Nehmen Sie mit uns Kontakt auf: 033056 994399 oder 0172 6410803 oder office@schmalfuss-immobilien.de
Vermieterrechte - Mieterrechte
Welche Rechte haben Vermieter und Mieter?
Welche Rechte hat der Vermieter?
Unter den Voraussetzungen des Mietrechts aus dem BGB können Vermieter folgende Regelungen treffen, um ihr Eigentum zu schützen, Mietausfälle zu vermeiden und den Wert zu erhalten:
* Mietkaution vereinbaren
Gemäß BGB kann der Vermieter eine Mietkaution in Höhe 3 Nettokaltmieten verlangen.
* Mietausfall
Sobald eine Miete nicht gezahlt wurde, sofort mit Fristsetzung mahnen. Sobald 2 Monatsmieten aufeinanderfolgend nicht gezahlt wurden, kann das Mietverhältnis sofort fristlos gekündigt werden. Achtung: es sollte sofort hilfsweise die fristgemäße Kündigung erklärt werden, da eine vollständige Mietzahlung seitens des Mieters die fristlose Kündigung unwirksam werden lässt.
* Mieterhöhungen
Es gibt zwei Möglichkeiten, zum einen die Mieterhöhung nach Vereinbarung gem. § 557 BGB. Hierbei kann eine Staffelmiete
(schrittweise Erhöhung in bestimmten Abständen, die Beträge müssen in genauen Beträgen ausgewiesen werden) oder eine Indexmiete
vereinbart werden (Mieterhöhungen gemäß allgemeinen Lebenshaltungskostenindex vom Statistischen Bundesamt).
Es gibt aber auch die Möglichkeit, ohne Vereinbarung im Mietvertrag die Miete zu erhöhen. Zum einen kann gem. § 558 BGB die Miete bis zur Ortsüblichkeit erhöht werden. Es müssen mind. 3 vergleichbare Wohnungen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage benannt werden. In Berlin und Brandenburg ist aber die Kappungsgrenze von 15 % zu beachten. Die Miete darf in den letzten 3 Jahren um nicht mehr als 15 % erhöht worden sein.
Eine weitere Möglichkeit wäre eine Mieterhöhung nach Mietspiegel, wenn die Kommune einen aufgestellt hat. Es muss das Mietspiegelfeld benannt werden. Auch hier ist die Kappungsgrenze zu beachten.
Sofern eine Modernisierung durchgeführt wurde, kann hier nach vorheriger Modernisierungsankündigung gem. § 559 BGB auch eine Mieterhöhung durchgeführt werden werden. Die Modernisierungserhöhung kann 8 % der aufgewendeten Kosten betragen. Achtung: nach der erfolgten Mietrechtsanpassung gibt es aber weitere Vorgaben zu beachten.
Nebenkosten – was kann abgerechnet werden?
Grundsätzlich sind die Nebenkosten durch den Vermieter zu tragen, es sei denn, im Mietvertrag wurde vereinbart, dass der Mieter die Betriebs- und Heizkosten zu tragen hat. Dafür gibt es die Betriebskostenverordnung, die als Grundlage der Umlagefähigkeit zu vereinbaren ist.
Die Betriebskostenverordnung umfasst 16 Punkte, u. a. Grundsteuer, Wasser- und Abwasser, Heizung und Warmwasser, Schornsteinfeger usw. Unter Punkt 17 „Sonstige Betriebskosten“ sollten weitere Betriebskosten (wiederkehrende Kosten) benannt werden, z. B. Legionellenprüfen, Prüfung von Rauchmeldern usw. Was nicht ausdrücklich benannt ist, darf nicht abgerechnet werden.
