesetzt ist, bleibt oft länger am Markt. Das hat mehrere Auswirkungen:

Interessenten werden zunehmend zurückhaltend
die Immobilie verliert an Aufmerksamkeit
Preisreduzierungen werden notwendig

Das Problem dabei: Eine spätere Anpassung erfolgt häufig unter schlechteren Voraussetzungen als eine von Anfang an realistische Preisgestaltung.

Die Rolle der Finanzierung wird häufig unterschätzt

Ein entscheidender Punkt, der aktuell immer mehr an Bedeutung gewinnt, ist die Finanzierung der Käufer.

Banken prüfen Immobilien sehr genau und orientieren sich dabei am tatsächlichen Marktwert – nicht am Angebotspreis.

Liegt der Preis zu hoch:

bewertet die Bank die Immobilie niedriger
es entsteht eine Finanzierungslücke
Käufer müssen mehr Eigenkapital einsetzen

In vielen Fällen führt das dazu, dass selbst geeignete Interessenten die Immobilie nicht erwerben können.

In gefragten Wohnlagen in Berlin oder im Berliner Umland zeigt sich diese Entwicklung deutlich.

Eine gute Preisstrategie schafft Sicherheit im Verkaufsprozess

Eine durchdachte Preisstrategie sorgt dafür, dass:

ausreichend Nachfrage entsteht
passende Käufer angesprochen werden
Finanzierungen realistisch umsetzbar sind
der Verkaufsprozess planbar bleibt

Sie ist damit nicht nur eine Frage des Preises, sondern der gesamten Vermarktungsstrategie.

Fazit: Der richtige Einstieg entscheidet über den Erfolg

Der Angebotspreis ist einer der wichtigsten Faktoren beim Immobilienverkauf.

Eine realistische und marktgerechte Einordnung sorgt dafür, dass:

Ihre Immobilie sichtbar wird
Interesse entsteht
und der Verkauf ohne unnötige Verzögerungen abläuft

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten und unsicher sind, welcher Preis aktuell realistisch ist, unterstütze ich Sie gerne bei einer fundierten Einschätzung und einer klaren Vermarktungsstrategie.

Nehmen Sie jetzt mit mir Kontakt auf.

Eigentumswohnung in Oberhavel und Berlin – Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum verständlich erklärt

Wed, 01 Apr 2026 12:37:24 GMT

Eigentumswohnung in Glienicke, Oberhavel, Barnim und Falkensee – Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum einfach erklärt

Wer eine Eigentumswohnung in Glienicke, im Landkreis Oberhavel, in Falkensee oder im Raum Barnim besitzt, steht früher oder später vor einer zentralen Frage: Welche Teile der Immobilie gehören mir – und welche der Eigentümergemeinschaft?

Gerade im Berliner Umland sind viele Gebäude Teil von Wohnungseigentümergemeinschaften mit gewachsenen Strukturen. Entsprechend häufig entstehen Unsicherheiten bei Zuständigkeiten, Kosten und Entscheidungen.

Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist deshalb eine der wichtigsten Grundlagen für Eigentümer – sowohl im Alltag als auch bei Verkauf oder Verwaltung.

Eigentumswohnung im Berliner Umland – typische Unsicherheiten von Eigentümern

In der Praxis zeigt sich insbesondere bei Eigentumswohnungen in Oberhavel, Barnim und Falkensee:

Unterlagen sind nicht immer eindeutig
Teilungserklärungen werden selten gelesen
Zuständigkeiten sind unklar

Viele Eigentümer gehen davon aus, dass ihnen „die ganze Wohnung“ gehört. Rechtlich betrachtet ist das jedoch nur teilweise korrekt. Genau hier entstehen Missverständnisse, die später zu Konflikten oder unerwarteten Kosten führen können.

Was bedeutet Sondereigentum bei einer Eigentumswohnung?

Zum Sondereigentum gehören alle Bereiche, die ausschließlich Ihrer Wohnung zugeordnet sind und von Ihnen selbst genutzt werden.

Dazu zählen in der Regel:

Wohnräume
nicht tragende Innenwände
Bodenbeläge
Innentüren
sanitäre Einrichtungen innerhalb der Wohnung

Diese Bereiche können Sie grundsätzlich eigenständig gestalten.

Gerade für Eigentümer in Glienicke oder Falkensee ist das ein wichtiger Punkt: Sie haben innerhalb Ihrer Wohnung einen klar definierten Gestaltungsspielraum.

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind oder von mehreren Eigentümern genutzt werden.

Dazu gehören unter anderem:

Dach
Fassade
Treppenhaus
tragende Wände
Fenster (in vielen Fällen)
Versorgungsleitungen

Diese Bereiche gehören allen Eigentümern gemeinsam und werden über die Eigentümergemeinschaft verwaltet.

Entscheidungen hierzu werden in der Regel gemeinsam getroffen und über Beschlüsse geregelt.

Warum die Abgrenzung für Eigentümer in Glienicke, Berlin, Oberhavel, Barnim und Falkensee in der Praxis so wichtig ist

Die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum hat direkte Auswirkungen auf mehrere zentrale Punkte:

Wer trägt die Kosten bei Schäden?
Wer entscheidet über Sanierungen?
Welche Maßnahmen dürfen Sie selbst durchführen?

Ein typisches Beispiel aus der Praxis:

Ein Fenster ist undicht. Viele Eigentümer gehen davon aus, dass sie selbst zuständig sind.
Tatsächlich gehört das Fenster jedoch häufig zum Gemeinschaftseigentum – und damit ist die Eigentümergemeinschaft verantwortlich.

Ohne klare Einordnung entstehen hier schnell Missverständnisse und Konflikte.

Typische Streitpunkte in Eigentümergemeinschaften

In der täglichen Praxis, insbesondere bei älteren Gebäuden im Berliner Umland, treten immer wieder ähnliche Unsicherheiten auf:

Fenster (häufig Gemeinschaftseigentum, trotz Nutzung durch einzelne Wohnung)
Balkone (Abgrenzung zwischen Nutzung und baulicher Substanz)
Leitungen innerhalb und außerhalb der Wohnung
Rollläden oder Außenelemente

Diese Themen führen regelmäßig zu Diskussionen innerhalb der Eigentümergemeinschaft.

Ein Blick in die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung ist hier entscheidend.

Welche Rolle die Teilungserklärung spielt

Die Teilungserklärung ist die rechtliche Grundlage jeder Eigentumswohnung.

Sie regelt unter anderem:

die genaue Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
die Verteilung von Kosten
Rechte und Pflichten der Eigentümer

Gerade bei Eigentumswohnungen in Oberhavel, Barnim oder Falkensee lohnt sich ein genauer Blick in dieses Dokument.

Viele Fragen lassen sich bereits hier eindeutig klären.

Auswirkungen auf Verkauf und Wert der Eigentumswohnung

Die Einordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum spielt auch beim Verkauf eine wichtige Rolle.

Kaufinteressenten achten zunehmend auf:

Zustand des Gemeinschaftseigentums
geplante Sanierung
Höhe der Rücklagen
Struktur der Eigentümergemeinschaft

Gerade im Raum Glienicke, Oberhavel und Falkensee zeigt sich: Eine gut organisierte Eigentümergemeinschaft wirkt sich positiv auf den Verkaufspreis aus.

Weitere Informationen zum Verkauf Ihrer Immobilie finden Sie hier: https://www.schmalfuss-immobilien.de/immobilienverkauf

Hausgeld, Rücklagen und laufende Kosten richtig einordnen

Viele Kosten im Zusammenhang mit dem Gemeinschaftseigentum werden über das Hausgeld abgedeckt.

Dazu gehören:

laufende Betriebskosten
Instandhaltungsrücklagen
Verwaltungskosten

Ein gutes Verständnis dieser Struktur ist entscheidend für Eigentümer – insbesondere bei Kaufentscheidungen oder langfristiger Planung.

Fazit: Fazit: Klare Strukturen schaffen Sicherheit für Eigentümer

Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist eine grundlegende Voraussetzung für den sicheren Umgang mit einer Eigentumswohnung.

Sie beeinflusst:

Kosten
Entscheidungen
den langfristigen Werterhalt

Gerade im Berliner Umland – in Glienicke, Oberhavel, Barnim und Falkensee – ist es sinnvoll, diese Zusammenhänge frühzeitig zu verstehen und richtig einzuordnen.

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung in Glienicke, Oberhavel, Barnim oder Falkensee besser einordnen möchten oder Unterstützung bei Verwaltung Ihrer Eigentumswohnung oder Verkauf benötigen, begleite ich Sie gerne persönlich. Nehmen Sie jetzt Kontakt auf!

Betriebskostenabrechnung in Oberhavel und Berlin – was ist umlagefähig?

Fri, 27 Mar 2026 14:42:17 GMT

Betriebskostenabrechnung in Oberhavel und Berlin – was ist umlagefähig?

Die Betriebskostenabrechnung gehört zu den zentralen Aufgaben für Eigentümer und Vermieter. Gleichzeitig ist sie einer der häufigsten Gründe für Rückfragen, Unsicherheiten und Streitigkeiten.

Gerade im Raum Glienicke, Oberhavel, Barnim und im Berliner Umland zeigt sich in der Praxis immer wieder: Kleine Fehler in der Abrechnung können große Auswirkungen haben. Umso wichtiger ist es, die Grundlagen und Abgrenzungen genau zu kennen.

Was sind Betriebskosten im rechtlichen Sinne?

Betriebskosten sind laufende Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie entstehen.

Die rechtliche Grundlage bildet die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Sie definiert abschließend, welche Kostenarten grundsätzlich auf Mieter umgelegt werden dürfen.

Wichtig dabei:
Nicht jede Ausgabe rund um eine Immobilie ist automatisch umlagefähig. Entscheidend ist, ob es sich um regelmäßig wiederkehrende Kosten handelt.

Was bedeutet umlagefähig konkret?

Umlagefähig sind Betriebskosten dann, wenn:

sie laufend entstehen
sie im Zusammenhang mit der Nutzung der Immobilie stehen
sie im Mietvertrag wirksam vereinbart wurden

Fehlt eine klare Vereinbarung im Mietvertrag, können selbst grundsätzlich umlagefähige Kosten nicht weitergegeben werden.

Gerade bei älteren Mietverträgen in Oberhavel oder Barnim lohnt sich daher ein genauer Blick in die vertraglichen Regelungen.

Typische umlagefähige Kosten im Überblick

Zu den häufigsten umlagefähigen Betriebskosten gehören:

Heizkosten und Warmwasser
Wasserversorgung und Entwässerung
Müllabfuhr
Straßenreinigung
Hausreinigung und Winterdienst
Gartenpflege
Allgemeinstrom (Treppenhaus, Außenbeleuchtung)
Gebäudeversicherung

Diese Kosten fallen regelmäßig an und können bei korrekter Vereinbarung auf die Mieter umgelegt werden.

Nicht umlagefähige Kosten – häufige Fehlerquellen

Ein häufiger Fehler in der Praxis ist die falsche Zuordnung von Kosten.

Nicht umlagefähig sind insbesondere:

Verwaltungskosten
Instandhaltungs- und Reparaturkosten
Kosten für die Neuvermietung
Bank- und Finanzierungskosten

Gerade bei selbstverwalteten Immobilien kommt es häufig vor, dass diese Positionen versehentlich in die Abrechnung einfließen.

Die Folge sind Einwendungen von Mietern und im schlimmsten Fall rechtliche Auseinandersetzungen.

Typische Fehler bei Betriebskostenabrechnungen in der Praxis

In der täglichen Verwaltung zeigen sich immer wieder ähnliche Problemfelder:

Kosten werden nicht sauber getrennt
einzelne Positionen sind nicht nachvollziehbar
Belege fehlen oder sind unvollständig
Verteilerschlüssel sind nicht eindeutig

Gerade bei kleineren Mehrfamilienhäusern in Glienicke oder Oberhavel, die vom Eigentümer selbst verwaltet werden, entstehen hier häufig Unsicherheiten.

Ein weiterer Punkt:
Die Abrechnung muss für den Mieter nachvollziehbar sein. Unklare oder zu komplexe Darstellungen führen fast immer zu Rückfragen.

Die Bedeutung von Belegen und Transparenz

Mieter haben das Recht, die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege einzusehen.

Das bedeutet für Eigentümer:

alle Rechnungen sollten vollständig vorliegen
Kosten müssen eindeutig zugeordnet werden können
die Abrechnung sollte strukturiert aufgebaut sein

Eine saubere Dokumentation erleichtert nicht nur die Prüfung, sondern schafft auch Vertrauen.

Fristen und formale Anforderungen

Die Betriebskostenabrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellt werden.

Wird diese Frist überschritten, können Nachforderungen gegenüber dem Mieter in der Regel nicht mehr geltend gemacht werden.

Auch formale Anforderungen spielen eine Rolle:

klare Aufstellung der Kosten
nachvollziehbarer Verteilerschlüssel
verständliche Darstellung

Fehler in diesen Bereichen führen häufig zu Einwendungen.

Besonderheiten bei kleineren Objekten im Berliner Umland

Viele Eigentümer in Oberhavel und Barnim besitzen kleinere Mehrfamilienhäuser oder einzelne vermietete Wohnungen.

Hier wird die Abrechnung häufig selbst erstellt.

Das bringt Vorteile in der Kontrolle, birgt aber auch Risiken:

fehlende Routine
Unsicherheit bei rechtlichen Vorgaben
Zeitaufwand

Gerade bei steigenden Anforderungen und sensibleren Mietern lohnt sich hier eine strukturierte Vorgehensweise.

Warum eine strukturierte Verwaltung sinnvoll ist

Eine professionelle und klare Struktur in der Verwaltung sorgt für:

rechtssichere Abrechnungen
weniger Rückfragen
klare Abläufe
Entlastung im Alltag

Gerade bei mehreren Einheiten oder komplexeren Abrechnungen ist das ein entscheidender Vorteil.

Weitere Informationen zur Verwaltung Ihrer Immobilie finden Sie hier:
https://www.schmalfuss-immobilien.de/Eigentümer/Verwaltung

Fazit: Saubere Abrechnung schafft Sicherheit

Die Betriebskostenabrechnung ist mehr als eine Pflichtaufgabe. Sie ist ein zentraler Bestandteil einer funktionierenden Vermietung.

Eine klare Struktur, die richtige Zuordnung der Kosten und vollständige Unterlagen sorgen dafür, dass:

Rückfragen reduziert werden
Konflikte vermieden werden
der Verwaltungsaufwand sinkt

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihre Betriebskostenabrechnung korrekt aufgebaut ist oder Unterstützung bei der strukturierten Verwaltung Ihrer Immobilie benötigen, begleite ich Sie gerne persönlich. Nehmen Sie jetzt Kontakt auf!

Immobilie verkaufen in Glienicke, Oberhavel und Umgebung – 5 typische Fehler

Mon, 23 Mar 2026 10:12:26 GMT

Immobilie verkaufen in Glienicke, Oberhavel und Umgebung –
5 typische Fehler

Der Immobilienmarkt in Glienicke/Nordbahn, im Landkreis Oberhavel sowie im nördlichen Berliner Umland hat sich in den letzten Jahren deutlich verändert.
Während Immobilien früher oft schnell verkauft wurden, zeigt sich heute: Der Verkauf erfordert eine deutlich genauere Marktkenntnis.

Gerade in gefragten Wohnlagen wie Glienicke oder Hennigsdorf entscheiden Preisstrategie und Präsentation darüber, ob eine Immobilie erfolgreich vermittelt wird.

Fehler 1: Der Angebotspreis passt nicht zum regionalen Markt

Die Preisfindung ist einer der sensibelsten Punkte beim Immobilienverkauf – und gleichzeitig die häufigste Ursache dafür, dass Immobilien nicht wie gewünscht verkauft werden.

Viele Eigentümer orientieren sich an:

Angeboten aus Immobilienportalen
Preisvorstellungen aus der Vergangenheit
Einschätzungen aus dem persönlichen Umfeld

Diese Werte spiegeln jedoch häufig nicht die aktuelle Marktsituation wider.

Gerade in Glienicke, Oberhavel und dem Berliner Umland zeigt sich aktuell eine klare Entwicklung: Käufer prüfen deutlich genauer und vergleichen intensiver als noch vor einigen Jahren.

Liegt der Angebotspreis über dem tatsächlichen Marktwert, kann es passieren, dass:

die Finanzierung nur teilweise genehmigt wird
Käufer mehr Eigenkapital einbringen müssen
der Kauf letztlich nicht zustande kommt

Praxisnah betrachtet:
Eine Immobilie wird zu hoch angesetzt, erhält zunächst Aufmerksamkeit, verliert dann aber an Dynamik.
Nach mehreren Wochen erfolgt eine Preisreduzierung – häufig unter den ursprünglich realistischen Wert.

Der erste Angebotspreis hat eine direkte Wirkung auf den gesamten Verkaufsverlauf.

Eine fundierte Einschätzung des aktuellen Marktwertes ist daher entscheidend.
Weitere Informationen zum strukturierten Verkauf finden Sie hier: https://www.schmalfuss-immobilien.de/immobilienverkauf

Fehler 2: Die Präsentation schöpft das Potenzial der Immobilie nicht aus

Der erste Eindruck entsteht heute fast ausschließlich online.
Innerhalb weniger Sekunden entscheiden Interessenten, ob sie sich näher mit einer Immobilie beschäftigen.

Gerade im Wettbewerb mit anderen Angeboten in Berlin und dem Umland ist die Präsentation ein entscheidender Faktor.

Typische Schwachstellen in der Praxis:

dunkle oder unscharfe Fotos
unaufgeräumte Räume
fehlende oder schwer verständliche Grundrisse
kurze, wenig aussagekräftige Beschreibungen

Die Folge: Die Immobilie wird als weniger attraktiv wahrgenommen – unabhängig von ihrem tatsächlichen Potenzial.

Dabei ist die Zielgruppe im Raum Oberhavel klar definiert:

Familien suchen Platz, Ruhe und gute Anbindung
Pendler achten auf Infrastruktur und Erreichbarkeit
Käufer vergleichen sehr bewusst verschiedene Angebote

Eine gute Präsentation greift genau diese Erwartungen auf und stellt die Immobilie entsprechend dar.

Praxisvergleich:
Zwei vergleichbare Häuser – eines professionell präsentiert, eines nicht.
Das Ergebnis: Das besser dargestellte Objekt erhält mehr Anfragen und erzielt häufig einen besseren Preis.

Die Präsentation beeinflusst nicht nur die Nachfrage, sondern auch die Preiswahrnehmung.

Fehler 3: Wichtige Unterlagen fehlen oder sind unvollständig

Ein Immobilienverkauf ist nicht nur emotional, sondern auch ein strukturierter Prozess.
Kaufinteressenten erwarten heute vollständige und nachvollziehbare Unterlagen – insbesondere im Berliner Umland, wo viele Käufer sehr genau prüfen.

Zu den wichtigsten Unterlagen gehören:

Energieausweis
Grundrisse
Wohnflächenberechnung
Bauunterlagen
Angaben zu Modernisierungen

Fehlen diese Informationen, entstehen in der Praxis mehrere Probleme:

Interessenten verlieren Vertrauen
Rückfragen verzögern den Ablauf
Kaufentscheidungen werden hinausgezögert

In vielen Fällen springen Käufer ab, bevor es überhaupt zu konkreten Verhandlungen kommt.

Gerade bei älteren Immobilien in Oberhavel oder Barnim sind Unterlagen häufig nicht vollständig vorhanden.
Hier ist eine frühzeitige Vorbereitung besonders wichtig.

Praxisbeispiel:
Ein Käufer interessiert sich für eine Immobilie, erhält jedoch keine klaren Angaben zur Wohnfläche oder zu durchgeführten Sanierungen.
Die Folge: Unsicherheit – und oft der Rückzug aus dem Kaufprozess.

Vollständige Unterlagen schaffen Vertrauen und beschleunigen den Verkauf.

Welche Unterlagen im Detail erforderlich sind und wie Sie diese strukturiert vorbereiten, erfahren Sie hier:
https://www.schmalfuss-immobilien.de/immobilienverkauf

Fehler 4: Die Finanzierung der Käufer wird unterschätzt

Ein wesentlicher Punkt, der in der aktuellen Marktsituation häufig übersehen wird:
Nicht nur die Nachfrage hat sich verändert – auch die Finanzierungsmöglichkeiten der Käufer.

Banken prüfen heute deutlich strenger als noch vor einigen Jahren.
Dabei orientieren sie sich nicht am Wunschpreis des Eigentümers, sondern am tatsächlichen Marktwert der Immobilie.

Das bedeutet konkret:

Wird eine Immobilie zu hoch angesetzt, bewertet die Bank sie oft niedriger
Die Finanzierung deckt dann nicht den Kaufpreis ab
Käufer müssen mehr Eigenkapital einbringen oder springen ab

In der Praxis führt das dazu, dass selbst ernsthafte Interessenten die Immobilie nicht erwerben können.

