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Mietkaution
Mietkaution
Regelmäßig wird durch den Vermieter die Hinterlegung einer Mietkaution verlangt. Der Vermieter möchte diese als Absicherung für den Fall, dass der Mieter seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht erfüllt. Z. B. sind Schäden in der Wohnung verursacht worden. Diese Vereinbarung muss aber im Mietvertrag enthalten sein, sonst muss durch den Meter keine Kaution hinterlegt werden.
Der Gesetzgeber hat diese Regel auch in § 551 BGB verankert. Die Kaution ist auf die 3fache Nettokaltmiete begrenzt. Außerdem wird dem Mieter durch die gesetzliche Regelung das Recht eingeräumt, die Kaution auch in 3 Raten zu zahlen. Allerdings muss die erste Rate zur Schlüsselübergabe gezahlt werden. Andere Vereinbarungen sind regelmäßig unwirksam.
Der Gesetzgeber hat bei Wohnraummietverhältnissen eine etwaige Bürgschaft auf max. 3 Monatsnettokaltmieten beschränkt. Sofern auch noch eine Kaution in gleicher Höhe zu zahlen ist, wäre dies eine doppelte und somit nicht zulässige Absicherung des Vermieters. Anders gesagt: wenn eine Bürgschaft gestellt wird, müsste keine Kaution mehr bezahlt werden.
Da dies nicht im Interesse des Vermieters liegt, werden von den meisten Vermietern keine Bürgschaften mehr akzeptiert. Es besteht aber in der Regel die Möglichkeit, einen zusätzlichen Mietvertragspartner in den Mietvertrag aufzunehmen. Dieser muss sich jedoch beim Einwohnermeldeamt nicht anmelden (denn er wohnt ja nicht dort) und somit fällt dann auch keine Zweitwohnsitzsteuer an.
Grundsätzlich muss die Zahlung und die Höhe einer Kaution im Mietvertrag vereinbart werden. Es gibt mehrere Möglichkeiten für die Hinterlegung einer Kaution:
1. Bei einer Barkaution wird dem Vermieter die Kaution in bar ausgehändigt. Gesetzlich ist der Vermieter verpflichtet, diese gesondert von seinem sonstigen Vermögen anzulegen. Aufgelaufene Zinsen stehen aber in vollem Umfang dem Mieter zu. Der Vermieter ist weiterhin verpflichtet, die Kaution zu einem üblichen Zinssatz anzulegen, der dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist geltenden Zinssatz entspricht. Nur bei Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheimes ist, besteht keine Pflicht, die Kaution zu verzinsen.
2. Der Mieter kann jedoch auch ein Mietkautionskonto bei seiner Bank anlegen. Dieses wird zugunsten des Vermieters verpfändet. Die hier auflaufenden Zinsen stehen ebenfalls in vollem Umfang dem Mieter zu. Der Unterschied zur Barkaution besteht darin, dass der Vermieter nicht einfach Zugriff auf das Konto hat. Vielmehr übernimmt hier die Bank die Funktion eines Treuhänders für beide Parteien. Sollte der Vermieter nun die Auszahlung der Kaution verlangen, so wird der Mieter entsprechend von der Bank benachrichtigt.
3. In der heutigen Zeit gibt es auch noch Kautionsbürgschaften, die sowohl von Banken als auch Versicherungen angeboten werden. (Zu diesem Thema verweise ich unter "Unsere Leistungen" auf die entsprechenden Links bei Kautionsbürgschaften Kautionsfrei.de oder Eurokaution.) Bei dieser Form der Kaution muss der Mieter nicht sein Vermögen aufwenden. -Allerdings muss für die Bürgschaft ein bestimmter Jahresbetrag bezahlt werden. Voraussetzung ist jedoch, dass der Vermieter damit einverstanden ist. Die Höhe der jährlichen Prämie variiert von Anbieter zu Anbieter. Sofern der Vermieter Forderungen aus dem Mietverhältnis geltend macht, so wird der Bürgschaftsgeber (meistens eine Versicherungsgesellschaft) die Forderung ausgleichen. Es ist jedoch nicht so, dass es sich bei der Kautionsbürgschaft um eine Versicherung handelt, die für die Forderung des Vermieters aufkommt. Vielmehr muss der Mieter dem Anbieter der Kautionsbürgschaft diese Kosten erstatten. Dieser geht somit nur in Vorleistung, damit die Ansprüche des Vermieters ausgeglichen werden.
4. Weitere Formen für die Kautionshinterlegung wäre z. B. auch die Verpfändung eines bereits angesparten Bausparkontos, Wertpapiere o. ä. Hierzu muss mit dem Vermieter aber eine Vereinbarung getroffen werden.
Dem Vermieter ist es aber gesetzlich untersagt, weitergehende Bürgschaften etc. zu fordern.
Sobald das Mietverhältnis beendet, die Wohnung ohne Beanstandung abgenommen wurde und auch sonst keine Ansprüche mehr gegen den Mieter bestehen, muss die Kaution zurückgezahlt werden. Allerdings ist es dem Vermieter gestattet, die Kaution teilweise oder auch ganz einzubehalten, wenn Forderungen wegen Mietschulden, Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen oder anderweitige Schadensersatzansprüche bestehen. Lt. ständiger Rechtsprechung darf der Vermieter sich nach Rückgabe der Wohnung bis zu 6 Monate für die Kautionsabrechnung Zeit lassen.
Manche Mieter versuchen auch, ihre Kaution schneller zurück zu bekommen, in dem sie diese einfach "abwohnen" und in den letzten 3 Monaten keine Miete mehr zahlen. Dazu gibt es ebenfalls bereits ständige Rechtsprechung, die besagt, dass "...entgegen einer weit verbreiteten und rechtsirrigen Auffassung bei Mietern ein Abwohnen der Mietkaution in den letzten Monaten eines Mietvertrages nicht möglich ist, da dem Mieter zu diesem Zeitpunkt noch gar kein fälliger Gegenanspruch gegenüber dem Vermieter zusteht ..." Daher sollte der Mieter dies tunlichst unterlassen, da er sonst mit einer Nachforderung der Mietschulden konfrontiert wird.
Achtung: Sofern der Mieter bei der Zahlung der Kaution mit einem Betrag von mindestens der zweifachen Monatsnettokaltmiete in Verzug ist, darf nach § 569, Abs. 2a BGB, außerordentlich fristlos gekündigt werden. Dafür ist keine vorherige Abmahnung notwendig und es muss auch keine erneute Zahlungsfrist eingeräumt werden.
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