Kündigung des Mietverhältnisses
Gemäß Mietrecht des BGB sind die Kündigungsrechte des Vermieters äußerst beschränkt. Die Kündigung kann nur bei berechtigtem Interesse des Vermieters ausgesprochen werden. Dieses liegt vor, wenn
a) der Mieter seine Pflichten verletzt hat (Miete nicht gezahlt, Wohnung beschädigt, Vermieter beleidigt oder handgreiflich angegriffen)
b) bei Eigenbedarf, der aber genau benannt werden muss
c) bei Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks durch den Mieter (dazu zählt aber nicht der Verkauf einer Eigentumswohnung, wo eine leere Wohnung einen höheren Verkaufspreis verspricht)
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und unterschrieben sein. Die Gründe für die Kündigung sind aufzuführen. Der Vermieter muss auf die Form und Frist der Widerspruchsfrist hinweisen (§ 574 BGB). Sofern dieser Hinweis fehlt, ist die Kündigung unwirksam.
Welche Rechte hat der Mieter?
Auch hier gilt zuerst das Mietrecht aus dem BGB. Die wichtigsten Mieterrechte:
* Hausrecht
Mit Übergabe der Wohnung treten Sie den Besitz an Ihrer Immobilie an den Mieter ab (nicht das Eigentum!). Sie dürfen keinen Schlüssel für die Wohnung behalten (Haftungsfrage) und dürfen auch ohne Zustimmung des Mieters nicht mehr die Räumlichkeiten betreten, schon gar nicht in Abwesenheit des Mieters. Das wäre als Hausfriedensbruch zu werten. In bestimmten Fällen, z. B. bei Reparaturfällen oder Modernisierungen, können Sie mit dem Mieter einen Termin vereinbaren und Zutritt verlangen.
* Lärm und Ruhezeiten
Hier gilt in der Regel die Hausordnung. Es sind die Ruhezeiten einzuhalten, Fernseh- und andere Geräusche sind auf Zimmerlautstärke zu beschränken. Ein Recht auf lautstarke Feiern einmal im Monat gibt es nicht.
Kinderlärm muss hingenommen werden. Allerdings müssen Eltern auch erzieherisch auf ihre Kinder einwirken. Baden und Duschen in der Nachtzeit darf nicht untersagt werden.
* Gestaltung der Wohnung
Dem Mieter ist es gestattet, während der Mietzeit die Farbe an den Wänden nach seinen Vorstellungen zu gestalten. Er darf Nägel einschlagen, Schrauben inkl. Dübel in die Wände einbringen. Bohren im Bad ist ebenfalls erlaubt. Vielleicht hilft der Hinweis „möglichst in die Fugen“. Das Verschließen der Löcher bei Auszug kann verlangt werden, aber nicht der Ersatz von angebohrten Fliesen. Auch kann die Rückgabe der Wohnung in hellen, neutralen Farben verlangt werden.
Weitere bauliche Veränderungen, wie z. B. Neuverfliesung von Bad und Küche, Wanddurchbrüche, Veränderungen der Elektro- oder Sanitärinstallationen bedürfen immer der Zustimmung des Vermieters.
* Einzug von weiteren Personen
Lt. aktuellem Mietrecht dürfen Lebensgefährten, Ehepartner oder nahe Familienangehörige ohne Einverständnis des Vermieters in die Wohnung einziehen. Es darf jedoch nicht zu einer Überbelegung kommen und der Mieter muss den Vermieter darüber informieren (auch wegen der Abrechnung von Nebenkosten).
* Instandhaltung
Grundsätzlich haben Mieter ein Recht auf den vertragsgemäßen Zustand ihrer Wohnung. Vertragsgemäß ist der Zustand wie bei Übergabe. Der Mieter kann jedoch nicht die Erneuerung der Küchengeräte verlangen oder ähnliches, weil der Stand der Technik sich verändert hat.
Bestehen jedoch Mängel, die der Vermieter nicht beseitigt, besteht ein Mietminderungsrecht seitens des Mieters (§ 536 BGB).
Sie benötigen Hilfe bei der Vermietung Ihrer Immobilie? Wir helfen Ihnen gerne - kontaktieren Sie uns!
Gerne können Sie dazu einen Beratungstermin vereinbaren telefonisch unter 033056 – 99 43 99 oder per Mail unter office@schmalfuss-immobilien.de.