Gerade im Raum Glienicke, Oberhavel und dem Berliner Umland zeigt sich diese Entwicklung deutlich:
Die Nachfrage ist vorhanden – aber sie ist an realistische Preise gebunden.

Eine marktgerechte Preisgestaltung ist heute nicht nur für die Nachfrage entscheidend, sondern auch für die Finanzierbarkeit durch Banken.

Fehler 5: Emotionale Entscheidungen erschweren den Verkauf

Viele Eigentümer verbinden mit ihrer Immobilie weit mehr als nur einen Sachwert.
Es sind Erinnerungen an Familienfeste, an den eigenen Einzug, an Jahre, die man dort verbracht hat.

Diese emotionale Bindung ist völlig nachvollziehbar – sie führt jedoch häufig dazu, dass Entscheidungen nicht rein sachlich getroffen werden.

Typische Auswirkungen in der Praxis:

Der Angebotspreis wird zu hoch angesetzt, weil der persönliche Wert höher eingeschätzt wird als der Marktwert
Kaufangebote werden abgelehnt, obwohl sie sich im realistischen Rahmen bewegen
Verhandlungen verlaufen schwieriger, weil Preisnachlässe als „Verlust“ empfunden werden

Gerade im Raum Glienicke, Oberhavel und dem Berliner Umland zeigt sich aktuell deutlich: Käufer entscheiden nüchtern und vergleichen sehr genau.

Der Markt bewertet eine Immobilie nicht nach ihrer Geschichte, sondern nach Lage, Zustand und Nachfrage.

Eine neutrale Einordnung hilft dabei, emotionale und wirtschaftliche Aspekte voneinander zu trennen und fundierte Entscheidungen zu treffen.

Eine objektive Einschätzung von außen hilft, den Markt realistisch einzuordnen und Entscheidungen sicher zu treffen.
Gerne unterstütze ich Sie dabei persönlich: https://www.schmalfuss-immobilien.de/immobilienverkauf

Wenn Sie Ihre Immobilie in Glienicke, Oberhavel oder im Berliner Umland verkaufen möchten, unterstütze ich Sie mit einer fundierten Einschätzung und einer klaren Strategie. Nehmen Sie jetzt mit mir Kontakt auf!

Immobilieneigentum endet nicht mit dem Vertragsabschluss

Wed, 18 Mar 2026 17:56:29 GMT

Immobilieneigentum endet nicht mit dem Vertragsabschluss

Der Kaufvertrag ist unterschrieben, die Schlüssel sind übergeben – und oft entsteht der Eindruck, dass der wesentliche Teil erledigt ist.

Tatsächlich beginnt genau jetzt die Phase, die über Stabilität, Aufwand und Werterhalt entscheidet.

Gerade in Glienicke/Nordbahn und im direkten Umfeld – etwa in Hohen Neuendorf, Frohnau, Hermsdorf oder Schildow – zeigt sich, dass eine strukturierte Immobilienverwaltung entscheidend für den langfristigen Erfolg einer Immobilie ist.

Was nach dem Kauf folgt: Aufgaben der Immobilienverwaltung

Mit dem Eigentum entstehen fortlaufende Verpflichtungen, die nicht punktuell, sondern dauerhaft bestehen:

Überwachung und Klärung von Mietzahlungen
Erstellung rechtssicherer Betriebskostenabrechnungen
Organisation und Steuerung von Reparaturen und Instandhaltungen
Kommunikation mit Mietern, Handwerkern und Dienstleistern
Dokumentation aller Vorgänge und Fristen
Umsetzung gesetzlicher Anforderungen

Eine Immobilie funktioniert vergleichbar mit einem laufenden Betrieb:
Ohne klare Strukturen entstehen Unklarheiten, Verzögerungen und zusätzlicher Aufwand.

Regionale Besonderheiten in Berlin und dem nördlichen Brandenburg

Der Verwaltungsaufwand wird stark durch den Standort beeinflusst.

In Berlin:

komplexe mietrechtliche Rahmenbedingungen
hohe Erwartungshaltung der Mieter
zunehmende Regulierungen

In Oberhavel, Barnim und Havelland:

größere Entfernungen zur Immobilie
gemischte Mieterstrukturen
häufig Einfamilienhäuser oder kleinere Miethäuser

Gerade Eigentümer, die nicht vor Ort wohnen, stehen hier vor organisatorischen Herausforderungen.

Warum viele Eigentümer den Aufwand der Immobilienverwaltung unterschätzen

Zu Beginn wirkt vieles überschaubar. Eine Einheit, ein Mieter, wenige Aufgaben.

Mit der Zeit verändern sich jedoch die Anforderungen:

Mieterwechsel und Neuvermietung
steigende gesetzliche Anforderungen
Koordination mehrerer Dienstleister
zunehmender Kommunikationsaufwand

Gerade Eigentümer in Glienicke/Nordbahn und im nördlichen Berliner Raum stellen fest, dass die Verwaltung zunehmend Zeit und Organisation erfordert.

Professionelle Immobilienverwaltung in Berlin und Brandenburg

ine strukturierte Immobilienverwaltung sorgt für klare Abläufe und entlastet im Alltag.

Ich unterstütze Eigentümer in:

Glienicke/Nordbahn
Hohen Neuendorf
Berlin-Frohnau
Berlin-Hermsdorf
Schildow und Umgebung

mit einer persönlichen Verwaltung für Wohnimmobilien mit überschaubarer Einheitenzahl.

Mein Angebot umfasst:

Miethausverwaltung bis 15 Einheiten
Mietverwaltung für Einfamilienhäuser
Sondereigentumsverwaltung einzelner Eigentumswohnungen

Die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) wird bewusst nicht übernommen, um eine fokussierte Betreuung sicherzustellen.

�� Immobilienverwaltung in Glienicke und Umgebung

Verbindung von Vermietung und laufender Betreuung

Eine professionelle Vermietung legt den Grundstein für stabile Mietverhältnisse.
Die anschließende Verwaltung sorgt dafür, dass diese Stabilität langfristig erhalten bleibt.

Wenn Sie Ihre Immobilie neu vermieten möchten, begleite ich Sie ebenfalls:

�� Professionelle Vermietung von Wohnimmobilien

Immobilienverwaltung mit regionalem Bezug

Als Ansprechpartnerin in der Region betreue ich Eigentümer direkt vor Ort.

Kurze Wege, persönliche Erreichbarkeit und fundierte Kenntnisse der lokalen Miet- und Marktstrukturen ermöglichen eine verlässliche und klare Betreuung.

Ich betreue bewusst eine überschaubare Anzahl an Immobilien, um eine strukturierte Verwaltung und feste Ansprechpartner sicherzustellen.

Für wen sich eine Immobilienverwaltung besonders eignet

Eine professionelle Betreuung ist besonders sinnvoll, wenn:

Sie mehrere Einheiten besitzen
Ihre Immobilie nicht in unmittelbarer Nähe liegt
Sie zeitlich stark eingebunden sind
Sie rechtliche Risiken vermeiden möchten
Sie eine klare Struktur im laufenden Betrieb wünschen

Vorteile:

Entlastung im Alltag
professionelle Abwicklung
planbare Abläufe
Werterhalt der Immobilie

Mögliche Nachteile:

laufende Kosten
geringere direkte Einflussnahme im Tagesgeschäft

Häufige Fragen zur Immobilienverwaltung in Glienicke, Schildow, Berlin-Frohnau

Wann lohnt sich eine Immobilienverwaltung?
Sobald der organisatorische Aufwand zunimmt oder mehrere Einheiten betreut werden müssen.

Welche Vorteile hat eine lokale Verwaltung?
Kurze Reaktionszeiten, persönliche Betreuung und Kenntnisse der regionalen Mietstruktur.

Betreuen Sie auch Immobilien im Berliner Norden?
Ja, insbesondere in Frohnau, Hermsdorf und angrenzenden Ortsteilen.

Immobilieneigentum endet nicht mit dem Vertragsabschluss.
Es beginnt mit Verantwortung, Struktur und der richtigen Organisation im Hintergrund.

Ich betreue bewusst eine überschaubare Anzahl an Immobilien, um eine persönliche und strukturierte Verwaltung sicherzustellen.
Eigentümer haben einen festen Ansprechpartner und klare Abläufe – ohne wechselnde Zuständigkeiten.

Wenn Sie Ihre Immobilie in Berlin, Glienicke/Nordbahn, Oberhavel, Barnim oder Havelland in verlässliche Hände geben möchten und Wert auf eine persönliche Betreuung legen, nehmen Sie gerne Kontakt auf:

�� https://www.schmalfuss-immobilien.de/kontakt

Immobilienpreis richtig festlegen in Berlin und Brandenburg – typische Fehler und wie Sie sie vermeiden

Sun, 15 Feb 2026 12:59:25 GMT

Immobilienpreis richtig festlegen in Berlin und Brandenburg –

typische Fehler und wie Sie sie vermeiden

Warum der Angebotspreis über den Verkaufserfolg entscheidet

Der erste Eindruck entsteht über den Preis. Noch bevor ein Interessent Ihre Immobilie besichtigt, entscheidet der Angebotspreis darüber, ob sie überhaupt in Betracht gezogen wird.

Ist der Preis zu hoch, sinkt die Nachfrage deutlich. / Ist er zu niedrig, verlieren Sie Vermögen.

Gerade in Berlin sowie in Oberhavel, Barnim und Havelland reagieren Käufer sensibel auf unrealistische Preisansätze. Der Markt ist informiert, Vergleichsangebote sind jederzeit abrufbar.

Ein marktgerechter Preis ist keine Schätzung – sondern das Ergebnis einer fundierten Analyse.

Fehler 1: Orientierung an Wunschpreisen statt an Marktdaten

Viele Eigentümer setzen den Preis auf Grundlage persönlicher Vorstellungen fest:

investierte Modernisierungskosten
emotionale Bindung
Nachbarschaftspreise
frühere Höchstpreise im Markt

Der Immobilienmarkt funktioniert jedoch wie ein Wettbewerb:

Entscheidend ist, welchen Preis vergleichbare Objekte aktuell tatsächlich erzielen – nicht, welcher Preis wünschenswert erscheint.

Fehler 2: Online-Rechner als Entscheidungsgrundlage

Online-Bewertungstools liefern grobe Richtwerte.
Sie berücksichtigen jedoch keine:

individuelle Ausstattung
Mikrolage
energetischen Besonderheiten
rechtlichen Besonderheiten
aktuellen Nachfrageverhältnisse

Eine fundierte Immobilienbewertung in Berlin oder im Umland erfordert eine differenzierte Marktanalyse – keine Durchschnittswerte.

Fehler 3: Zu hoher Einstiegspreis mit späteren Reduzierungen

Ein häufiger Irrtum lautet:
„Wir starten hoch und gehen später runter.“

Das Problem:
Immobilien erzielen in den ersten Wochen die größte Aufmerksamkeit. Wird der Preis später reduziert, wirkt das Objekt oft weniger attraktiv.

Kaufinteressenten interpretieren Preisanpassungen häufig als:

versteckte Mängel
fehlende Nachfrage
Verhandlungsspielraum

Das schwächt Ihre Verhandlungsposition.

Fehler 4: Regionale Unterschiede unterschätzen

Der Immobilienmarkt ist kein einheitlicher Raum.

Zwischen:

Berlin
Glienicke/Nordbahn
Hohen Neuendorf
Oranienburg
Falkensee

bestehen teils deutliche Preisunterschiede – selbst bei ähnlicher Objektart.

Eine professionelle Wertermittlung berücksichtigt:

Infrastruktur
Pendleranbindung
Schul- und Freizeitangebote
Nachfrageentwicklung
Kaufkraft im Einzugsgebiet

Diese Faktoren beeinflussen den realistischen Verkaufspreis erhebli

Wie ein marktgerechter Angebotspreis ermittelt wird

Eine fundierte Preisfestlegung basiert auf:

Analyse vergleichbarer Verkaufsfälle
Bewertung von Lage und Mikrolage
Objektzustand und Modernisierungsgrad
Zielgruppenanalyse
aktuelle Marktdynamik

Das Ergebnis ist keine Zahl aus dem Bauchgefühl, sondern eine strategisch definierte Preispositionierung.

Warum eine professionelle Immobilienbewertung vor dem Verkauf sinnvoll ist

Vor dem Verkauf schafft eine fundierte Marktanalyse:

Planungssicherheit
realistische Erwartungshaltung
kürzere Vermarktungszeiten
bessere Verhandlungsposition

Wenn Sie erfahren möchten, wie ich den Marktwert Ihrer Immobilie in Berlin und dem nördlichen Brandenburg ermittle, finden Sie hier weitere Informationen zur Immobilienbewertung in Berlin und Brandenburg

Fazit für Eigentümer

Der richtige Angebotspreis ist vergleichbar mit der richtigen Dosierung eines Medikaments:
Zu wenig wirkt nicht. Zu viel schadet.

Eine präzise Analyse schützt Sie vor unnötigen Preisnachlässen, langen Vermarktungszeiten und wirtschaftlichen Verlusten.

Wenn Sie den Verkauf Ihrer Immobilie planen, klären wir in einem persönlichen Gespräch Ihre Ausgangssituation und entwickeln eine realistische Preisstrategie.

Energieverbrauch in Berlin und Brandenburg in 2025 und 2026

Wed, 11 Feb 2026 17:21:39 GMT

Heizkosten und Energieverbrauch in 2025 und 2026 - Was Eigentümer und Mieter jetzt wissen müssen

Der Januar 2026 war der kälteste Wintermonat seit 2010. Dies führte zu einem deutlichen Anstieg des Energieverbrauchs.

Der Energiedienstleister Techem hat die Verbräuche ausgewertet - es wurde deutlich mehr geheizt als im November und Dezember 2025. Daher müssen sich die Haushalte auf deutlich höhere Heizkosten einstellen.

(Quelle: Tagesschau24.de vom 10.02.2026 / Haufe.de vom 10.02.2026)

Demnach stieg in Berlin der Heizenergieverbrauch um 18,1 % im Vergleich zum Januar 2025, in Brandenburg war der Anstieg noch höher, nämlich um 26,5 %. Das liegt dort vor allem an der Vielzahl von Gasheizungen in Ein- und Zweifamilienhäusern.

Auch in 2025 gab es bereits einen Anstieg bei den Energiekosten. Unter https://www.techem.com/corp/de/news-und-medien/studien-und-umfragen/techem-atlas-deutschlandkarte2025 kann man sehen, dass in Berlin und Brandenburg Erdgas um 11,5 % teurer wurde und Fernwärme um 14,7 %.

Was bedeutet das nun für Eigentümer und Mieter?

* Für Eigentümer von vermieteten Wohnungen bedeutet ein höherer Verbrauch mehr Nachzahlungen bei der Heizkostenabrechnung. Dies wirkt sich auch auf die wirtschaftliche Belastung der Mieter aus.

* Eigentümer und Mieter sollten jetzt schon mögliche Nachzahlungen in Energie- und Betriebskostenabrechnungen einplanen.

* Zudem können Eigentümer ihre Heizsysteme überprüfen: effizientere Heizsysteme senken langfristig die Kosten und erhöhen die Attraktität der Immobilie.

* Kommunizieren Sie frühzeitig diesen Aspekt mit ihren Mietern. Dies schafft Vertrauen und kann Konflikte reduzieren.

Wenn Sie Unterstützung bei der Vorbereitung Ihrer nächsten Nebenkostenabrechnung wünschen, sprechen Sie mich gerne an.

Immobilienmakler und Immobilienverwaltung – sinnvoll ergänzt

Sat, 07 Feb 2026 14:10:33 GMT

Immobilienmakler und Immobilienverwaltung – sinnvoll ergänzt

Immobilie vermieten – und was danach kommt

Nach der Vermietung ist ein wichtiger Schritt geschafft.
Doch der eigentliche Aufwand beginnt häufig erst im Anschluss: laufende Abstimmungen mit dem Mieter, organisatorische Themen rund um die Immobilie und – bei Eigentumswohnungen – zusätzlich die Abstimmung mit der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Viele Eigentümer stellen genau an diesem Punkt fest, dass eine strukturierte Betreuung im Alltag entlastet und für klare Abläufe sorgt.

Warum Verwaltung und Vermietung zusammengehören

Eine erfolgreiche Vermietung schafft die Grundlage für ein stabiles Mietverhältnis.
Damit dieses langfristig funktioniert, ist eine kontinuierliche Betreuung entscheidend.

Dazu gehören unter anderem:

die Kommunikation mit dem Mieter
die Organisation laufender Abläufe
die Begleitung bei Mieterwechseln
die Abstimmung bei Maßnahmen innerhalb der Immobilie

Gerade bei vermieteten Eigentumswohnungen innerhalb einer WEG kommen zusätzliche Abstimmungen hinzu, die Zeit und Übersicht erfordern.

Sondereigentumsverwaltung als konsequente Ergänzung

Für Eigentümer von vermieteten Eigentumswohnungen ist die Sondereigentumsverwaltung häufig der nächste logische Schritt nach der Vermietung.

Sie sorgt dafür, dass:

Mietverhältnisse strukturiert betreut werden
Abläufe klar geregelt sind
Themen frühzeitig erkannt und gelöst werden

Besonders für Kapitalanleger bietet sie eine verlässliche Grundlage, um den Aufwand im Alltag zu reduzieren und die Immobilie langfristig stabil zu bewirtschaften.

> Weitere Informationen zur Sondereigentumsverwaltung

Auch bei Einfamilienhäusern und Miethäusern sinnvoll

Nicht nur Eigentumswohnungen profitieren von einer laufenden Betreuung.
Auch bei vermieteten Einfamilienhäusern oder kleineren Miethäusern entstehen regelmäßig organisatorische und kommunikative Aufgaben.

Viele Eigentümer entscheiden sich daher bewusst dafür, diese Themen in professionelle Hände zu geben – um Zeit zu sparen und Abläufe klar zu strukturieren.

> Weitere Informationen zur Verwaltung

Verkauf als weiterer Schritt

Eine Immobilie entwickelt sich im Laufe der Zeit.
Neben Vermietung und Verwaltung kann auch der Verkauf eine sinnvolle Option sein – beispielsweise bei veränderten Lebensumständen oder neuen Investitionsentscheidungen.

> Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken, finden Sie hier weitere Informationen

Ganzheitliche Betreuung aus einer Hand

Die Kombination aus Vermietung, Verwaltung und Verkauf ermöglicht es, Immobilien über den gesamten Lebenszyklus hinweg sinnvoll zu begleiten.

Für Sie als Eigentümer bedeutet das:

klare Ansprechpartner
abgestimmte Abläufe
weniger Schnittstellen
eine durchgängige Betreuung Ihrer Immobilie

Für viele Eigentümer ist die Verbindung von Vermietung und Verwaltung der konsequente nächste Schritt.
Sie sorgt für Struktur im Alltag, reduziert Aufwand und schafft eine stabile Grundlage für die langfristige Entwicklung Ihrer Immobilie.

Mehr Informationen zur Immobilienverwaltung

Eine detaillierte Übersicht meiner Verwaltungsleistungen finden Sie auf der Seite Immobilienverwaltung .
Dort sind die einzelnen Verwaltungsarten klar erläutert und voneinander abgegrenzt.

Mietpreisbremse im Land Brandenburg verlängert

Wed, 26 Nov 2025 17:08:06 GMT

Mietpreisbremse und Kappungsgrenze im Land Brandenburg

Das Land Brandenburg hat sowohl die Mietpreisbegrenzungsverordnung als auch die Kappungsgrenzenverordnung erneuert.

Beide Verordnungen treten zum 1. Januar 2026 in Kraft und erweitern den Kreis der betroffenen Kommunen erheblich. Zukünftig sind 36 Städte und Gemeinden eingeschlossen (bisher 19), allerdings fallen auch fünf bisher erfasste Orte weg.

Mietpreisbremse in Brandenburg: Neue Rahmenbedingungen ab 2026

In allen aufgeführten Städten und Gemeinden gilt weiterhin die Mietpreisbremse. Für neu abgeschlossene Mietverträge bedeutet das:

Die Miete darf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wie bisher bleiben Neubauten sowie umfassend modernisierte Wohnungen ausgenommen.

Die vorherige Regelung war bis Ende 2025 befristet. Grundlage dafür war die zeitlich begrenzte Ermächtigung im BGB. Nachdem der Bund die Mietpreisbremse im Juli bis Ende 2029 verlängert hat, können die Bundesländer ihre Landesverordnungen nun entsprechend anpassen – Brandenburg nutzt diese Möglichkeit vollumfänglich.

Reduzierte Kappungsgrenze: Begrenzte Mieterhöhungen im Bestand

Neben der Mietpreisbremse gilt in den betroffenen Kommunen ab 2026 eine abgesenkte Kappungsgrenze.

Für laufende Mietverhältnisse bedeutet das: Mieterhöhungen sind nur bis maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren zulässig – und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die gesetzlich zulässige Obergrenze von 20 Prozent wird damit spürbar reduziert. Für Vermieter und Mieter schafft das klarere und straffere Grenzen bei Mietanpassungen.

Diese 36 Städte und Gemeinden sind ab 2026 erfasst

Kreisfreie Stadt Potsdam

Landkreis Oberhavel: Glienicke/Nordbahn, Mühlenbecker Land, Birkenwerder - neu hinzugekommen sind Leegebruch und Oranienburg / für Hohen Neuendorf gelten beide Verordnungen nicht mehr

Landkreis Barnim: Panketal - neu hinzu gekommen sind Ahrensfelde, Bernau bei Berlin und Biesenthal

Landkreis Havelland: Neu hinzu gekommen sind Brieselang, Falkensee und Schönwalde-Glien,

Landkreis Märkisch-Oderland: Neu hinzugekommen sind Altlandsberg, Fredersdorf-Vogelsdorf, Rehfelde und Strausberg / für Hoppegarten, Neuenhagen bei Berlin und Schöneiche bei Berlin gelten die Verordnungen nicht mehr

Landkreis Oder-Spree: Woltersdorf - neu hinzu gekommen sind Erkner und Grünheide (Mark) / für Gosen-Neu Zittau gelten die Verordnungen nicht mehr

Landkreis Dahme-Spreewald: Eichwalde, Schulzendorf - neu hinzu gekommen sind Bestensee, Königs Wusterhausen, Schönefeld, Wildau und Zeuthen

Landkreis Teltow-Fläming: Blankenfelde-Mahlow, Großbeeren - neu hinzu gekommen sind Ludwigsfelde und Zossen

Landkreis Potsdam-Mittelmark: Kleinmachnow, Stahnsdorf, Teltow - neu hinzugekommen sind Nuthetal und Werder (Havel)

Staffelmiete verstehen: Chancen und Fallstricke für Vermieter

Thu, 11 Sep 2025 15:05:24 GMT

Staffelmiete verstehen: Chancen und Fallstricke für Vermieter

Die Staffelmiete ist ein beliebtes Instrument zur Mietpreisgestaltung – und dennoch bleibt sie für viele Vermieter ein rechtliches Minenfeld. Wer sie korrekt nutzt, profitiert von planbaren Einnahmen und einer transparenten Kommunikation mit Mietern. Als erfahrene Immobilienexpertin zeige ich Ihnen, worauf Sie achten müssen und wie Sie die Staffelmiete rechtssicher und strategisch einsetzen.

Was ist eine Staffelmiete?

Die Staffelmiete (§ 557a BGB) erlaubt es Vermietern, Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag verbindlich zu regeln. Dabei wird festgelegt, zu welchen Zeitpunkten die Miete steigt und um welchen Betrag. Wichtig: Die Staffel muss betragsmäßig genau angegeben werden – prozentuale Angaben oder vage Formulierungen sind unzulässig.

Voraussetzungen für eine wirksame Staffelmietvereinbarung

Eine Staffelmietvereinbarung muss bestimmte rechtliche Anforderungen erfüllen, um wirksam zu sein:

Die Staffelbeträge müssen klar beziffert sein.
Zwischen den Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen.
Die Mietpreisbremse gilt auch für Staffelmieten – insbesondere bei Neuvermietung.
Während der Laufzeit der Staffel sind keine weiteren Mieterhöhungen (z. B. wegen Modernisierung oder Vergleichsmiete) zulässig.

Eine Staffelmiete kann sowohl bei Wohnraum- als auch bei Gewerbemietverträgen vereinbart werden.

Vorteile für Vermieter

Viele Vermieter greifen zur Staffelmiete, um sich den Aufwand rund um die klassische Mieterhöhung zu ersparen. Weitere Vorteile:

Automatische Mieterhöhung ohne zusätzlichen Verwaltungsaufwand
Keine Begründung notwendig, wie etwa bei der ortsüblichen Vergleichsmiete
Unabhängigkeit von Mietspiegeln oder Modernisierungsmaßnahmen
Kappungsgrenze gilt nicht, was höhere Steigerungen innerhalb kurzer Zeiträume ermöglicht

Wichtig: Während der Laufzeit der Staffelmiete sind andere Erhöhungen – z. B. auf Basis der Vergleichsmiete oder durch Modernisierung – ausgeschlossen.

Mietpreisbremse und Staffelmiete: Was gilt?

In Gebieten mit Mietpreisbremse gelten besondere Regeln:

Die Ausgangsmiete darf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Auch jede einzelne Mietstaffel muss diese Grenze einhalten. Maßgeblich ist der jeweilige Zeitpunkt, zu dem die neue Staffel wirksam wird.

Beispiel:
Liegt die Vergleichsmiete im Juni 2025 bei 850 Euro, darf eine ab 01.07.2025 wirksame Mietstaffel maximal 935,00 Euro betragen – unabhängig davon, was ursprünglich im Vertrag stand.

Trotz dieser Begrenzung kann die Staffelmiete ein wirksames Mittel sein, um das zulässige Mietniveau voll auszuschöpfen – automatisiert und rechtskonform.

Was passiert nach Ablauf der letzten Mietstaffel?

Ist die letzte Staffel erreicht, endet die Staffelmietvereinbarung automatisch. Ab diesem Zeitpunkt gelten wieder die üblichen Regeln für Mieterhöhungen, z. B. durch Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete.

Alternativ kann eine Staffelmiete ohne Enddatum vereinbart werden – mit jährlich festgelegten Steigerungen. Auch hier gilt: Jeder Betrag muss konkret angegeben sein, und jede Staffel mindestens ein Jahr.

Staffelmiete und Kündigung: Was Sie wissen müssen

Ein Mietvertrag mit Staffelmiete läuft in der Regel auf unbestimmte Zeit. Der Mieter kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen – auch während der Staffelmietdauer.

Kündigungsausschluss möglich:
Im Vertrag kann vereinbart werden, dass das beidseitige Kündigungsrecht für maximal vier Jahre ausgeschlossen ist – gerechnet ab Abschluss der Staffelmietvereinbarung. Wichtig ist, dass diese Regelung korrekt formuliert ist, sonst droht Unwirksamkeit.

Betriebskosten und Staffelmiete

Auch bei einer laufenden Staffelmiete ist der Vermieter berechtigt, Betriebskostenvorauszahlungen anzupassen, sofern im Mietvertrag eine entsprechende Regelung enthalten ist. Dies betrifft auch Pauschalen, wenn sie vertraglich vereinbart wurden.

Risiken bei Formfehlern – und wie Sie sie vermeiden

Viele Vermieter scheitern an kleinen Formulierungsfehlern, die große rechtliche Folgen haben können. Häufige Stolpersteine:

Unklare Staffelbeträge („Miete steigt um 5 % jährlich“ – nicht zulässig)
Fehlende Mindestabstände zwischen den Erhöhungen
Nichtbeachtung der Mietpreisbremse bei Neuvermietung

Als Immobilienprofi unterstütze ich Sie dabei, rechtssichere Mietverträge zu erstellen, die Ihre Interessen schützen und gleichzeitig für Mieter nachvollziehbar sind.

Staffelmiete als strategisches Vermietungsinstrument

Die Staffelmiete kann für Vermieter ein sinnvolles Instrument sein, um regelmäßige Mieterhöhungen effizient, rechtssicher und planbar umzusetzen. Gleichzeitig müssen bestimmte rechtliche Anforderungen eingehalten werden – insbesondere bei der Formulierung und bei Vereinbarungen in Gebieten mit Mietpreisbremse.

Die Staffelmiete eignet sich besonders für:

Neubauten oder modernisierte Wohnungen, bei denen ein langfristiger Mietanstieg gerechtfertigt ist
Kapitalanleger, die auf stabile Renditen setzen
Vermieter mit mehreren Einheiten, die ihre Mietentwicklung systematisch planen möchten

Mit einer durchdachten Staffelregelung können Sie Ihre Immobilie attraktiv vermieten, ohne auf zukünftige Einnahmen zu verzichten.

Fazit: Vertrauen durch Kompetenz

Die Staffelmiete ist ein starkes Werkzeug – wenn man es richtig einsetzt. Als erfahrene Ansprechpartnerin für Vermietung stehe ich Ihnen zur Seite, um Ihre Immobilie rechtssicher und nachhaltig z u vermieten.

�� Kontaktieren Sie mich gern für ein unverbindliches Beratungsgespräch – gemeinsam finden wir die optimale Lösung für Ihre Wohnung.

---> Diese Informationen ersetzen keine anwaltliche Beratung. Bitte wenden Sie sich im Zweifelsfall an Ihren Rechtsanwalt.

Nebenkosten steuerlich absetzen: Was Mieter und Eigentümer wissen sollten

Sun, 13 Jul 2025 11:07:47 GMT

Nebenkosten steuerlich absetzen: Was Mieter und Eigentümer wissen sollten

Ob Mieterin oder Wohnungseigentümer – die jährliche Betriebskostenabrechnung wirft regelmäßig Fragen auf. Besonders häufig: Wann kann ich Nebenkosten steuerlich ansetzen – und wo genau in der Steuererklärung? Dieser Beitrag gibt einen Überblick für Privatpersonen und klärt typische Unsicherheiten verständlich und auf den Punkt.

Steuerliche Behandlung von Nebenkosten für Mieter

Mieterinnen und Mieter können bestimmte haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen , die über die Nebenkosten abgerechnet werden, steuerlich geltend machen. Grundlage dafür ist § 35a EStG. Die Steueranrechnung erfolgt direkt auf die festgesetzte Steuer – sie mindert also nicht nur das zu versteuernde Einkommen, sondern senkt die Steuerlast unmittelbar.

Diese Kostenarten sind besonders relevant:

Geringfügig Beschäftigte (z. B. Minijobber im Hausdienst): 20 % von max. 2.550 €, d. h. max. 510 € Erstattung
Haushaltsnahe Dienstleistungen (z. B. Reinigungsdienste, Winterdienst, Hausmeisterdienste): max. 4.000 € Erstattung möglich
Handwerkerleistungen (z. B. Wartung der Heizungsanlage, Reparaturen am Haus): 20 % von max. 6.000 €, also bis zu 1.200 €

Praxis-Tipp: Bescheinigung vom Vermieter anfordern

Damit das Finanzamt die Leistungen anerkennt, benötigen Sie eine Bescheinigung gemäß § 35a EStG von Ihrer Hausverwaltung oder Ihrem Vermieter. Sollte diese nicht bekannt sein, lohnt ein Hinweis auf das offizielle BMF-Schreiben vom 9.11.2016 – dort ist ein Musterschreiben enthalten, das Vermieter verwenden können.

Wann kann ich die Nebenkosten steuerlich absetzen?

Hier kommt es auf den Zeitpunkt der Abrechnung an:
In der Regel gilt das Abflussprinzip – das heißt, Sie setzen die Kosten in dem Jahr an, in dem Sie die Nebenkosten tatsächlich gezahlt haben. Viele Vermieter senden die Abrechnung jedoch erst im Folgejahr zu. Das Finanzamt akzeptiert deshalb auch eine Anrechnung im Jahr des Zugangs der Nebenkostenabrechnung .

Wichtig bei verspäteter Abrechnung:

Wenn Sie Ihre Steuererklärung bereits abgegeben haben und danach erst die Nebenkostenabrechnung erhalten, haben Sie zwei Möglichkeiten:

Anrechnung im Folgejahr : In der nächsten Steuererklärung berücksichtigen
Antrag auf Bescheidänderung : Änderung nach § 175 AO beim Finanzamt beantragen

Nebenkosten steuerlich absetzen als Eigentümer mit Vermietung

Private Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihre Immobilie vermieten, müssen die Betriebskostenabrechnung ebenfalls korrekt in der Steuererklärung berücksichtigen – allerdings aus einer anderen Perspektive.

Das gilt für Vermieter:

Mieteinnahmen inklusive Nebenkosten in der Anlage V erfassen
Erstattungen an Mieter aufgrund der Nebenkostenabrechnung mindern die Einnahmen
Zeitpunkt der Erfassung : Einnahmen sind in dem Jahr zu erklären, in dem sie dem Konto gutgeschrieben wurden

Auch hier gilt: Sorgfalt bei der Abrechnung schützt vor unnötigen Rückfragen vom Finanzamt.

Besonderheit bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG):
Aufgrund des Charakters der Jahresabrechnung als Soll-Abrechnung benötigen Wohnungseigentümer:innen in der Regel nicht die Jahresabrechnung des Vorjahres für ihre Steuererklärung.

Nach § 11 Abs. 2 Satz 1 EStG sind Ausgaben in dem Kalenderjahr abzusetzen, in dem sie tatsächlich gezahlt wurden .

Eventuelle Abrechnungsspitzen aus der Jahresabrechnung sind daher erst im Folgejahr zu erklären – denn sie werden erst mit der Beschlussfassung über die Genehmigung fällig .

Tipp: Prüfen Sie, wann Zahlungen tatsächlich geleistet wurden, nicht wann die Abrechnung vorliegt – das erleichtert die korrekte Zuordnung.

Fazit: Klarheit bei Nebenkosten spart Geld und Nerven

Ob Mieter oder Eigentümer – wer die steuerlichen Regeln rund um die Nebenkosten kennt, kann bares Geld sparen. Vor allem das richtige Timing und die passende Dokumentation (z. B. Bescheinigung nach § 35a EStG) machen den Unterschied.

---> Diese Informationen ersetzen keine steuerliche oder anwaltliche Beratung. Bitte wenden Sie sich im Zweifelsfall an Ihren Steuerberater.

Stromvertrag anmelden, abmelden, ummelden: Neue Regeln ab 06.06.2025

Sun, 01 Jun 2025 17:50:46 GMT

Stromvertrag anmelden, abmelden, ummelden: Neue Regeln ab 06.06.2025

Ab dem 6. Juni 2025 gelten in Deutschland verbindliche neue Vorgaben für Stromversorger, Netzbetreiber und Stromkunden. Der technische Wechselprozess muss künftig innerhalb eines Werktages abgeschlossen sein. Rückwirkende An-, Ab- oder Ummeldungen sind dann nicht mehr erlaubt. Hintergrund ist die Umsetzung einer EU-Richtlinie zur Vereinheitlichung und Beschleunigung der Prozesse im Energiemarkt.

Was sich ändert – und was das konkret bedeutet

Bisher war es möglich, Stromverträge bis zu sechs Wochen rückwirkend anzumelden oder zu kündigen. Diese Kulanzregelung entfällt vollständig. Ab dem 06.06.2025 sind sämtliche Änderungen beim Stromliefervertrag nur noch mit Wirkung zu einem zukünftigen Termin zulässig.

Wer einen Anbieterwechsel plant oder einen Wohnungswechsel bevorsteht, muss künftig deutlich früher aktiv werden. Die Empfehlung lautet: mindestens zwei Wochen vor dem geplanten Ein- oder Auszug mit dem Energieversorger Kontakt aufnehmen.

MaLo-ID statt Zählernummer

Eine weitere Neuerung betrifft die technische Identifikation der Verbrauchsstelle. Während bisher meist die Zählernummer verwendet wurde, rückt nun die sogenannte MaLo-ID (Marktlokations-Identifikationsnummer) in den Vordergrund. Sie dient der eindeutigen Zuordnung der Lieferstelle und wird auf der Stromrechnung ausgewiesen. Bei einem Umzug oder Vertragsabschluss sollte diese Nummer griffbereit sein.

Verspätete Meldung hat finanzielle Folgen

Wer sich zu spät an- oder abmeldet, wird automatisch der örtlichen Grundversorgung zugeordnet. Diese ist in der Regel teurer als marktübliche Tarife. Der Wechsel aus der Grundversorgung ist frühestens nach 14 Tagen möglich. Auch bei einem kurzfristigen Einzug ohne rechtzeitige Anmeldung wird automatisch der Grundversorger aktiv – unabhängig vom tatsächlichen Zählerstand oder Vertragsstatus.

Für Ausziehende gilt: Erfolgt die Abmeldung nicht mindestens zwei Werktage vor dem Auszug, bleibt der Vertrag bestehen – und damit auch die Zahlungspflicht.

Checkliste: So geht der Stromwechsel künftig richtig

Der Immobilienverband Deutschland (IVD) empfiehlt eine strukturierte Vorgehensweise beim Mieterwechsel:

Vor dem Auszug des alten Mieters:

Auszugsdatum im Mietvertrag fixieren
Zählerstand am Auszugstag ablesen und fotografisch dokumentieren
Abmeldung beim Stromversorger durch den Mieter (inkl. Zählerdaten)

Vor dem Einzug des neuen Mieters:

Einzugsdatum vertraglich festhalten
Neuer Mieter meldet Stromversorgung rechtzeitig an
Zählerstand zum Einzugsdatum dokumentieren / MaLo-ID bereithalten

Beim Einzug:

Zählerstand gemeinsam ablesen und schriftlich festhalten
Zählernummer und Standort bereitlegen
Optional: Netzbetreiber oder Grundversorger informieren, wenn keine Anmeldung vorliegt

Zusätzlich sinnvoll:

Vorlage für Stromanmeldung bereitstellen
Kontaktdaten des örtlichen Grundversorgers notieren

Hinweise für Vermieter

Vermieterinnen und Vermieter sollten Mieter frühzeitig über die Neuregelungen informieren – idealerweise bereits bei der Wohnungszusage. Besonders kritisch kann es werden, wenn ein Mieter die Abmeldefrist versäumt und die Stromkosten für eine Wohnung trägt, die er bereits verlassen hat. In solchen Fällen liegt die Klärung beim jeweiligen Stromversorger – eine Vermittlung durch den Vermieter ist rechtlich nicht vorgesehen.

Fazit

Die neuen gesetzlichen Vorgaben verlangen von allen Beteiligten mehr organisatorisches Vorausdenken. Wer rechtzeitig handelt, verhindert unnötige Mehrkosten und sorgt für einen reibungslosen Übergang bei Stromlieferverträgen.

FAQ – Häufige Fragen zu den neuen Stromwechsel-Regeln

Was ist die MaLo-ID und wo finde ich sie?
Die MaLo-ID (Marktlokations-Identifikationsnummer) ist eine bundesweit eindeutige Kennung für Ihre Verbrauchsstelle. Sie finden sie auf Ihrer Stromrechnung, meist im Bereich der Vertrags- oder Zählerdaten.

Was passiert, wenn ich meinen Stromvertrag zu spät anmelde?
In diesem Fall übernimmt automatisch der Grundversorger die Belieferung. Diese Grundversorgung ist oft teurer als ein regulärer Tarif und kann frühestens nach 14 Tagen gewechselt werden.

Kann ich mich nach dem 06.06.2025 noch rückwirkend anmelden oder abmelden?
Nein. Rückwirkende Änderungen sind ab diesem Datum gesetzlich ausgeschlossen. Eine Stromanmeldung oder Abmeldung ist nur noch mit Wirkung zu einem zukünftigen Termin möglich.

Welche Fristen gelten künftig bei Einzug oder Auszug?
Die Anmeldung beim Energieversorger sollte mindestens 14 Tage vor Einzug erfolgen, spätestens aber zwei Werktage vorher. Gleiches gilt für die Abmeldung beim Auszug.

Wer haftet bei einer verspäteten Abmeldung?
Wenn ein Mieter sich nicht rechtzeitig abmeldet, bleibt der Vertrag bestehen. Die Kosten trägt der Vertragspartner, auch wenn die Wohnung bereits übergeben wurde. Vermieter können hier nicht vermitteln – die Klärung liegt zwischen Mieter und Stromversorger.

Bodenrichtwerte 2025

Sun, 09 Mar 2025 17:06:37 GMT

Bodenrichtwerte im Landkreis Oberhavel

Der Gutachterausschuß des Landkreises Oberhavel hat zum 01.01.2025 die Bodenrichtwerte herausgebracht.

Im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses heißt es dazu:

"Die Bodenrichtwerte im Berliner Umland haben sich je nach Region unterschiedlich entwickelt. Im städtischen Bereich blieben etwa 30 % der Bodenwerte unverändert, während 65 % der Lagen einen durchschnittlichen Rückgang von 7 % verzeichneten. In rund 5 % der Gebiete stiegen die Werte hingegen um durchschnittlich 10 %.

In ländlichen Lagen des Berliner Umlands gab es in etwa 53 % der Fälle keine Veränderungen. Bei rund 25 % der Gebiete sanken die Bodenpreise um durchschnittlich 6 %, während in anderen Lagen die gestiegenen Kaufpreise zu einer Erhöhung der Bodenrichtwerte um durchschnittlich 24 % führten.

Im weiteren Metropolenraum zeigt sich ein anderes Bild: Hier sind mehr als die Hälfte der Bodenrichtwerte um durchschnittlich 30 % gestiegen. Nur 5 % der Lagen verzeichneten einen leichten Rückgang von etwa 3 %, während die Werte in 41 % der Gebiete stabil blieben."

Diese Entwicklung ist für alle relevant, die über den Kauf oder Verkauf einer Immobilie nachdenken. Gerade in der Metropolregion Berlin-Brandenburg spielen Bodenrichtwerte eine zentrale Rolle für die Preisentwicklung von Grundstücken und Immobilien . Wer den Immobilienmarkt beobachtet, sollte die regionalen Unterschiede genau im Blick behalten.

Wir haben die Bodenrichtwerte für alle Gemeinden im Berliner Umland detailliert zusammengestellt und die Entwicklung der Grundstückspreise im Vergleich zu den Jahren 2024 und 2023 übersichtlich aufbereitet. So erhalten Sie einen direkten Überblick über die Veränderungen der Bodenpreise und können die Wertentwicklung in den verschiedenen Regionen besser einschätzen.

Vereinbarungen zwischen Vormieter und Nachmieter bei Mieterwechsel

Fri, 31 Jan 2025 15:44:42 GMT

Vereinbarung zwischen Vormieter und Nachbar im Verhältnis zum Vermieter

Können Vormieter und Nachmieter abseits des Mietvertrages Vereinbarungen treffen?

Bei einem Mieterwechsel schließen Vor- und Nachmieter häufig informelle Vereinbarungen – sei es über die Übernahme von Einbauten, Möbeln oder die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Doch solche Absprachen bergen Risiken, insbesondere für den Vermieter.

Denn sie sind an derartige Vereinbarungen grundsätzlich nicht gebunden und könnten dadurch sogar benachteiligt werden. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu im Urteil vom 22. August 2018 (Az.: VIII ZR 277/16) wichtige Grundsätze festgelegt, die sowohl Eigentümer als auch Mieter kennen sollten.

Rechtlicher Rahmen: Was sagt das BGH-Urteil von 2018?

Das BGH-Urteil hat klargestellt, dass bei einem Mieterwechsel die Mieter zwar private Vereinbarungen treffen können, diese jedoch keine Auswirkungen auf den Vermieter und den Mietvertrag haben dürfen. Im Urteil ging es um eine Vereinbarung, bei der der Nachmieter Schönheitsreparaturen übernehmen sollte, um den Vormieter zu entlasten.

Der BGH entschied:

Keine rechtliche Bindung für Vermieter : Vermieterinnen sind grundsätzlich nicht an Absprachen gebunden, die zwischen Vor- und Nachmieter getroffen werden.

Gefahr rechtlicher Nachteile für Vermieter : Solche Vereinbarungen können für Vermieter problematisch werden, wenn sie die Rechte des Vermieters aus dem Mietvertrag einschränken oder unklare Verantwortlichkeiten schaffen.

Beispiel: Schönheitsreparaturen
Im verhandelten Fall wollte der Vormieter sich seiner vertraglich vereinbarten Pflicht zu Schönheitsreparaturen entziehen, indem er diese auf den Nachmieter abwälzte. Der Vermieter hatte dadurch einen rechtlichen Nachteil erlitten, da der Nachmieter die Renovierungsverpflichtung nachträglich anfechten konnte. Der BGH hat dazu entschieden, dass dem Mieter - trotz Vereinbarung - eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde und der aktuelle Mieter daher nicht mehr zur Renovierung verpflichtet werden kann.

Welche Nachteile können solche Vereinbarungen für Vermieter haben?

Das Urteil zeigt deutlich, dass informelle Absprachen zwischen Vormieter und Nachmieter die Vermieter im mehreren Bereichen benachteiligen können:

Unklare Verantwortlichkeiten bei Schönheitsreparaturen
Wird die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen an den Nachmieter weitergegeben, könnte dieser später rechtlich anfechten, dass er dazu verpflichtet wurde. Der Vermieter bleibt jedoch weiterhin vertraglich gebunden und müsste im Zweifel selbst für die Renovierung aufkommen.

Gefährdung der Mietvertragsklarheit
Informelle Vereinbarungen können den Mietvertrag faktisch unterlaufen. Dies ist besonders problematisch, wenn der Nachmieter durch den Vormieter zu Leistungen verpflichtet wird, die nicht im Mietvertrag geregelt sind. Solche Regelungen sind juristisch oft unwirksam und können Konflikte hervorrufen.

Haftungsrisiken durch unzulässige Renovierungen
Übernimmt der Nachmieter beispielsweise Schönheitsreparaturen, könnten diese unsachgemäß oder unfachmännisch durchgeführt werden. Der Vermieter könnte später gezwungen sein, die Mängel auf eigene Kosten zu beseitigen, obwohl er auf die Einhaltung des Mietvertrags vertraut hat.

Mögliche Streitigkeiten bei Übergabe der Wohnung
Wenn Nachmieterinnen und Vormieterinnen sich uneinig über den Zustand der Wohnung oder über die Qualität der übernommenen Renovierungen sind, können diese Konflikte indirekt auch auf den Vermieter zurückfallen, z. B. bei der Rückgabe der Mietkaution.

Was bedeutet das für Mieter und Eigentümer?

1. Für Vermieter

Bestehen Sie darauf, dass Schönheitsreparaturen oder ähnliche Pflichten ausschließlich zwischen Ihnen und dem aktuellen Mieter geregelt werden. Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmietern sollten Ihnen idealerweise mitgeteilt werden, um rechtliche Grauzonen zu vermeiden.
Klären Sie beim Einzug des neuen Mieters, dass nur die im Mietvertrag vereinbarten Verpflichtungen gelten.

2. Für Vormieter und Nachmieter

Treffen Sie keine Absprachen, die in den Mietvertrag eingreifen könnten.
Übernahmevereinbarungen sollten schriftlich und möglichst präzise formuliert werden, um Konflikte zu vermeiden.

Praktische Tipps für Vermieter

Mietvertragsklarheit bewahren : Sorgen Sie dafür, dass alle wesentlichen Punkte im Mietvertrag geregelt sind, ohne Verweise auf private Vereinbarungen.

Kommunikation fördern : Bitten Sie Ihre Mieter, Sie über etwaige Absprachen zwischen Vor- und Nachmietern zu informieren. Übernahmen von Gegenständen sind immer schriftlich zu vereinbaren. Lassen Sie sich darüber eine Kopie geben (spätere Haftung für Mietereinbauten könnte berührt sein).

Vereinbarungen kritisch prüfen : Wenn private Absprachen rechtliche Nachteile für Sie bedeuten könnten, sollten Sie diese klar ablehnen.

Zusammenfassung: Was Sie beachten sollten

Private Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmietern sind häufig, aber nicht immer rechtlich unproblematisch.

Vermieter sind an solche Absprachen nicht gebunden und sollten darauf achten, dass der Mietvertrag nicht durch informelle Regelungen unterlaufen wird. Besonders bei Themen wie Schönheitsreparaturen, Einbauten oder Mobiliarübernahmen ist Vorsicht geboten.

Lesen Sie dazu auch meinen Blog-Beitrag zum Thema "Schönheitsreparaturen"

Prüfen Sie Ihre Vereinbarungen – ich unterstütze Sie gern!

Haben Sie als Eigentümer oder Mieter Vereinbarungen getroffen, die rechtliche Fragen aufwerfen? Prüfen Sie diese sorgfältig, um späteren Konflikten vorzubeugen. Bei weiteren Fragen oder Unsicherheiten können Sie mich jederzeit kontaktieren – ich unterstütze Sie gern mit individuellen Lösungen!

Schönheitsreparaturen im Mietrecht

Fri, 05 Jul 2024 10:46:44 GMT

Schönheitsreparaturen im Mietrecht

Durch den Bundesgerichtshof wurde in den letzten Jahren viele Urteile gefällt, die die bis dahin anerkannten Vertragsklauseln in Mietverträgen nichtig werden ließen. Dies trug zu einer allgemeinen Verunsicherung bei.

Der Begriff „Schönheitsreparaturen“ meint im weitesten Sinne Renovierungsarbeiten in der Wohnung, so u. a. das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen (§ 28 Abs. 4 II. BV).

Grundsätzlich ist durch § 535 BGB der Vermieter verpflichtet, auf seine Kosten die vermietete Wohnung die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der BGH hat es aber als zulässig erachtet, die Schönheitsreparaturen auf den Mieter per Mietvertrag zu übertragen. Dies aber nur unter der Voraussetzung, wenn die Wohnung bei Mietbeginn in einem renovierten Zustand (oder Erstbezug) an den Mieter übergeben wurde oder wenn dem Mieter für die Abnutzungen der Vormieter ein angemessener Ausgleich für Renovierungsarbeiten gewährt wurde.

Dabei kommt es darauf an, ob die Mieträume in der Gesamtheit einen renovierten Eindruck hinterlassen. Sie müssen also nicht frisch gestrichen werden. Einzelne Gebrauchsspuren sind zulässig, wenn sie für einen objektiven Betrachter nicht besonders auffällig sind. Auch einzelne Auffrischungsarbeiten tragen zum Gesamteindruck bei.

Achtung: Hier ist das sorgfältig erstellte Übergabeprotokoll ein wichtiger Hinweis in möglicherweise späteren Rechtsstreitigkeiten.

Der Mieter ist vertraglich wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Dann muss er diese ausführen, sobald ein tatsächlicher Renovierungsbedarf der Räume besteht. Fristen für üblicherweise durchzuführende Renovierungsarbeiten dürfen nicht starr festgelegt werden, da dies dann zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel führt.

Bei Mietvertragsende ist eine Renovierungspflicht gegeben, wenn objektiv ein Renovierungsbedarf vorliegt.

Dem Mieter darf eine Farbe mietvertraglich nicht vorgeschrieben werden. Vielmehr sollte die Wohnung in neutralen, hellen Farben zurückgegeben werden, auffällige Farbtöne (wie grün, blau, rot, schwarz usw.) muss der Vermieter nicht akzeptieren. In diesem Fall ist der Mieter definitiv zu Renovierungsarbeiten verpflichtet, da es sich dann nicht um Schönheitsreparaturen im mietvertraglichen Sinne handelt.

Der Vermieter kann dem Mieter eine angemessene Frist für die Ausführung der Arbeiten setzen. Verstreicht diese Frist, kann dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch in Geld zustehen.

Sofern Ansprüche gegen den Mieter wegen unterlassener Schönheitsreparaturen bestehen, verjähren diese bereits sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache. Die Verjährungsfrist läuft nach Rückgabe der Wohnungsschlüssel an den Vermieter. Daher müssen Ansprüche rechtzeitig geltend gemacht werden.

Nachstehend die einzelnen Punkte in Kurzform dazu:

* Der Mieter muss beweisen, dass er eine nicht renovierte Wohnung zum Mietbeginn erhalten hat. Ansonsten ist der zur Vornahme der im Mietvertrag vereinbarten Schönheitsreparaturen verpflichtet (BGH-Urteil vom 30.01.2024, VIII ZB 43/23)

* Sofern die Wohnung unrenoviert an den Mieter übergeben wurde, muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen ausführen, sofern er die Renovierungspflicht nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurde und sich der Zustand der Wohnung seit Einzug deutlich verschlechtert hat. Da dem Mieter aber ein Mitverschulden zugerechnet wird, muss sich dieser aber – in der Regel zur Hälfte – an den Renovierungskosten beteiligen.

(BGH-Urteile vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18)

* Sofern dem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde, ohne dass ein angemessener Ausgleich für fällige Schönheitsreparaturen gewährt wurde, sind Regelungen im Mietvertrag, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichten, unwirksam. Dies gilt insbesondere auch dann, wenn Vormieter und jetziger Mieter dazu eine Vereinbarung getroffen haben, da diese gegenüber dem Vermieter unwirksam ist.

(BHG-Urteil vom 22.08.2018, VIII ZR 277/16).

Siehe hierzu auch unseren Blog-Beitrag "Risiken für Vermieter, Tipps für Mieter.."

* Im Mietvertrag kann ein gesondert ausgewiesener Zuschlag dafür erhoben werden, dass der Vermieter die laufenden Schönheitsreparaturen übernimmt. Dieser ist Bestand der Miete und kann auch im Formularmietvertrag wirksam vereinbart werden.

(BGH-Urteil vom 30.05.2017, VIII ZR 31/17)

* Schönheitsreparaturen können auf den Mieter nicht formularmäßig übertragen werden, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Auch die Quotenabgeltungsklauseln dazu sind unwirksam.

(BGH-Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13 und VIII ZR 21/13)

* Sofern die Wohnung mit bunten Wänden zurückgegeben wird, muss der Mieter Schadensersatz leisten. Während der Mietzeit kann der Mieter seine Wände farbig gestalten wie er will. Zum Auszug sind die Wände jedoch in neutralen Farben zurückzugeben.

(BGH-Urteil vom 06.11.2013, VIII ZR 416/12)

* Eine Farbvorgabe für das laufende Mietverhältnis durch den Vermieter ist unzulässig. Auch dann, wenn dem Mieter eine weiß gestrichene Wohnung übergeben wurde, kann der Mieter während der Mietzeit die Wände in seiner Wohnung nach eigenem Geschmack gestalten. Lediglich bei der Wohnungsrückgabe sind diese in neutraler Farbgebung zu halten. Ebenfalls sind Klauseln, die den Mieter zum „Weißen“ der Wände unzulässig, da hier eine unzulässige Farbvorgabe enthalten ist.

(BGH-Urteil vom 22.02.2012, VIII ZR 205/11 sowie vom 21.9.2011, VIII ZR 47/11 und auch vom 14.12.2010, VIII ZR 198/10)

* Sofern im Mietvertrag vereinbart wurde, dass der Wohnungsmieter zur Parkettversiegelung verpflichtet ist, so ist diese Klausel unwirksam. Auch dann, wenn die Übertragung dieser Pflicht „irgendwann in Zukunft einmal zulässig sein sollte“.

(BGH-Urteil vom 05.03.2013, VIII ZR 137/12)

* Regelungen im Mietvertrag, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen durch eine Fachfirma ausführen lassen muss, sind unwirksam. Der Mieter darf seine Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen auch selbst erbringen.

(BGH-Urteil vom 09.06.2010, VIII ZR 294/09)

* Regelungen im Mietvertrag dahingehend, dass der Mieter Türen und Fenster nur weiß lackieren darf, sind unzulässig und führen dazu, dass überhaupt keine Schönheitsreparaturen mehr erbracht werden müssen.

(BGH-Urteil vom 20.01.2010, VIII ZR 50/09)

* Zu den Schönheitsreparaturen, die auf den Mieter übertragen werden dürfen, zählen nicht der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung. Renovierungsklauseln mit diesem Inhalt sind insgesamt unwirksam.

(BGH-Urteil vom 13.01.2010, VIII ZR 48/09)

Wohnungsbesichtigung durch Vermieter

Sat, 16 Mar 2024 12:44:02 GMT

Wohnungsbesichtigung durch Vermieter

Nur bei einem berechtigten Grund dürfen Vermieterinnen und Vermieter eine Wohnungsbesichtigung durchführen. Nachstehend kurz eine Übersicht dazu.

Wann gibt es berechtigte Gründe?

Wenn z. B. die Immobilie - also Haus oder Wohnung - verkauft oder vermietet werden soll. In diesen Fällen müssen die Mieter akzeptieren, dass die Wohnung vom Vermieter oder beauftragtem Makler sowie den Kauf- oder neuen Mietinteressenten besichtigt wird.

Aber auch eine geplante Modernisierung ist ein berechtigter Grund. Der Vermieter muss sich ein Bild von den zu treffenden Maßnahmen machen können.

Auch wenn Mieter einen Mangel in der Mietsache angemeldet haben, muss der Vermieter die Möglichkeit bekommen, diesen Mangel sich anzusehen.

Ein weiterer Grund wäre auch, wenn der begründete Verdacht besteht, dass die Mieter ihren Sorgfaltspflichten nicht nachkommen. Z. B. geht von der Wohnung ein übler Geruch aus, oder vielleicht die Mietsache gewerblich genutzt wird, obwohl eine private Nutzung mietvertraglich vereinbart war.

Besichtigungstermin muss angekündigt werden

Gem. allgemeiner Rechtsprechung muss ein Besichtigungstermin "rechtzeitig im Voraus" angekündigt werden. Die übliche Ankündigungsfrist beträgt in der Regel ca. 1 - 2 Wochen. Nur in dringenden Fällen, wie z. B. bei Reparaturen könne die Ankündigung auch mal 48 Stunden vorher oder noch schneller erfolgen.

Ist eine Besichtigung ohne Zustimmung der Mieter möglich?

Wenn der Vermieter die Wohnung ohne Zustimmung der Mieter - z. B. in deren Abwesenheit - betritt, so begeht er Hausfriedensbruch. Wenn sich dies nachweisen lässt, kann dies strafrechtlich geahndet werden.

Welche Räume der Wohnung müssen zugänglich sein?

Sobald der Mieter einen Schaden angezeigt hat, muss er zur Besichtigung natürlich diese Räume zugänglich machen, die betroffen sind. Eine Besichtigung sollte ohne Hindernisse oder Stolperfallen möglich sein.

Bei einer Besichtigung wegen Verkauf oder Neuvermietung müssen alle Räume zugänglich sein, auch Keller und evtl. Garage.

Wie lange darf eine Besichtigung durch den Vermieter dauern?

Dazu gibt es keine pauschalen Aussagen, das kommt auf den Einzelfall an. Bei einem Verkauf der Immobilie kann eine Besichtigung schon mal 30 - 45 Minuten dauern. Bei Mängeln oder einer geplanten Modernisierung ist die Besichtigung der Einzelmaßnahme auch kürzer.

Beauftragung Dritter zur Wohnungsbesichtigung

Vermieter beauftragen oftmals einen Makler für Neuvermietung oder Verkauf ihrer Immobilie. Bei entsprechender Vorlage einer Vollmacht, sind auch Makler berechtigt, die entsprechende Wohnungsbesichtigung mit Interessenten durchzuführen.

Was passiert, wenn Mieter den Zutritt zur Immobilie verweigern?

Wenn der Vermieter spontan oder öfters ohne triftigen Grund vorbeikommt - dann können Mieter den Zutritt zur Wohnung verweigern. In diesen Fällen gibt es keinen berechtigten Grund zur Wohnungsbesichtigung. Also regelmäßig einmal im Monat oder gar mehrfach wöchentlich zur Kontrolle ist unangemessen.

Auch wenn die Uhrzeit unangemessen ist, kann eine Besichtigung verweigert werden. Z. B. nachts oder wenn der Mieter krank ist, dann kann der Besichtigungswunsch abgelehnt werden. Ausnahme wäre nur gegeben, wenn z. B. Wasserrohrbruch in der darüberliegenden Wohnung eingetreten ist. Das wäre dann ein Notfall und dann ist ein Betreten der Wohnung durch den Vermieter auch zu unangemessenen Zeiten zuzulassen.

Und noch ein paar Rechtsgrundlagen:

Der Wohnungsmieter muss als "vertragliche Nebenpflicht" nach entsprechender Vorankündigung dem Vermieter den Zutritt zu seiner Wohnung gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Grundsatzurteil vom 26. April 2023 (VIII ZR 420/21) festgestellt und in einem Hinweisbeschluss vom 28. November 2023 (VIII ZR 77/23) nochmals bekräftigt.

Vermieter dürfen die Wohnung des Mieters nur unter bestimmten Voraussetzungen betreten. Grundsätzlich gibt es kein gesetzliches Besichtigungsrecht des Vermieters zur regelmäßigen Kontrolle. Auch eine Klausel im Mietvertrag, die es dem Vermieter erlaubt, die Wohnung regelmäßig, zum Beispiel alle ein oder zwei Jahre, ohne konkreten Anlass zu besichtigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH-Urteil vom 4. Juni 2013, III ZR 289/13).

Der BGH hat sich nunmehr umfassend zum Betretungsrecht des Vermieters geäußert: Während des Mietverhältnisses steht das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht dem Mieter zu (Artikel 13 Absatz 1 des Grundgesetzes, GG). Für den Mieter besteht jedoch eine vertragliche Nebenpflicht, dem Vermieter nach entsprechender Vorankündigung und bei einem konkreten sachlichen Grund den Zutritt zur Wohnung zu gewähren (§ 242 des Bürgerlichen Gesetzbuches, BGB). Und weiter: bei der Prüfung eines Zutrittsrechts des Vermieters sind das Eigentumsrecht des Vermieters (Artikel 14 Absatz 1 GG) und das Recht des Mieters, in der Wohnung „in Ruhe gelassen zu werden“, abzuwägen und zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen.

Bodenrichtwerte zum 01.01.2024

Wed, 28 Feb 2024 17:22:19 GMT

Bodenrichtwerte zum 01.01.2024 im Landkreis Oberhavel

Wir für Sie - hier finden Sie eine aktuelle Übersicht der Bodenrichtwerte zum 01.01.2024 im Landkreis Oberhavel, festgestellt vom Gutachterausschuß für Grundstückswerte

(Quelle: boris-brandenburg.de)

Die Bodenrichtwerte für 2024 wurden vom Gutachterausschuß für Grundstückwerte veröffentlicht. In einigen Gebieten hat sich der Grundstückswert nur leicht verändert, in den meisten Gemeinden ist er jedoch leicht - stark gesunken, teilweise sogar unter die Bodenrichtwerte von 2022.

Wir haben für Sie etliche Gemeinden aus dem Landkreis Oberhavel als Übersicht ermittelt und aufgeführt.

Eigenbedarfskündigung - wann kann ein Mietvertrag vom Vermieter gekündigt werden?

Mon, 26 Feb 2024 08:27:47 GMT

Eigenbedarfskündigung -

wann kann ein Mietvertrag gekündigt werden?

Das Mietrecht in Deutschland schützt besonders die Mieter. Ein Vermieter darf daher einen Mietvertrag nur kündigen, wenn der Mieter seine Miete nicht bezahlt hat oder die Wohnung beschädigt, den Hausfrieden stört o. ä.

Und der Vermieter darf einen Mietvertrag dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse kann der Eigenbedarf sein. Aber wann ist eine Eigenbedarfskündigung rechtens? Darf der Mieter evtl. doch noch in der Wohnung bleiben?

Wann darf der Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Der Gesetzgeber hat ganz klar gesetzlich geregelt, wann ein Vermieter Eigenbedarf anmelden kann. Dies ist nur dann der Fall, wenn er die Wohnung oder das Haus für sich selbst, einen engen Familienangehören oder für ein Mitglied seines Haushalts benötigt. Zu den Familienangehörigen gehören:

Ehe- oder eingetragener Lebenspartner
Kinder
Enkelkinder
Eltern(teil)
Großeltern(teil)
Geschwister
Nichten
Neffen
Schwiegereltern(teil)

Zu den als Haushaltsmitglieder bezeichneten Personen gehören:

Lebensgefährte/in
Kinder des Lebensgefährten, der Lebensgefährtin
Pflegekinder
Pflegepersonal
Hausangestellte

Weiter entfernte Verwandte, wie beispielsweise Cousins oder Tanten und Onkel, gehören nicht zum berechtigten Kreis, für diese darf in der Regel kein Eigenbedarf angemeldet werden. Allerdings kann der Vermieter evtl. glaubhaft belegen, dass hier ein besonders enges Verhältnis besteht - dann ist u. U. auch hier die Anmeldung eines Eigenbedarfs rechtlich zulässig.

Gründe für eine Eigenbedarfskündigung

Eine Eigenbedarfskündigung muss immer gut begründet sein, damit sie dann rechtskräftig ist. Der Vermieter sollte also nicht nur angeben, dass er die Wohnung selbst benötigt. Die Eigenbedarfskündigung muss ausführlich begründet werden. Gründe können beispielsweise sein:

Wegen Heirat, Familienplanung oder mehr Familienzuwachs besteht mehr Platzbedarf.

Die Kinder sind größer geworden und benötigen nun jeder ein eigenes Zimmer.

Die Kinder oder andere Familienmitglieder benötigen eine eigene Wohnung.

Der Vermieter oder Familienmitglieder benötigen die Wohnung nach einer Trennung oder Scheidung.

Enge Angehörige benötigen nun Pflege und das Pflegepersonal soll mit einziehen und hat deshalb ebenfalls Platzbedarf.

Es hat ein Jobwechsel stattgefunden und die benötigte Wohnung liegt näher am Arbeitsplatz.

Der Vermieter oder ein Familienmitglied benötigen die Wohnung aus gesundheitlichen Gründen (beispielsweise eine Erdgeschosswohnung wegen eines Rollstuhls)

Der Vermieter oder sein Angehöriger hat selbst eine Eigenbedarfskündigung bekommen und benötigt die Wohnung daher für sich selbst.

Dem Vermieter würde ein finanzieller Nachteil entstehen, wenn er die Wohnung nicht selbst nutzen kann.

Achtung: eine Eigenbedarfskündigung aus wirtschaftlichen Gründen ist gesetzlich unzulässig. Nur weil die Wohnung oder das Haus gewinnbringender verkauft werden kann, wenn das Objekt nicht vermietet ist, ist gesetzlich nicht zulässig.

Was muss in der Eigenbedarfskündigung stehen?

Eine Eigenbedarfskündigung muss formale Anforderungen erfüllen, damit sie wirksam ist.

Sie muss immer schriftlich erfolgen, eine mündlich ausgesprochene Kündigung ist unwirksam.

Die Eigenbedarfskündigung muss zwingend an alle Mieter adressiert und von allen Vermietern unterschrieben sein. In dem Schreiben muss die betreffende Wohnung ganz klar benannt werden und natürlich sollte der Kündigungstermin enthalten sein (Achtung, gesetzliche Kündigungsfrist beachten).

Besonders wichtig: der Kündigungsgrund für die Eigenbedarfskündigung muss benannt werden. Zudem muss in der Begründung klar stehen, wer in die Wohnung einziehen soll und – sofern es sich nicht um den Vermieter selbst handelt – in welchem Verhältnis er zum Vermieter steht. Wenn mehrere Personen in diese Wohnung, z. B. als Familie einziehen, müssen aber nicht alle Personen benannt werden (z. B. Tochter mit ihrer Familie). In der Begründung muss weiterhin ausgeführt sein, warum die benannte Person die Wohnung benötigt (siehe oben genannte oder ein anderer wichtiger Grund).

Die Mieter müssen im Schreiben auf ihr gesetzliches Widerspruchsrecht hingewiesen werden. Mieter haben gesetzlich das Recht, bis spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses ihren Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung schriftlich zu erklären. (Evtl. soll ein Härtefall geltend gemacht werden.)

Sofern der Vermieter eine Alternativwohnung anbieten kann, muss auf diese Möglichkeit in dem Kündigungsschreiben verwiesen werden.

Sofern die zuvor beschriebene Form der Eigenbedarfskündigung nicht eingehalten wird und ist diese insbesondere nicht ausführlich begründet bzw. ist auch nicht die Person genannt, die die Wohnung benötigt, ist die Eigenbedarfskündigung nichtig. Der Mieter kann in diesem Fall die Kündigung ignorieren und in der Wohnung verbleiben.

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam?

Vermieter sollten auf keinen Fall den Eigenbedarf nur vortäuschen, um den Mieter loszuwerden. Die Kündigung ist nicht nur unwirksam, sondern wird von den Gerichten auch als Betrug gewertet.

Unwirksam könnte auch sein, die Wohnung erst zu vermieten, obwohl ein späterer Eigenbedarf angemeldet werden sollte. (Dies kann einem Vermieter jedoch schwer nachgewiesen werden.)

Wenn der Vermieter eine Alternativwohnung hat, die er ebenfalls nutzen könnte, dann ist die Eigenbedarfskündigung ebenfalls unwirksam. Das wäre aber nur der Fall, wenn die Alternativwohnung in Größe, Schnitt und Lage vergleichbar ist.

Auch wenn der Eigenbedarf nur sehr kurzzeitig gilt, kann die darauf gestützte Eigenbedarfskündigung unwirksam sein.

Welche Kündigungsfrist gilt bei einer Eigenbedarfskündigung?

Grundsätzlich gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen gem. BGB.

Hier ist durch den Vermieter erst einmal zu prüfen, wie lange der Mieter schon in der Wohnung wohnt.

Gilt das Mietverhältnis bis zu 5 Jahren, dann liegt die Kündigungsfrist bei 3 Monaten. Wenn der Mieter zwischen 6 und 8 Jahren in der Wohnung wohnt, müssen 6 Monate Kündigungsfrist eingehalten werden. Wenn der Mieter länger in der Wohnung wohnt, gilt eine Kündigungsfrist von 9 Monaten.

Aber Achtung: Sofern der Mietvertrag vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurde, kann unter Umständen bei einer Mietvertragsdauer von mehr als 10 Jahren formularmäßig auch als Kündigungsfrist 12 Monate vereinbart worden sein. Trotz der zwischenzeitlich erfolgten Gesetzesänderung zu Kündigungsfristen gilt diese Vereinbarung dann trotzdem.

Wann darf der Mieter trotz einer Eigenbedarfskündigung in der Wohnung bleiben?

Falls Mieter nach einer Prüfung feststellen, dass die Eigenbedarfskündigung nichtig ist, weil z. B. die Begründung fehlt oder die Kündigungsfrist falsch ist, kann die Kündigung ignoriert werden und die Mieter bleiben in der Wohnung.

Vermieter können anschließend zwar eine neue und auch formal richtige Eigenbedarfskündigung ausstellen. Wenn nun jedoch mit einmal für eine andere Person Eigenbedarf angemeldet wird, so wird das unglaubwürdig. In einem Gerichtsverfahren würde man hier wahrscheinlich entscheiden, dass der Mieter in der Wohnung bleiben kann.

Es ist daher immer anzuraten, im Vorfeld eine anwaltliche Beratung einzuholen!

Abgesehen davon gibt es auch noch die sogenannte Sozialklausel. Hier muss der Mieter jedoch innerhalb der gesetzlichen Frist (siehe oben) schriftlich Widerspruch einlegen und erläutert, warum ein Auszug aus der Wohnung nicht zugemutet werden kann. Es muss aber wirklich ein Härtefall sein (z. B. ist der Mieter schon um die 80 Jahre alt und hat dort sein Leben lang gewohnt oder es liegt eine sehr schwere Erkrankung vor).

Das soziale Umfeld von Kindern z. B. (Schule, Kita etc). ist kein Härtefall und kann daher in der Widerspruchsbegründung nicht anerkannt werden.

In der Regel muss dann ein Gericht entscheiden, welche Interessen schwerer wiegen. Sofern also beim Mieter ein Härtefall festgestellt werden, kann dieser in der Wohnung verbleiben. Im Einzelfall kann aber auf eine Befristung entschieden werden, z. B. wenn eine Schwangerschaft vorliegt und erst die Geburt des Kindes abgewartet werden soll.

Vortäuschung eines Eigendarfs?

Wir raten den Vermietern dringend ab, einen Eigenbedarf nur vorzutäuschen. Im Zweifelsfall wird dies als Betrug gesehen und es kann Schadensersatz fällig werden.

Allerdings muss der Mieter beweisen, dass der Eigenbedarf nicht besteht und nur vorgetäuscht wurde.

Wenn z. B. die Wohnung dann länger leer steht oder dann neu vermietet oder verkauft wird, kann der Mieter hier Schadensersatz geltend machen. Schadensersatz wird z. B. fällig für Aufwendungen für den Umzug, Differenz der Miete für ein u.U. teurere Wohnung oder für einen längeren Weg zur Arbeit.

Gibt es Ausnahmen für die Regeln bei Eigenbedarfskündigungen?

Tatsächlich gibt es bei einigen Fällen Ausnahmen:

Zweifamilienhaus: Wenn Eigentümer einen Teil des Hauses selbst bewohnen und den anderen Teil vermietet haben, gilt ein erleichtertes Kündigungsrecht. Die Eigentümer müssen eine Kündigung gar nicht begründen, sondern können ihren Mietern ohne Angabe von Gründen (also auch nicht Eigenbedarf oder ähnliches) kündigen. Jedoch ist die Kündigungsfrist in diesem Fall um 3 Monate länger. Wenn Mieter also kürzer als 5 Jahre dort wohnten, gelten 6 Monate Kündigungsfrist, zwischen 5 und 8 Jahren Mietvertragsdauer gelten dann 9 Monate und ab 8 Jahren Mietdauer sind 12 Monate Kündigungsfrist einzuhalten.

Umwandlung in Eigentum: Während der Mieter in einer Wohnung wohnt, wird diese in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft. Abgesehen davon, dass dem Mieter in diesem Fall auch ein Vorkaufsrecht zusteht, darf der neue Eigentümer nicht sofort wegen Eigenbedarf kündigen. Die neuen Eigentümer müssen erst eine Sperrfrist von 3 Jahren einhalten. Das Land Berlin hat z. B. die Sperrfrist in diesem Fall sogar auf 10 Jahre ausgeweitet.

Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) seit 01.01.2024

Tue, 20 Feb 2024 16:13:02 GMT

Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) - gültig seit 01.01.2024

Seit dem 01.01.2024 gilt das neue Gebäudeenergiesetz (kurz GEG genannt). Das GEG regelt die Anforderungen an Heizungen und Gebäude, um Energie zu sparen, und auch die Reduzierung von CO2-Emissionen

So gilt seit dem 01.01.2024, dass möglichst jede neu eingebaute Heizung mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie betrieben werden soll.

Was bedeutet das für Eigentümer, Vermieter und auch Mieter?

Was steht im GEG?

Wenn die Heizung (Öl, Gas, Kohle) vor dem 01.01.2024 eingebaut wurde, muss nichts weiter beachtet werden. Das gilt auch, wenn sie nach dem 1. Januar 2024 eingebaut, aber vor dem 19. April 2023 bestellt wurde.

Sofern die Heizung vor dem 19. 04.2023 bestellt wurde, kann die Heizung ohne Einschränkung bis 2045 betrieben werden.

Wenn jedoch die Heizung nach dem Stichtag 19.04.2023 bestellt wurde, und es gibt noch keine kommunale Wärmeplanung, dann muss die Heizung ab 2029 mit mindestens 15%, ab 2035 mit 30%, ab 2040 mit 60% und ab 2045 mit 100% Biomasse, Biodiesel, Biogas oder Wasserstoff betrieben werden.

Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern müssen bis zum 01.07.2028 eine kommunale Wärmeplanung vorlegen. Großstädte müssen eine Wärmeplanung bis zum 01.07.2026 vorlegen.

Sofern eine Entscheidung seitens der zuständigen Behörde über einen Neu- oder Ausbau eines Wärmenetzes oder als Wasserstoffnetzausbaugebiet getroffen wurde, ist das 65%-EE-Ziel beim Neueinbau einer Heizung einen Monat nach Bekanntgabe dieser Entscheidung anzuwenden.

Sieht der kommunale Wärmeplan ein Wasserstoffausbaugebiet vor, kann eine Gasheizung, die nach dem 01.01.2024 eingebaut wurde, auch weiterhin genutzt werden, sofern diese spätestens ab dem 01.01.2045 mit 100% Wasserstoff betrieben wird. Auch muss dafür bis 01.07.2028 ein Dekarbonisierungsfahrplan des Gas-/Wasserstoff-Netzbetreibers vorliegen.

Was ist jetzt für Hauseigentümer zu beachten?

Für bestehende Heizungen oder Heizungen, die noch in 2023 eingebaut wurden, gilt:

Eine Heizungsanlage, die bereits vor dem 01.01.2024 im Haus im Einsatz war, kann bis zum 31.12.2044 betrieben und auch repariert werden. Sollte die Heizungsanlage kein Brennwert- oder Niedertemperaturkessel sein, endet die Betriebsdauer jedoch längstens 30 Jahren nach Einbau. Ausgenommen von dieser Regelung sind Selbstnutzer im Ein- oder Zweifamilienhaus.

Förderungen für GEG - Regelungen

Die Regelungen für die Förderung des Heizungstausches liegen seit 29.12.2023 vor:

30 Prozent generelle Förderung der Investitionen des Heizungstauschs,
Bonus für Selbstnutzer mit < 40.000 Euro Einkommen von 30 % zusätzlich,
Klimageschwindigkeits-Bonus für Selbstnutzer von 20 % bis Ende 2028, danach alle 2 Jahre 3 % weniger,
Effizienzbonus von 5 % für spezielle Wärmepumpen (natürliche Kältemittel, Erd-/Wasser-/Abwasserwärme).

Hinzu kommt neu:

ein pauschaler Zuschlag für emissionsarme Biomasse von 2.500 Euro.

Für die Kumulierung der Boni gelten folgende Begrenzungen der Gesamtförderung:

Kumulation aller Boni nur bis max. 70 %,
maximaler förderfähiger Betrag der Investition 30.000 Euro (plus ggf. der Zuschlag für Biomasse von 2.500 Euro) für Einfamilienhäuser und die erste Wohneinheit in Mehrfamilienhäusern, zusätzlich für die 2. bis 6. WE dann 15.000 Euro, danach 8.000 Euro je WE.

Zusätzlich wurden weitere Voraussetzungen nun detailliert festgelegt:

Bei Gewährung des Klimageschwindigkeits-Bonus darf keine fossile Heizung mehr verwendet werden (also auch keine der durch das GEG erlaubten Hybridlösungen).
Der Klimageschwindigkeits-Bonus wird für den Austausch aller Öl-, Kohle-, Gasetagen- und Nachtspeicherheizungen gewährt, unabhängig von ihrem Alter, für Gas- und Biomasse-Heizungen nur, wenn sie älter als 20 Jahre sind.

Die Antragstellung für die Förderung soll bei der KfW ab 27.02.2024 starten. Ab 01.02.2024 kann man sich dafür bei der KfW registrieren. Es gibt aber keine zeitliche Förderlücke, denn eine Förderung für Heizungen, die in den ersten Monaten des Jahres (bis 31.08.2024) eingebaut wurden, kann auch nachträglich noch bis Ende November 2024 beantragt werden.

Was gilt ab diesem Jahr?

Seit dem 01.01.2024 sind Bauherren verpflichtet, in Neubauten nur noch Heizungsanlagen mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie einzubauen.

In Bestandsgebäuden hingegen können Gas- und Ölheizungen auch nach dem 01.01.2024 eingebaut werden, müssen dann aber ab 2029 stufenweise auf erneuerbare Brennstoffe umgestellt werden. Der dann verpflichtende Mindestanteil im Brennstoff an Biomasse (Biogas, Biodiesel, e-Fuels) oder Wasserstoff beträgt zunächst 15 %, ab 01.01.2035 30 Prozent, ab 01.01.2040 60 Prozent und ab 01.01.2045 100 Prozent.

Wichtige Regelung zu Etagenheizungen

5 Jahre nach Austausch der ersten Etagenheizung muss eine Entscheidung getroffen werden: soll auf Zentralheizung umgestellt werden oder bleibt es bei der Beibehaltung der dezentralen Heizung (Mitteilung an den Bezirksschornsteinfeger)

Wenn innerhalb dieser 5 Jahre keine Entscheidung über eine weiterhin dezentrale Heizung getroffen wird, ist man zur vollständigen Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage verpflichtet

Die Entscheidung zur Zentralisierung kann ganz oder teilweise getroffen werden, Mischlösungen zentral/ dezentral sind also möglich.

Wenn die Entscheidung für Zentralheizung innerhalb von 5 Jahren erfolgt, dann erfolgt eine Fristverlängerung bis zur Fertigstellung der Zentralheizung, längstens jedoch um 8 auf 13 Jahre.

Nach Einbau der Zentralheizung, spätestens 13 Jahre nach Austausch der ersten Etagenheizung, müssen alle Wohnungen, die zentral beheizt werden sollen, an die Zentralheizung angeschlossen werden, sobald die einzelnen Etagenheizungen ausgetauscht werden müssen

Bei Wohnungen, die weiter dezentral beheizt werden sollen, muss 5 Jahre nach Austausch der ersten Etagenheizung jede neue Etagenheizung die 65 Prozent-Vorgabe zum Einsatz von erneuerbarer Energien erfüllen

Spezielle Regelungen bei Etagenheizungen für Wohnungseigentümer- gemeinschaften

Falls mindestens eine Etagenheizung vorhanden ist, muss die WEG (bzw. die Verwaltung) folgende Verwaltungstätigkeiten erbringen:

Bis 31.01.2024 sind vom Bezirksschornsteinfeger die Mitteilung der im Kehrbuch vorhandenen Daten abzufragen. Der Schornsteinfeger muss diese Informationen innerhalb von 6 Monaten zusenden.

Bis 31.12.2024 sind von den Wohnungseigentümern die Informationen abzufragen, diese müssen innerhalb von 6 Monaten mitgeteilt werden.

Nach Ablauf der Mitteilungsfrist muss die WEG-Verwaltung die erhaltenen Informationen den Wohnungseigentümern innerhalb von 3 Monaten konsolidiert zur Verfügung stellen – also spätestens bis zum 30.09.2025 .

Sobald die erste Etagenheizung ausgetauscht wurde, hat der Verwalter unverzüglich die Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen, um dort über die Vorgehensweise zur Erfüllung der Anforderungen an 65 Prozent erneuerbare Wärme zu beraten und auf die Beschlussnotwendigkeit zu Etagenheizungen hinzuweisen.

Die Wohnungseigentümer haben innerhalb der Frist ( 5 Jahre nach dem ersten Austausch einer Etagenheizung ) über die Frage Etagenheizung vs. Zentralheizung zu beschließen – ansonsten besteht eine Pflicht zur Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage!

Aktuelle Förderprogramme

Es gibt bereits zahlreiche Förderungen auf Bundes- und Landesebene, die heute genutzt werden können. Auf einer Webseite des Bundeswirtschaftsministerium https://www.foerderdatenbank.de gibt es einen Navigator mit zahlreichen Förderprogrammen.

Darüber hinaus sollte man auch auf der Webseite seiner Kommune nachsehen, da es auch zahlreiche kommunale Förderprogramme gibt.

Indexmiete - was ist das und wie funktioniert sie?

Tue, 20 Feb 2024 13:27:39 GMT

Indexmiete - was ist das und wie funktioniert sie?

Indexmiete – Was verbirgt sich hinter diesem Begriff?

Vermieter haben 3 Möglichkeiten, die Mietpreisentwicklung für die kommenden Jahre zu gestalteten: Mietentwicklung gem. Mietpreisspiegel (ortsübliche Vergleichsmiete), Staffelmiete oder Indexmiete.

Bei der Staffel- und Indexmiete ist der Aufwand für eine Mieterhöhung am geringsten. Bei der Staffelmiete ist der höhere Mietpreis bereits festgelegt, bei einer Indexmiete wird die Mieterhöhung erklärt, eine Zustimmung des Mieters ist nicht notwendig.

Wenn sich der Vermieter für die Indexmiete entscheidet, so ist die Mietpreisentwicklung abhängig vom allgemeinen Verbraucherpreisindex für Deutschland, der vom Statistischen Bundesamt geführt wird. In der Regel ist bei steigenden Verbraucherpreisen auch von einem gestiegenen Verbraucherpreisindex auszugehen. Somit können dann auch die Mietpreise an die steigende Preisentwicklung angepasst werden.

Aber: es könnte auch sein, dass – zumindest in der Theorie – die Verbraucherpreise sinken. Dann könnte auch der Mieter eine Mietpreisanpassung nach unten verlangen. Dies ist aber in der Regel nur Theorie und eher unwahrscheinlich.

Hier das Wichtigste in Kurzfassung:

* Die allgemeinen Lebenshaltungskosten werden als Maßstab für Mieterhöhungen angelegt: Die Höhe der Indexmiete orientiert sich am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Das bedeutet, dass Mieterhöhungen in der Zukunft sich nicht am Mietspiegel oder der geltenden Mietpreisbremse orientieren müssen.

* Eine Indexmiete muss mindestens für 12 Monate gelten . Danach kann sie durch eine schriftliche Ankündigung durch den Vermieter an den Verbraucherpreisindex angepasst werden. Eine Zustimmung durch den Mieter ist nicht notwendig. Der Vermieter kann von der Möglichkeit Gebrauch machen, er kann aber z. B. auch erst nach 2 oder 3 Jahren eine Mieterhöhung geltend machen.

* Die Indexmiete hat das geringste Streitpotential zwischen Vermieter und Mieter. Die Miethöhe orientiert sich nämlich an öffentlich einsehbaren, objektiven und nachvollziehbaren Werten.

Was ist der Verbraucherpreisindex?

Bei einem Indexmietvertrag sind Mieterhöhungen im Rahmen der Indexmiete an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt . Dieser ist wird monatlich vom Statistischen Bundesamt herausgegeben und kann im Internet eingesehen werden. Aus dem Verbraucherpreisindex ist ersichtlich, wie stark sich die durchschnittlichen Lebenshaltungskosten der privaten Haushalte in Deutschland entwickelt haben. Der Verbraucherpreisindex ist der Referenzwert für die Anpassung der Miete .

Theoretisch könnte der Preisindex auch mal fallen. Wenn man sich aber den Preisindex der vergangenen Jahre anschaut, ist festzustellen, dass der Index zur Entwicklung der Wohnungsmieten in Deutschland gestiegen ist. So lag der Indexwert im Dezember 2023 bei einem Wert von 117,4.

Gegenüber dem aktuellen Basisjahr 2020 (Index = 100) entspricht dies einem Anstieg von 17,4 Prozent.

Anhand der Werte lässt sich erkennen, dass sich der Verbraucherpreisin dex kontinuierlich nach oben bewegt hat. Dementsprechend können durch die Mietvertragspartner auch die Miete angepasst werden und somit eine Erhöhung erwirken, sofern noch keine Erhöhung innerhalb der letzten zwölf Monate erfolgte.

Staffelmiete vs. Indexmiete

Bei einem Staffelmietvertrag werden die jeweiligen Mietpreise bereits im Mietvertrag fest vereinbart .

Wenn die Staffelmiete zu gering angesetzt wurde, weil die Lebenshaltungskosten sowie die Inflation stärker als gedacht steigen, können Vermieter daran nichts mehr ändern. Allerding enden die Mieterhöhungen irgendwann. Sofern im Anschluß keine Indexmiete vereinbart wurde, kann die Miete dann nur noch nach der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel, Vergleichswohnungen) angepasst werden.

Bei einem Indexmietvertrag wird der Verbraucherpreisindex als Basis festgelegt. Eine Mieterhöhung muss dann schriftlich mit Berechnung und genauer Ausweisung der Miethöhe erfolgen. Die Indexmiete orientiert sich am Verbraucherpreisindex, sodass die Miethöhe den durchschnittlichen wirtschaftlichen Verhältnissen entspricht.

Bei Vereinbarung eines Indexmietvertrages gem. § 557 b BGB sind die gesetzlichen Vorschriften (z. B. Mietpreisbremse) nicht mehr relevant, da die Grundlage nicht mehr die Ortsüblichkeit ist. Daher werden zunehmend Indexmietverträge abgeschlossen, da diese stärker die wirtschaftliche Realität abbilden.

Eine Staffelmiete ist in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt (z. B. Berlin und Brandenburg) nicht ratsam, da sie doch schnell mal die Grenzen der sog. „Mietpreisbremse“ übersteigen. Daher ist eine Staffelmiete nur in Gebieten ohne Mietpreisbremse, aber mit Kappungsgrenze (max. 20% Mieterhöhung in 3 Jahren) ratsam, um die Beschränkungen zu umgehen.

In Städten und Gemeinden, die eine sog. „ Mietpreisbremse“ gesetzlich festgelegt haben, darf die Mieterhöhung max. 15 % in 3 Jahren betragen.

Wie berechnet man eine Indexmieterhöhung?

Für die Berechnung der Indexmiete sind folgende Informationen relevant:

Verbraucherpreisindex zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses
Aktueller Verbraucherpreisindex

Für die Berechnung der Indexmiete lautet die Rechenformel:

Neuer Index ÷ alten Index × 100 - 100 = prozentuale Indexsteigerung

Angenommen, der Index beträgt heute 117,9 und lag zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses auf der gleichen Preisbasis bei 104,1 . Dann würde sich prozentuale Indexsteigerung wie folgt errechnen:

117,9 ÷ 104,1 × 100 – 100 = 13,25 %

Das Ergebnis ist der Prozentsatz, um den die Nettokaltmiete erhöht werden darf. Eine Erklärung zur Mieterhöhung darf jedoch nur dann erfolgen, wenn die Miete mindestens zwölf Monate zuvor unverändert blieb.

Bei einem Indexmietvertrag kann die Nettokaltmiete beispielsweise (siehe Berechnungsbeispiel oben) von 450,00 Euro um 13,25 Prozent auf 509,62 Euro erhöht werden.

Es können jedoch auch Fristen und Prozenthöhen in einem Indexmietvertrag festgelegt werden. Z. B. kann vereinbart werden , dass eine Indexmieterhöhung nur alle 2 Jahre stattfinden darf oder wenn sich der Index um 4 Prozent erhöht hat.

Nach einer Mieterhöhungserklärung wird die neue Miete nach Zugang des Schreibens mit Beginn des übernächsten Monats wirksam.

Vor- und Nachteile der Indexmiete:

Eine Genehmigung oder sonstige Zustimmung durch die Mieter ist nicht erforderlich.

Die Mieterhöhung muss schriftlich erklärt werden und die neue angepasste Miete ist dann ab dem übernächsten Monat nach dem Zugang des Anpassungsschreibens zu zahlen.

Eine Mieterhöhung ist einfacher durchzuführen als eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Bei einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss der Vermieter anhand des geltenden Mietspiegels oder dreier Vergleichswohnungen oder durch Sachverständigengutachten begründen, warum die geforderte Miete ortsüblich ist. Der Mieter muss hier einer Mieterhöhung auch zustimmen. Eine Indexmiete ist weniger streitanfällig.

Nachteile der Indexmiete:

Liegt die Miete deutlich unter der Vergleichsmiete, verzichtet der Vermieter u. U. mit der Indexmiete auf eine schnelle Anpassung, die sonst nur von der Kappungsgrenze geregelt wäre. In Großstädten mit enormen Zuzug (wie z. B. Berlin) kann die ortsübliche Vergleichsmiete auch stärker steigen als der Lebenshaltungsindex, wobei auch hier gesetzliche Änderungen zu beachten sind.

Ein weiterer Nachteil ist, dass bei Modernisierungen keine Modernisierungsmieterhöhungen durchgeführt werden. Ausnahmefälle werden gesetzlich geregelt.

Ein weiteres Risiko könnte sein, dass der Verbraucherpreisindex sich nach unten entwickelt (sehr theoretisch). In diesem Fall könnte der Mieter eine Mietanpassung auch nach unten verlangen.

FAQ: Häufige Fragen zur Indexmiete

Was passiert mit der Gebäudeversicherung beim Verkauf eines Hauses?

Sun, 06 Aug 2023 16:39:21 GMT

Was passiert mit der Gebäudeversicherung beim Verkauf eines Hauses?

Grundsätzlich behält die Gebäudeversicherung beim Eigentümerwechsel ihren Bestandsschutz und wird gem. Versicherungsvertragsgesetz auf den neuen Eigentümer über. Gem. gesetzlicher Vorgaben tritt der Käufer einer versicherten Immobilie in den Versicherungsvertrag ein und übernimmt die damit verbundenen Rechte und Pflichten.

Die Käufer können damit sicher sein, dass ein Versicherungsschutz für ihr neues Zuhause vorhanden ist.

Jedoch möchten die Käufer manchmal die Vertragskonditionen nicht übernehmen, weil ihnen persönlich der Vertrag zu teuer ist und sie lieber eine andere Versicherung abschließen möchten.

Vor Eigentumswechsel sollten die Käufer also bereits die vorhandene Gebäudeversicherung überprüfen und sich einen Überblick verschaffen. Innerhalb eines Monats nach Eigentumsübergang (Eintragung im Grundbuch) kann die sogenannte Erwerberkündigung (§ 96 VVG) ausgesprochen werden, ansonsten können übernommene Versicherungsverträge auch ordentlich zum nächsten Vertragsablauf gekündigt werden.

Zu berücksichtigen beim Eigentümerwechsel ist auch, dass möglicherweise der Deckungsschutz wegfällt, wenn der vorherige Eigentümer bereits ordentlich gekündigt hatte. Überzeugen Sie sich also, dass eine Gebäudeversicherung besteht, die dann erst einmal übernommen wird.

Zu prüfen ist auch, ob die Versicherungssumme angepasst werden muss. Gerade bei einem Verkauf einer Immobilie wird oft festgestellt, dass der Versicherungswert des Hauses nicht mehr zeitgemäß ist. Es sollte dann über eine Anpassung der Versicherungssumme nachgedacht werden.

Das Widerrufsrecht bei Wohnraummietverträgen

Sun, 18 Jun 2023 09:50:08 GMT

Widerrufsrecht bei Wohnraummietverträgen

Wann steht Verbrauchern ein Widerrufsrecht ihres Mietvertrages zu?

Grundsätzlich können Mietverträge nicht widerrufen werden, vor allem dann, wenn vor Abschluß des Mietvertrages eine Besichtigung der anzumietenden Räume stattgefunden hat.

Widerrufsrecht im Mietrecht

Bereits seit 2014 wird in § 312 Abs. 4 BGB das Verbraucherwiderrufsrecht geregelt, soweit es das Mietrecht betrifft.

Verträge im Wohnraummietrecht als Verbrauchervertrag

Wenn zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher ein Mietvertrag abgeschlossen wird, dann gilt dies als Verbrauchervertrag. Normalerweise handelt der Mieter als Verbraucher, auf Vermieterseite steht ein Unternehmen.

Wann ist der Vermieter ein Unternehmer?

Ein Vermieter ist als Unternehmer anzusehen, wenn er professionell vermietet. Dies wird anhand des Umfangs, der Komplexität und der Anzahl der damit verbundenen Geschäftsvorgänge beurteilt. Ein sicherer Indikator ist die Anzahl der Wohnungen, die er vermietet.

Wann trifft das Widerrufsrecht für Mietverträge nicht zu?

Sobald eine Besichtigung durch den zukünftigen Mieter stattgefunden hat und er sich aufgrund dessen zur Anmietung der Wohnung entscheidet, ist das Widerrufsrecht nicht mehr gegeben. Dazu gehört jedoch die Besichtigung aller Räumlichkeiten, die zur Mietsache gehören, einschließlich Kellerabteil oder Waschkeller, o. ä.

Es sollte immer dokumentiert werden, dass eine Besichtigung umfänglich stattgefunden hat, auch wenn diese vielleicht nur mit dem Vormieter erfolgte.

Eine Widerrufsbelehrung gehört in den Mietvertrag nur dann, wenn keine Besichtigung stattfand. Dann gilt das Widerrufsrecht 14 Tage, ansonsten 1 Jahr und 14 Tage.

Wenn keine Widerrufsbelehrung erfolgte und der Mieter möchte zurücktreten?

Das Landgericht Berlin verurteilte eine gewerbliche Vermieterin, dass sie ihrem ehemaligen Wohnraummieter nach dessen erfolgreichen Widerruf des Mietvertrages die gesamte Miete für ein Jahr zurückzahlen muss. Ein Wertersatz stand ihr nicht zu. (LG Berlin, 21.10.2021, AZ. 67 S 140/21).

Die Rechtsfolgen sind also wie folgt:

Ohne Belehrung verlängert sich das Widerrufsrecht um weitere 12 Monate, also 1 Jahr und 14 Tage.
Sobald der Mieter innerhalb der vorgesehenen Frist den abgeschlossenen Wohnraummietvertrag widerruft, ist der gesamte Vertrag nichtig!

Und was ist mit dem Widerrufsrecht bei anderen mietrechtlichen Vereinbarungen?

Der BGH hat bereits 2018 entschieden, dass ein Widerrufsrecht z. B. bei der Mietserhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht besteht. (AZ VIII ZR 94/17 vom 17.10.2018).

Das Widerrufsrecht des Mieters soll Fehlentscheidungen aufgrund Informationsdefizit oder psychischen Druck vermeiden.

Bei einer Mieterhöhung ge,. §§ 558 ff. BGB sind jedoch bereits Bestimmen zum Schutz des Mieters vorhanden, nämlich eine 2monatige Überlegungsfrist.

Auch eine Mieterhöhung nach Modernisierung gem. § 559 BGB fällt nicht unter das Widerrufsrecht.

Jedoch muss die Modernisierungsvereinbarung mit einer Widerrufsbelehrung verbunden werden.

Mietvertrag ohne besondere Vereinbarungen - oder doch lieber einen Staffel- oder Indexmietvertrag?

Fri, 24 Mar 2023 12:46:13 GMT

Vereinbarung der Miete – ohne besondere Vereinbarungen oder lieber als Staffel- oder Indexmietvertrag?

Die Wahl zwischen einem Mietvertrag nach Mietspiegel, einem Staffelmietvertrag oder einem Indexmietvertrag hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie z. B. der Marktlage, den individuellen Bedürfnissen des Vermieters und des Mieters sowie den rechtlichen Regelungen in Ihrer Region.

Ein Mietvertrag ohne besondere Vereinbarung legt die Miete auf Basis der durchschnittlichen Mieten in der Region fest. Dies bietet sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter eine gewisse Sicherheit, dass die Miete angemessen und marktgerecht ist.

Wenn für Ihre Region auch noch eine Mietpreisbremse festgelegt ist, dann darf die Miete anfänglich max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Ein Staffelmietvertrag legt von vornherein fest, dass die Miete in regelmäßigen Abständen erhöht wird. Dies kann dem Vermieter eine höhere Rendite ermöglichen, während der Mieter die Gewissheit hat, dass die Miete nicht plötzlich stark ansteigt. Allerdings kann eine solche Erhöhung auch zu höheren Mietbelastungen führen.

Ein Indexmietvertrag bindet die Miete an die Inflation oder an andere Indizes, wie z.B. den Verbraucherpreisindex. Dies kann dazu führen, dass die Miete regelmäßig angepasst wird, um mit der Preisentwicklung Schritt zu halten. Allerdings kann es auch hier zu höheren Mietbelastungen kommen, wenn die Inflation besonders hoch ist.

Was ist bei der Wahl des Mietvertrages zu beachten?

Bei allen 3 Arten der Mietverträge für Wohnräume sollte man auch im Blick haben, wie sich die Miete entwickeln soll und welche Möglichkeiten man später nutzen will. Es gibt immer sowohl Vor- und Nachteile.

Mietvertrag ohne besondere Vereinbarungen

Hier kann die Miete innerhalb von 3 Jahren um 15 % (Berlin und Brandenburg) erhöht werden. Allerding darf sich die Miete jeweils erst nach 15 Monaten erhöhen.

Eine Mieterhöhungserklärung muss immer begründet sein, und zwar nicht nur mit dem Satz „Die Kosten haben sich erhöht“. Vielmehr gibt es dafür gesetzlich zugelassene Begründungsmittel, nämlich einen Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten.

(In Gemeinden ab 50.000 Einwohner muss ab 01.01.2024 ein Mietspiegel durch die Verwaltungen erstellt werden.) Wenn es in Ihrer Region einen Mietspiegel gibt, ist die Begründung relativ einfach.

Schwieriger wird es jedoch, wenn es keinen Mietspiegel gibt – dann müssten Sie Vergleichswohnungen benennen. Diese dürfen jedoch nicht aus den Mietangeboten aus den Internetportalen stammen, denn dort liegen ja noch keine abgeschlossenen Mietverträge vor.

Eine Vergleichswohnung muss also tatsächlich vermietet und nach Alter, Größe und Zustand auch vergleichbar sein. Wenn man als Eigentümer nur eine Wohnung in dem Ort hat, wird es sehr schwer, entsprechende Vergleichswohnungen zu ermitteln.

Als dritte Möglichkeit gibt es noch ein Sachverständigengutachten. Dieses ist mit sehr hohen Kosten verbunden. Die Kosten dafür dürfen auch nicht auf den Mieter umgelegt werden. Auch eine Vermieterrechtsschutzversicherung übernimmt diese Kosten nicht. Wirtschaftlich wäre ein Mieterhöhungsverlangen bei diesen Kosten nicht praktikabel.

Vorteilhaft ist jedoch, dass in Großstädten und zentralen Ballungsräumen die ortsübliche Vergleichsmiete bisher stärker anstieg als der Verbraucherpreisindex, so dass es hier in der Vergangenheit höhere Mietsteigerungen gab als bei Indexmietverträgen. Sie müssen sich jedoch aktiv um die Mieterhöhungserklärungen kümmern.

Staffelmietvertrag

Der Vorteil ist hier, dass man zur Erhöhung der Miete nicht tätig werden muss. Es genügt, im Mietvertrag zu vereinbaren, wann die Miete auf welchen Betrag steigt. Gesetzlich gibt es keine Grenze zur Laufzeit der Staffelmietvereinbarung, Sie müssen jedoch die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse beachten.

Voraussetzung ist, dass die Miete mindestens für 12 Monate gleich bleibt und dass die Mieten jeweils als Geldbetrag im Mietvertrag ausgewiesen ist.

Achtung: wenn Sie wissen, dass eine Modernisierungsmaßnahme ansteht, sollten Sie auf einen Staffelmietvertrag verzichten, denn Modernisierungsmieterhöhungen sind bei Staffelmietverträgen gesetzlich ausgeschlossen.

Gerade bei Regionen oder Ballungsräumen, wo das Gesetz zur Mietpreisbremse gilt, kommt man schnell mit den Erhöhungen in Bereiche, die vom Mieter als Verletzung der Mietpreisbremse gerügt werden können. Eine Verletzung der Mietpreisbremse liegt immer dann vor, wenn der neue Mietbetrag oberhalb von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) liegt.

Achtung: Bei Neubauten, die ab dem 01.10.2014 erstmalig vermietet wurden, gelten die gesetzlichen Bestimmungen zur Mietpreisbremse nicht!

Sie müssen auch eine gewisse Prognose der allgemeinen Mietentwicklung durchführen. Es könnte sein, dass sich die allgemeine Mietentwicklung höher fortsetzt, dann geraten Sie mit einer Staffelmietvereinbarung ins Hintertreffen. Sie können sich auch nicht einseitig von einer einmal getroffenen Staffelmietvereinbarung lösen.

Ist der vereinbarte Zeitraum vorbei, gelten wieder die gesetzlichen Regelungen nach § 558 BGB.

Indexmietvertrag

Hier sind die Vorteile ganz klar: wenig Aufwand im laufenden Mietverhältnis, kein Mietspiegel oder Vergleichswohnungen für die Festsetzung der neuen Miete erforderlich, nur die Ausgangsmiete kann der Rüge wegen Mietpreisbremse unterfallen. Modernisierungsmieterhöhungen sind jedoch nur möglich, wenn der Gesetzgeber diese anordnet (z. B. Heizungstausch oder ähnliches).

Nachteilig wäre hier evtl., dass nur ein Ausgleich des Kaufkraftverlustes erfolgt. Während die Mietspiegel in den vergangenen Jahren oberhalb des Verbraucherpreisindexes lagen, ist die Situation in 2022 / 2023 etwas besonders, da derzeit der Inflationsanstieg außergewöhnlich hoch ist. Und auch der Mieter kann eine Mietsenkung verlangen, sollte der Verbraucherpreisindex sinken.

Die Miete muss mindestens 12 Monate gleichbleibend sein, erst dann können Vermieter und Mieter prüfen, wie sich der Verbraucherpreisindex entwickelt hat, nachzulesen im Internet beim Statistischen Bundesamt.

Allerdings ist der Indexmietvertrag in Gegenden, wo es wenig Mietwohnungen gibt und auch keinen Mietspiegel, die einzige vernünftige Alternative. Wenn eine Mietpreisbremse in Ihrer Region festgelegt wurde und ansonsten die soeben benannten Voraussetzungen vorliegen, dann ist der Indexmietvertrag immer das Mittel der Wahl, weil Mieterhöhungen nach dem Verbraucherpreisindex nicht der Kontrolle der Mietpreisbremse unterliegen und somit auch nicht gerügt werden können.

Eine Indexmieterhöhung kann also alle 12 Monate erfolgen, jedoch müssen die Vereinbarung im Mietvertrag dazu eindeutig sein. Gemäß § 557 b Abs. 3 BGB muss die eingetretene Änderung des Verbraucherpreisindexes und die Erhöhung in einem Geldbetrag angegeben werden. Und die Berechnung muss angegeben werden ((Indexstand alt : Indexstand neu) x 100)-100 = …… %.

Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung geschuldet, § 557b Abs. 3 BGB.

Hinweis: Die Indexmieterhöhung kann auch unterhalb des ausgewiesenen Verbraucherpreisindexes liegen (z. B. der Index liegt bei 12 %, die Erhöhung wird aber nur um 6 % erklärt). Der Verzicht kann nicht nachgeholt werden. Vielmehr kann dann erst wieder in 12 Monaten die nächste Überprüfung erfolgen und eine Anpassung im Verhältnis zum heute geltenden Preisindex durchgeführt werden. Der Mieter darf in seinen Rechten zur Senkung der Miete bei sinkendem Preisindex nicht beschnitten werden.

Fazit:

Letztlich hängt die Wahl des Mietvertrags davon ab, welche Prioritäten Vermieter und Mieter haben. Wenn langfristige Planungssicherheit gewünscht ist, kann ein Staffel- oder Indexmietvertrag sinnvoll sein. Wenn man jedoch eine niedrigere Miete bevorzugt und bereit ist, das Risiko möglicher Mietsteigerungen in Kauf zu nehmen, kann ein Mietvertrag nach Mietspiegel die richtige Wahl sein. Es ist jedoch wichtig, sich vor Vertragsabschluss eingehend über die Vor- und Nachteile der verschiedenen Vertragsarten zu informieren und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen.

Warum lohnt es sich immer, einen Makler zu beauftragen?

Mon, 20 Mar 2023 18:12:13 GMT

Warum lohnt es sich immer, einen Makler zu beauftragen?

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen, sich jedoch auch rechtlich beim Verkauf absichern?

Ein Immobilienmakler kann Ihnen dabei helfen und für einen reibungslosen Prozess sorgen. Es gibt zahlreiche Vorteile, die der Verkauf einer Immobilie mit einem Makler bietet, weshalb professionelle Beratung bis heute eine der wichtigsten Aufgaben ist. In diesem Blog werden wir genauer auf die vielen Vorzüge eingehen und Ihnen zeigen, warum sich die Beauftragung eines Immobilienmaklers lohnt.

Diese Vorteile bietet eine Beauftragung bei erfahrenen Maklern.

Wenn Sie begonnen haben, den Verkauf Ihrer Immobilie vorzubereiten, werden Sie schnell merken, dass Ihnen entscheidende Kenntnisse fehlen: welche Unterlagen werden benötigt, welche grundlegenden Informationen müssen Sie dem Käufer liefern?

Ein professioneller Immobilienmakler weiß genau, welche Prozesse erforderlich sind, um den Verkauf bestmöglich vorzubereiten und Sie können sich auf eine sorgfältige Vorgehensweise verlassen. Dabei können Sie in den folgenden Bereichen auf echte Unterstützung und enorme Expertise zählen:

Einschätzung der Lage

Während für viele Menschen eine Immobilie in einer Großstadt wie Berlin ein echter Traum ist, gibt es zahlreiche Argumente, um auch die Vorteile anderer Orte zu präsentieren. Vielleicht passt auch eine Immobilie im Umland von Berlin? Wir können Ihre Immobilie entsprechend einschätzen und Ihnen alle Argumente für die objektbezogene Vermarktung benennen.

Kalkulation für angemessene Preise

Wie viel darf eine Immobilie in der gewünschten Lage kosten? Obwohl die Preisfrage aufgrund des immens hohen Bedarfs an Immobilien in den letzten Jahren in den Hintergrund rückte, sollte sie nicht vollständig ignoriert werden. Gerne erklären wir Ihnen, wie Preise bestimmt werden und worauf Sie achten sollten. Bei unseren Angeboten können Sie sich auf transparente und genaue Angaben verlassen.

Auswahl der richtigen Finanzierungslösung

Worauf muss man bei der Finanzierung einer neuen Immobilie achten? Diese Frage ist immer wichtig, um dem Käufer für die kommenden Jahre das passende Finanzierungsmodell aufzuzeigen. Ein Immobilienkredit mit zu hohen monatlichen Raten kann schnell zu einer untragbaren Belastung werden. Deshalb sollten Käufer im Voraus immer genau prüfen, ob der Kauf einer Immobilie zum jetzigen Zeitpunkt der richtige Schritt ist. Als Immobilienmakler in Berlin und Umland stehen wir Ihnen auch hier beratend zur Seite.

Besichtigung immer in Begleitung

Möchten Sie Ihre Immobilie jedem Interessenten präsentieren? Oder wäre es nicht besser, den Interessenten vorher zu prüfen, um einen gewissen Besichtigungstourismus zu vermeiden? Und wie gehen Sie mit Kaufinteressenten um, die während der Besichtigung Ihre geliebte Immobilie mit kritischen Bemerkungen bewerten?

Während einer Besichtigung entstehen viele Fragen, die für Käufer und Verkäufer evtl. nur schwer verständlich sind. Gerade eine Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler kann sowohl für den Verkäufer als auch für potentielle Käufer sicherstellen, dass die individuellen Anforderungen mit dem Objekt übereinstimmen. Mit einem Makler an Ihrer Seite können Sie sicher sein, dass Ihre Entscheidung auf faktenbasierte Informationen getroffen werden kann.

Weitere Vorzüge der Beauftragung eines Immobilienmaklers

In der Regel haben Sie sich vor Beginn Ihres Immobilienverkaufs noch nicht viel mit dem Markt beschäftigt und es fehlen dazu auch die einschlägigen Kenntnisse. Ein Immobilienmakler ist in der Regel ausgebildet und hat stets den vollen Überblick. Besonders auf dem Immobilienmarkt ist dies ein entscheidender Vorteil. Als Kunde eines Immobilienmaklers können Sie auf eine umfassende Unterstützung bauen.

Sie können alle notwendigen und teilweise auch sehr aufwändigen Vorarbeiten rund um Ihre Immobilie an den Makler übertragen und somit einen reibungslosen Verkaufsprozess erwarten. Der Immobilienmakler übernimmt für Sie das Erstellung der Fotos, die Erstellung eines aussagefähigen Exposés und auch die möglichen Verkaufsgespräche können Sie an professionellen Immobilienmakler übergeben.

Hat die Beauftragung eines Maklers auch Nachteile?

Grundsätzlich sollte man sich überlegen, bei größeren Transaktionen, wie bei einer Immobilie, einen Experten hinzuziehen. Risiken, die durch fehlende Unterlagen sowie durch zu wenig Erfahrung entstehen, können so vermieden werden. Allerdings sind die Kosten durch die Beauftragung eines Maklers zu berücksichtigen. Die übliche Verkaufsprovision liegt in Berlin und Brandenburg bei 7,14 % (inkl. Mwst.) und wird vom abgeschlossenen Verkaufspreis berechnet. Bei Verkauf von Wohnungen oder Häusern wird die Verkaufsprovision - wie vom Gesetzgeber vorgesehen - zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Es ist auch möglich, dass alleine der Verkäufer die Maklerprovision übernimmt.

Faire Angebote und Hilfen bei der Beratung vom Makler

Immobilienmakler prüfen vor dem Verkauf Ihre Immobilie umfassend und ermitteln den marktgerechten Preis. Weiterhin sorgt die umfassende Markt- und Objektkenntnis für zusätzliche Sicherheit. Vor allem die rechtlichen und technischen Kenntnisse, die ein Immobilienmakler aufgrund seiner regelmäßigen Aus- und Weiterbildung hat, sind für Verkäufer und Käufer ein großer Vorteil.

Überzeugen Sie sich von unserer Dienstleistung.

Der Immobilienverkauf und Immobilienkauf ist vor allem in nachgefragten Gegenden wie Berlin und Umland keine einfache Aufgabe. Als erfahrener Immobilienmakler mit entsprechender Ausbildung aus Glienicke/Nordbahn sind wir Ihnen mit Katrin Schmalfuß Immobilien gerne dabei behilflich, Ihre Immobilie bestmöglich zu verkaufen und auch den richtigen Käufer zu finden. Sie profitieren von unserer fachkundigen Beratung und gehen damit keine Risiken ein. Informieren Sie sich bei uns persönlich, damit wir Ihnen unsere Strategie beim Hauskauf erläutern können.

Wann steht den Mietern eine Renovierung zu?

Fri, 10 Mar 2023 17:44:30 GMT

Wann steht Mietern eine Renovierung zu?

Mieter sind oft der Meinung, dass sie Anspruch auf eine Renovierung – also Erneuerung von Fußbodenbelägen - oder eine Instandhaltung – z. B. Austausch von elektrischen Geräten in der Küche – nach einer bestimmten Zeit haben. Aber ist das wirklich so?

Grundsätzlich gilt: eine Renovierung zur Instandhaltung steht den Mietern in bestimmten Fällen zu, eine Modernisierung jedoch grundsätzlich nicht. Es kommt also darauf an, ob es sich um eine Instandhaltung handelt oder doch eher um eine Modernisierung der Mietwohnung.

Gemäß § 535 BGB ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Wohnung und deren Nutzbarkeit zu erhalten, denn dafür zahlt der Mieter mit seiner Miete.

Allerdings geht eine Modernisierung der Mietwohnung über die Instandhaltung der Wohnung hinaus, denn durch sie werden Teile der Wohnung oder die gesamte Wohnung verbessert (§ 555b BGB).

Wann hat nun der Mieter Recht auf eine Renovierung?

Mit Zahlung der Nettokaltmiete hat der Mieter ein Anrecht auf eine Nutzung der Wohnung. Damit sind bereits die üblichen Gebrauchsspuren bezahlt. Aber diese Gebrauchsspuren werden mit der Zeit immer sichtbarer: der Teppich ist abgewetzt oder auf der Arbeitsplatte in der Küche zeigen sich Kratzspuren. Gesetzlich gibt es keine festgeschriebene Regelung, nach welcher Nutzungsdauer der Mieter die Erneuerung von Boden oder Flächen einfordern kann. Es steht ihm daher eine Erneuerung nur zu, wenn die Abnutzung so groß ist, dass die Nutzung stark beeinträchtigt ist (siehe auch § 535 BGB).

Muss der Vermieter das Badezimmer sanieren?

Die Gebrauchsspuren können sich auch im Bad zeigen: Fliesen lösen sich von den Wänden oder an der Badewanne zeigen sich Lackabplatzungen oder der Wasserhahn rostet. Auch für diese Gebrauchsspuren hat der Mieter mit seiner Miete bereits bezahlt. Wenn diese so erheblich sind, dass eine Nutzung des Bades stark beeinträchtigt ist, hat der Mieter gute Chancen auf eine Sanierung. Allerdings nur, wenn er selber die Badezimmereinrichtung nicht grob fahrlässig oder durch übermäßige oder unsachgemäße Benutzung demolierte.

Auch hier gibt es keine festgeschriebene Nutzungsdauer. Bestehende Mängel müssen durch den Vermieter beseitigt werden, dazu ist aber meistens keine vollständige Badsanierung notwendig. Nur, weil das Design vielleicht veraltet und unmodern ist, haben Mieter keinen Anspruch auf eine umfassende Sanierung.

Wann müssen durch den Vermieter die Böden ausgetauscht werden?

Auch hier gibt es keine genauen Zeitvorgaben. Es kommt immer auf den Zustand an. Der Mieter hat bereits mit seiner Miete für die üblichen Verschleißerscheinungen an Teppichböden, Laminat oder Parkett bezahlt. Erst, wenn der Bodenbelag nahezu nicht mehr benutzbar ist, kann der Mieter eine Erneuerung fordern. Aber auch das nur, wenn er den Boden nicht selber durch übermäßigen oder unsachgemäßen Gebrauch oder eigene Schuld beschädigte. Dann muss er für den Austausch im Rahmen seiner Schadensersatzpflicht aufkommen.

Muss der Vermieter eine kaputte Heizung reparieren?

Die Heizung gehört in der Regel eindeutig zur Instandhaltungspflicht des Vermieters. Bei Totalausfall muss die Heizung ausgetauscht werden. Aber auch hier gilt, wenn der Mieter diese beschädigte, muss er für die Reparatur aufkommen.

Muss der Vermieter die elektrischen Geräte in der Küche austauschen, weil die Geräte veraltet sind oder zu viel Energie verbrauchen?

Nein, der Vermieter muss keine funktionsfähigen Geräte austauschen, nur weil der Mieter der Meinung ist, dass das Geräte zu viel Strom verbraucht oder weil sie inzwischen veraltet sind. Entscheidend ist immer der Zustand, der bei Vermietungsbeginn vereinbart war. Wenn also der Elektroherd noch funktionsfähig ist, muss der Vermieter keinen neuen Herd reinstellen, nur weil der Mieter weniger Strom verbrauchen möchte.

Wer muss die Kosten für eine Renovierung übernehmen?

Wenn es einen Mangel in der Wohnung gibt, den der Mieter nicht selbst verschuldete, so muss der Vermieter die Kosten für diese Renovierung/Instandhaltung tragen.

Sofern zwischen den Mietvertragsparteien im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart wurde, können die Kosten teilweise auch auf den Mieter übertragen werden.

Wenn eine Wohnung unrenoviert an den Mieter übergeben wurde und sich der optische Zustand aber so weit verschlechterte, dass eine Renovierung notwendig wird, so kann der Mieter zwar eine Renovierung fordern, muss aber die Hälfte der Kosten selber zahlen (BGH-Entscheidung, AZ: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

Von den vorbeschriebenen Situationen gibt es aber auch Ausnahmen.

In der Regel trifft der Mieter seine Anmietungsentscheidung nach Besichtigung der Wohnung. Hier trifft der Spruch zu „Gemietet wie gesehen“. Wenn also Schäden nachweisbar sichtbar waren und der Mieter mit diesem Wissen den Mietvertrag unterzeichnete, kann er nicht hinterher eine Renovierung fordern.

Dies gilt auch, wenn eine Übergabe ohne Mängel stattgefunden hat. Hier kann der Mieter hinterher keine Mietminderung wegen sichtbarer Schäden vornehmen. Wenn Schäden in der Wohnung jedoch nicht sichtbar waren (verdeckte Mängel), so kann dann zumindest noch eine Instandsetzung gefordert werden.

Muss der Vermieter Schäden reparieren, die der Mieter selbst verursachte?

Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache schonend zu behandeln und Schäden abzuwenden bzw. zu vermeiden – so steht es im Gesetz (§§ 280 Abs. 1, 538 BGB). Sobald er seine Obhutspflicht vernachlässigte und daher Schäden entstanden sind, so muss er den Schaden selbst reparieren.

Dies trifft z. B. bei Brandlöchern in Fußbodenbelägen zu.

Welche Schönheitsreparaturen müssen durch den Mieter selbst durchgeführt werden?

Wenn im Mietvertrag eine Klausel zu Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart wurde, muss der Mieter bestimmte Arbeiten in der Wohnung selbst vornehmen und kann diese nicht vom Vermieter einfordern. Dazu zählen z. B. das Streichen von Wänden und Türen in der Wohnung.

Wann hat der Mieter ein Anrecht auf Modernisierung?

Eine Wohnungsmodernisierung steht dem Mieter nur unter bestimmten Voraussetzungen zu. Dies sind Maßnahmen, die die Wohnung auf Dauer verbessern. Dazu gehören z. B. Maßnahmen wie Einbau einer Zentralheizung / Installation eines Türöffners mit Gegensprechanlage / Einbau eines Aufzuges in einem mehrgeschossigen Haus oder auch eine verbesserte Wärmedämmung, um Energie einzusparen.

Auch wenn dem Mieter kein Recht auf eine Modernisierung zusteht, hat er trotzdem Anspruch auf einen gewissen Mindeststandard, z. B. in einem unsanierten Altbau ein ausreichendes Stromnetz zum gleichzeitigen Betrieb von Waschmaschine und Staubsauger.

Achtung: bei einer Modernisierung kann der Vermieter aber einen gewissen Teil der Modernisierungskosten als Modernisierungsmieterhöhung einfordern.

Bodenrichtwerte für 2023

Tue, 07 Mar 2023 15:12:53 GMT

Bodenrichtwerte zum 01.01.2023

Der Gutachterausschuß für Grundstückswerte im Land Brandenburg hat seine Zahlen zur Entwicklung auf dem Brandenburger Grundstücksmarkt des Jahres 2022. Datengrundlage sind die bei den regionalen Gutachterausschüssen registrierten Kaufverträge für den Berichtszeitraum 2022 bis 15.02.2023.

Es wurde dabei festgestellt, dass "... sich die Bodenpreisentwicklung für Wohnbauland im Berliner Umland und im weiteren Metropolenraum abgeflach hat."

Wir haben auszugsweise die aktuellen Bodenrichtwerte zusammengetragen.

Mietspiegel 2023 für Glienicke Nordbahn

183:778307488 (Katrin Schmalfuß) — Wed, 04 Jan 2023 15:00:08 GMT

Glienicke/Nordbahn - Mietspiegel für 2023

Der Mietspiegel für 2023 wurde veröffentlicht.

Die Fortschreibung des Mietspiegels wurde wie folgt begründet:

Erhebungsstichtag für die Erhebung des qualifizierten Mietspiegels 2021 war der 1. März 2020. Zur Bestimmung der Marktentwicklung ist demnach die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zwischen März 2020 und März 2022 zugrunde zu legen. Die entsprechenden Werte für den Verbraucherpreisindex mit dem Basisjahr 2015 = 100 betragen für März 2020 105,7 und für März 2022 115,3. Es ergibt sich ein Anstieg von 115,3/105,7 - 1 = 9,1 %. Die Ergebnisse der Mietspiegeltabelle 2020 werden entsprechend mit dem Faktor 1,091 multipliziert.

Quelle: DokumentationMSPGlienicke2023.pdf

Damit ist dieser Mietspiegel bis 31.12.2024 gültig.

Informationen für Mieter

183:778307488 (Katrin Schmalfuß) — Tue, 22 Nov 2022 16:19:01 GMT

Informationen für Mieter

SOLLEN WIR UNTERLAGEN SCHON VOR DER BESICHTIGUNG EINREICHEN?

Selbstverständlich müssen Sie keine Unterlagen vorab einreichen, damit Sie zu einer Besichtigung eingeladen werden. Jedoch bitten wir um Verständnis, dass wir bei der heutigen Anfragesituation vorab ein paar Informationen von Ihnen einholen: Gehen Sie arbeiten? Wie hoch ist Ihr Haushalts-Nettoeinkommen (also von allen Mietvertragspartnern insgesamt), haben Sie Negativeinträge in der Schufa? Bei der Mehrzahl der von uns betreuten Vermieter lauten die Vorgaben inzwischen:

* Die Warmmiete darf nicht mehr als 35 % vom verfügbaren Haushalts-Nettoeinkommen betragen.

* Es dürfen keine Negativeinträge in der Schufa stehen. (Selbst wenn der eigentliche Eintrag bereits erledigt ist - dieser ist ein Negativeintrag und bleibt drei Jahre in der Schufa stehen.)

SCHUFA-AUSKUNFT FÜR VERMIETER

Mittlerweise ist die Schufa-Auskunft für Vermieter bei Anmietung einer neuen Wohnung üblich und wird als Zeugnis von Bonität und Zuverlässigkeit angesehen. Bei Negativeinträgen wird z. B. angeführt eidesstattliche Versicherung, Haftanordnungen zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung, nicht vertragsgemäße Abwicklungen von Krediten oder anderweitigen Verpflichtungen. Es werden gem. der DS-GVO nur noch die kostenpflichtigen Schufa-Auskünfte für Vermieter entgegengenommen. Sie erhalten diese direkt bei der Schufa unter www.schufa.de oder direkt über unser Büro. Entsprechende Formulare finden Si e hier

WELCHE UNTERLAGEN SIND FÜR EINE MIETERBEWERBUNG NOTWENDIG?

* ausgefüllte Mieter-Selbstauskunft

* Vorlage Personalausweis

* Gehaltsnachweise für die letzten 3 Monate bzw. Kopie des Arbeitsvertrages / bei Selbständigen: Bestätigung des Steuerberaters über das durchschnittliche monatliche Einkommen oder eine BWA (vom Steuerberater abgestempelt) vom laufenden Jahr sowie eine Kopie des letzten Steuerbescheides

* Mietschuldenfreiheitsbescheinigung durch den derzeitigen Vermieter bzw. eine Kopie des aktuellen Mietvertrages und Kopien der Mietzahlungsnachweise für die letzten 3 Monate (Kopie Kontoauszug - Achtung, der Kontoinhaber muss sichtbar sein) / bei Eigentum Kopie des Grundbuchauszuges oder des Grundsteuerbescheides

* Schufa-Auskunft für Vermieter - nicht älter als 3 Monate

* Nachweis einer Privat-Haftpflichtversicherung (Kopie letzte Rechnung)

MUSS MEIN VERMIETER EINEN VON MIR GESTELLTEN NACHMIETER AKZEPTIEREN?

Der Vermieter muss grundsätzlich keinen gestellten Nachmieter akzeptieren, es sei denn, in Ihrem Mietvertrag ist etwas anderes vereinbart.

Sofern dem Vermieter ein Nachmieter vorgestellt wird, sollte dieser jedoch für den Vermieter zumutbar und nachweislich solvent sein. Er muss also ein ausreichendes Einkommen und eine saubere Schufa-Auskunft nachweisen.

Der Vermieter kann einen Nachmieter aber auch ablehnen, wenn er z. B. die Immobilie selber nutzen oder diese verkaufen möchte, bereits einen Nachmieter hat oder die Miete erhöhen möchte. Sie sollten sich also vorher das Einverständnis Ihres Vermieters dazu einholen.

Grundsätzlich: der Vermieter ist nicht verpflichtet, den bisherigen Mieter ohne Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist aus dem Mietvertrag zu entlassen, wenn 3 zumutbare Nachmieter vorgestellt wurden.

WO BEKOMME ICH DIE WOHNUNGSGEBERBESCHEINIGUNG FÜR DIE ANMELDUNG HER?

Die Wohnungsgeberbescheinigung für alle Mietvertragspartner stellt Ihnen Ihr Vermieter oder Ihre Hausverwaltung aus. Sie finden dazu auch die Vordrucke im Internet.

Aber Achtung: wenn Sie eine Person als Untermieter bei sich aufnehmen, der nicht Mietvertragspartner im Haupt-Mietverhältnis ist, dann müssen Sie als "Wohnungsgeber" diese Bescheinigung ausstellen.

KANN EIN BEIDERSEITIGER KÜNDIGUNGSAUSSCHLUSS VEREINBART WERDEN?

Gemäß BGH-Urteil aus 2010 (BGH VIII ZR 86/10) ist ein beiderseitiger Kündigungsausschluß / Kündigungsverzicht für max. 4 Jahre zulässig. Läuft der Kündigungsausschluß jedoch vereinbarungsgemäß länger, ist die Mietvertragsklausel unwirksam und der Mieter kann jederzeit mit einer Frist von 3 Monaten kündigen.

Eine Staffelmiete kann dazu jedoch parallel vereinbart werden. Diese ist jedoch begrenzt auf die Regelungen aus dem Gesetz "Mietpreisbremse".

MUSS MEIN VERMIETER EINE MIETSCHULDENFREIHEITSBESCHEINIGUNG AUSSTELLEN?

Gemäß Rechtsprechung des BGH (Bundesgerichtshof) ist der Vermieter nicht verpflichtet, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen. Als Mietzahlungsnachweise sind üblicherweise entsprechende Kontoauszüge vorhanden. Diese in Verbindung mit der Kopie des Mietvertrages oder des letzten Schreibens zur Mieterhöhung sind auch ausreichend.

Haben Sie einen privaten Vermieter und möchten diesem die Ausstellung der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung erleichtern, dann finden Sie hier einen entsprechenden Vordruck .

DARF AUCH JEMAND ANDERES FÜR MICH EINEN BESICHTIGUNGSTERMIN WAHRNEHMEN?

Dies wird von uns regelmäßig abgelehnt. Wenn durch den Mieter eine Wohnung nicht selbst besichtigt wird, steht ihm ein 14tägiges Widerrufsrecht des Mietvertrages zu, weil dann unterstellt wird, dass der Mietvertrag auf dem Wege des Fernabsatzes zustande kam (Internet, E-Mail etc). Darüber muss im Mietvertrag belehrt werden, ansonsten kann das Widerrufsrecht 1 Jahr und 14 Tage ausgeübt werden. Daran hat der Vermieter regelmäßig kein Interesse.

Hinzu kommt, dass erfahrungsgemäß die nahestehende Person einen anderen Geschmack hat und es in solchen Fällen auch nie zu einer Anmietung kam.

Corona-bedingt können wir nur in begrenztem Umfang Besichtigungstermine anbieten, die wir dann auch wirklich nur an die Interessenten vergeben, die persönlich besichtigen kommen.

Am 13. Juni 2014 ist das Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie in Kraft getreten. Obwohl die Vermietung von Wohnraum ausdrücklich aus dem Anwendungsbereich der europäischen Richtlinie ausgenommen ist, hat der deutsche Gesetzgeber Wohnraummietverträge in einem geringen Umfang einbezogen (§ 312 Abs. 4 Satz 1 BGB).
Dies hat zur Folge, dass dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen ein Widerrufsrecht eingeräumt wurde (§ 312 Abs. 4 Satz 1, Abs. 3 Nr. 7, § 312g Abs. 1, § 355 BGB). Ein Ausschluss des Widerrufsrechts ist nicht möglich (§ 312k BGB).

KANN ICH EINEN MAKLER MIT DER SUCHE NACH EINER MIETWOHNUNG BEAUFTRAGEN?

Grundsätzlich können Sie einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragen. Gemäß Bestellerprinzip (Änderung seit 2015: Der Auftraggeber zahlt die Dienstleistung des Immobilienmaklers). Gesetzlich sind max. 2 Nettokaltmiete zzgl. gesetzl. MwSt. zulässig.

Unser Büro nimmt aus rechtlichen Gründen jedoch keine Aufträge zur Wohnungssuche an.

Denn bei Ihrem Auftrag dürfen wir Ihnen keine Wohnung aus dem Bestand anbieten, denn für diese Wohnungen gibt es bereits einen Auftrag durch einen Vermieter. Wir müssten also exklusiv für Sie suchen. Dem Vermieter würden wir in diesem Fall sagen, dass er keine Provision zahlen muss, da es bereits einen Auftraggeber gibt. Nun finden wir eine Wohnung für Sie als Auftraggeber, die noch nicht in unserem Bestand ist. Diese gefällt Ihnen aber nicht.

Was nun? Dem Vermieter haben wir gesagt, er muss nicht bezahlen. Sie wollen die Wohnung nicht, müssen also auch nicht bezahlen. Und einem anderen Mieter können wir die Wohnung auch nicht anbieten, weil sie schon in unserem Bestand ist und es nun niemanden mehr gibt, der für die erfolgreiche Vermietung die Provision zahlen würde. Also geben wir die Wohnung an den Eigentümer zurück und haben umsonst Aufwand und Dienstleistung erbracht.

Aus diesem Grund übernehmen wir grundsätzlich keine Aufträge zur Wohnungssuche.

Interessantes aus der Rechtsprechung

183:778307488 (Katrin Schmalfuß) — Tue, 25 Oct 2022 11:43:22 GMT

Interessantes aus der Rechtsprechung zum Thema

* Rücktritt vom Mietvertrag / * Vogelfüttern auf dem Balkon

Rücktritt vom Mietvertrag

Besichtigt ein Mietinteressent vor Abschluss des Mietvertrags nicht die Wohnung, so steht ihm im Nachhinein - nämlich nach vollzogener Wohnungsübergabe - kein Recht auf Anfechtung oder Mietminderung wegen verschwiegener Mängel zu. Das hat das Landgericht Lübeck mit Urteil vom 7. Juli 2022 entschieden.

Zum Urteil

Interessant hierbei ist vor allem folgende Passage aus der Urteilsbegründung:

Ein Rücktritt auch nach Überlassung der Mietsache ist grundsätzlich nur möglich, wenn sich dies im Vertrag vorbehalten wurde. Einen solchen Vorbehalt trägt die Beklagte hier weder vor noch ist er sonst ersichtlich. Das gesetzliche Rücktrittsrecht nach §§ 323, 324, 326 V BGB besteht nur vor Überlassung der Mietsache. Danach ist das Rücktrittsrecht durch das Kündigungsrecht ersetzt (Weidenkaff in Grüneberg, BGB, 81. Auflage, § 542, Rn 5). Die gesetzlichen Rücktrittsrechte werden nach der Überlassung der Mietsache durch das mietrechtliche Gewährleistungsrecht verdrängt, denn ansonsten käme es bei einem Rücktritt zur Rückabwicklung der beiderseitigen Leistungen, was in der Regel bei einem Dauerschuldverhältnis wie der Miete zu Unzuträglichkeiten und hohem Aufwand führt (Schmidt-Futterer/Streyl, 15. Aufl. 2021, BGB § 542 Rn. 228). Unstreitig ist zwischen den Parteien, dass bereits am 26.08.2019 die Schlüsselübergabe erfolgt ist. Damit wurde die Mietsache an die Beklagte überlassen. Die Beklagte hat die Schlüssel übernommen und damit den Besitz an der Wohnung begründet. Die Beklagte erklärt den Rücktritt auch erst 10 Tage nach dem vereinbarten Mietbeginn und nachdem sie die erste Monatsmiete für September bereits gezahlt hatte.

Vogelfütterung auf dem Balkon

Einem Wohnungsmieter kann das Füttern von Vögeln und das Aufstellen eines Vogelhäuschens auf dem Balkon verboten werden, da dadurch die Gefahr der Verunreinigung erheblich erhöht wird. Dies hat das Amtsgericht Frankfurt a.M. mit Urteil vom 25. Februar 2022 entschieden.

Zum Urteil

Begründung aus dem Urteil

Dass Singvögel sich auf den Balkonen von angemieteten oder den Fensterbänken sich niederlassen, lässt sich grundsätzlich nicht verhindern. Ein reines Verscheuchen der Tiere kann deshalb nicht erwartet werden. Die Mieter haben jedoch im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs darauf zu achten, Treppenhäuser, Zugänge und Außengelände frei von nicht in dem Haus geduldeter Tiere zu halten. Das Anfüttern und Anlocken von Tieren steht entgegen. Wenn aber durch das Auslegen von Futter oder das Aufstellen eines Vogelhäuschens auf den Balkon die Singvögel angelockt werden und es dadurch zu einer erhöhten Verunreinigung des Balkons, der Fensterbretter sowie des näheren Umfelds, wozu auch und gerade die Balkone der benachbarten Wohnungen und gegebenenfalls die dort angebrachten Markisen gehören, ist die Grenze des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten. Dieser findet jedenfalls seine Grenze dort, wo Beeinträchtigungen anderer Mieter die Folge sind.

Verordnung zur Sicherstellung der Energieversorgung (EnSikuMaV)

183:778307488 (Katrin Schmalfuß) — Tue, 20 Sep 2022 14:40:39 GMT

Maßnahmenverordnung zur Sicherung der Energieversorgung - EnSikuMaV

Was müssen Mieter und Eigentümer jetzt wissen?

Für Mieter: Bestehende vertragliche Verpflichtungen für Mieter, eine gewisse Mindesttemperatur der Räume einzuhalten, wird ausgesetzt.

Aber: Mieter sind trotzdem verpflichtet, zu heizen und auch zu lüften, um die Bausubstanz nicht zu gefährden. Wir empfehlen daher, trotzdem in einem gewissen Maß zu heizen und auch die Wohnung regelmäßig zu lüften, damit Schimmel gar nicht erst entstehen kann. In diesem Fall muss der Mieter nämlich selber den Schimmel beseitigen.

Für Eigentümer: Gas-Lieferanten müssen bis zum 30.09.2022 mitteilen, wie hoch Energieverbrauch und Energiekosten in der letzten Heizperiode waren (also Vorjahr), und die voraussichtlich anfallenden Energiekosten, wenn der Verbrauch weiterhin so stattfinden wird.

Für Vermieter: Bei Gebäuden mit mehr als zehn Wohnungen muss der Eigentümer diese Informationen an die Mieter (Nutzer) weiterleiten und ihm weiterhin aufgeben, wie hoch die Einsparmöglichkeiten bei einer um 1 Grad abgesenkten Raumtemperatur zu erwarten sind.

_______________________________________________

Für Hauseigentümer, die eine Gasheizung betreiben:

Eigentümer müssen eine Heizungsprüfung durchführen lassen und entsprechende Optimierungsmöglichkeiten ausnutzen. Frist bis 15.09.2024. Hierzu gehören folgende Punkte:

Absenkung der Vorlauftemperatur und / oder Optimierung der Heizkurve

Aktivierung der Nachtabsenkung

Optimierung des Zirkulationsbetriebs

Absenkung der Warmwassertemperaturen (Legionellenschutz ist aber zu gewährleisten)

Absenkung der Heizungstemperatur (Außentemperatur, bei der die Heizung angeschaltet wird)

Bewertung, ob die Heizungspumpen effizient sind

Prüfung, ob die Heizung hydraulisch abzugleichen ist

Prüfung, ob Dämm-Maßnahmen an Armaturen und Rohren durchgeführt werden müssen

Gaszentralheizungen müssen hydraulisch abgeglichen werden. Dies gilt für Wohnhäuser mit mindestens 6 Wohneinheiten. Hier ist die Frist ebenfalls bis zum 15.09.2024.

Für die Heizungsprüfung kann der Bezirksschornsteinfeger oder Handwerkerfirmen des entsprechenden Gewerkes beauftragt werden.

Weiterhin sind alle Pumpen (Umwälzpumpen, Trinkwarmwasser-Zirkulationspumpen) bis zum 15.09.2024 auszutauschen, sofern sie nicht mehr den Mindestanforderungen der aktuellen EU-Verordnungen entsprechen und extern angebracht sind (also nicht im Kessel integriert sind). Bei dieser Maßnahme ist dann der hydraulische Abgleich notwendig.

Nachrichten und Neuigkeiten rund um die Immobilie

Eigentumswohnung verkaufen: Hausgeld richtig einordnen

Eigentumswohnung verkaufen – welche Rolle spielt das Hausgeld?

Was ist das Hausgeld bei einer Eigentumswohnung?

Warum Kaufinteressenten genauer hinschauen

Hausgeld ist nicht gleich Hausgeld – häufige Missverständnisse

Einfluss auf Verkauf und Preisverhandlungen

Wie Sie das Hausgeld im Verkauf richtig darstellen

Was ein höheres Hausgeld auch positiv bedeuten kann

Fazit: Transparenz entscheidet

Mieterhöhung – Möglichkeiten und Grenzen

Mieterhöhung – welche Möglichkeiten haben Eigentümer?

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Mieterhöhung nach Modernisierung

Besondere Vereinbarungen im Mietvertrag

Typische Fehler bei Mieterhöhungen in der Praxis

Warum eine strukturierte Vorgehensweise entscheidend ist

Mieterhöhung im aktuellen Marktumfeld

Fazit: Sorgfalt und Klarheit sind entscheidend

Immobilie verkaufen – warum die richtige Preisstrategie entscheidend ist

Immobilie verkaufen – warum die richtige Preisstrategie entscheidend ist

Der erste Eindruck entsteht über den Preis

Angebotspreis ist nicht gleich Marktwert

Welche Preisstrategien sich in der Praxis bewährt haben

Wenn der Preis nicht passt, wird es später teuer

Die Rolle der Finanzierung wird häufig unterschätzt

Eine gute Preisstrategie schafft Sicherheit im Verkaufsprozess

Fazit: Der richtige Einstieg entscheidet über den Erfolg

Eigentumswohnung in Oberhavel und Berlin – Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum verständlich erklärt

Eigentumswohnung in Glienicke, Oberhavel, Barnim und Falkensee – Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum einfach erklärt

Eigentumswohnung im Berliner Umland – typische Unsicherheiten von Eigentümern

Was bedeutet Sondereigentum bei einer Eigentumswohnung?

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

Warum die Abgrenzung für Eigentümer in Glienicke, Berlin, Oberhavel, Barnim und Falkensee in der Praxis so wichtig ist

Typische Streitpunkte in Eigentümergemeinschaften

Welche Rolle die Teilungserklärung spielt

Auswirkungen auf Verkauf und Wert der Eigentumswohnung

Hausgeld, Rücklagen und laufende Kosten richtig einordnen

Fazit: Fazit: Klare Strukturen schaffen Sicherheit für Eigentümer

Betriebskostenabrechnung in Oberhavel und Berlin – was ist umlagefähig?

Betriebskostenabrechnung in Oberhavel und Berlin – was ist umlagefähig?

Was sind Betriebskosten im rechtlichen Sinne?

Was bedeutet umlagefähig konkret?

Typische umlagefähige Kosten im Überblick

Nicht umlagefähige Kosten – häufige Fehlerquellen

Typische Fehler bei Betriebskostenabrechnungen in der Praxis

Die Bedeutung von Belegen und Transparenz

Fristen und formale Anforderungen

Besonderheiten bei kleineren Objekten im Berliner Umland

Warum eine strukturierte Verwaltung sinnvoll ist

Fazit: Saubere Abrechnung schafft Sicherheit

Immobilie verkaufen in Glienicke, Oberhavel und Umgebung – 5 typische Fehler

Immobilie verkaufen in Glienicke, Oberhavel und Umgebung – 5 typische Fehler

Fehler 1: Der Angebotspreis passt nicht zum regionalen Markt

Fehler 2: Die Präsentation schöpft das Potenzial der Immobilie nicht aus

Fehler 3: Wichtige Unterlagen fehlen oder sind unvollständig

Fehler 4: Die Finanzierung der Käufer wird unterschätzt

Fehler 5: Emotionale Entscheidungen erschweren den Verkauf

Immobilieneigentum endet nicht mit dem Vertragsabschluss

Immobilieneigentum endet nicht mit dem Vertragsabschluss

Was nach dem Kauf folgt: Aufgaben der Immobilienverwaltung

Regionale Besonderheiten in Berlin und dem nördlichen Brandenburg

Warum viele Eigentümer den Aufwand der Immobilienverwaltung unterschätzen

Professionelle Immobilienverwaltung in Berlin und Brandenburg

Verbindung von Vermietung und laufender Betreuung

Immobilienverwaltung mit regionalem Bezug

Für wen sich eine Immobilienverwaltung besonders eignet

Häufige Fragen zur Immobilienverwaltung in Glienicke, Schildow, Berlin-Frohnau

Immobilienpreis richtig festlegen in Berlin und Brandenburg – typische Fehler und wie Sie sie vermeiden

Immobilienpreis richtig festlegen in Berlin und Brandenburg –

﻿ typische Fehler und wie Sie sie vermeiden

Warum der Angebotspreis über den Verkaufserfolg entscheidet

Fehler 1: Orientierung an Wunschpreisen statt an Marktdaten

Fehler 2: Online-Rechner als Entscheidungsgrundlage

Fehler 3: Zu hoher Einstiegspreis mit späteren Reduzierungen

Fehler 4: Regionale Unterschiede unterschätzen

Wie ein marktgerechter Angebotspreis ermittelt wird

Warum eine professionelle Immobilienbewertung vor dem Verkauf sinnvoll ist

Fazit für Eigentümer

Energieverbrauch in Berlin und Brandenburg in 2025 und 2026

Immobilie verkaufen in Glienicke, Oberhavel und Umgebung –
5 typische Fehler

typische Fehler und wie Sie sie vermeiden