Die Wahl zwischen einem Mietvertrag nach Mietspiegel, einem Staffelmietvertrag oder einem Indexmietvertrag hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie z. B. der Marktlage, den individuellen Bedürfnissen des Vermieters und des Mieters sowie den rechtlichen Regelungen in Ihrer Region.

Ein Mietvertrag ohne besondere Vereinbarung legt die Miete auf Basis der durchschnittlichen Mieten in der Region fest. Dies bietet sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter eine gewisse Sicherheit, dass die Miete angemessen und marktgerecht ist.

Wenn für Ihre Region auch noch eine Mietpreisbremse festgelegt ist, dann darf die Miete anfänglich max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Ein Staffelmietvertrag legt von vornherein fest, dass die Miete in regelmäßigen Abständen erhöht wird. Dies kann dem Vermieter eine höhere Rendite ermöglichen, während der Mieter die Gewissheit hat, dass die Miete nicht plötzlich stark ansteigt. Allerdings kann eine solche Erhöhung auch zu höheren Mietbelastungen führen.

Ein Indexmietvertrag bindet die Miete an die Inflation oder an andere Indizes, wie z.B. den Verbraucherpreisindex. Dies kann dazu führen, dass die Miete regelmäßig angepasst wird, um mit der Preisentwicklung Schritt zu halten. Allerdings kann es auch hier zu höheren Mietbelastungen kommen, wenn die Inflation besonders hoch ist.

Was ist bei der Wahl des Mietvertrages zu beachten?

Bei allen 3 Arten der Mietverträge für Wohnräume sollte man auch im Blick haben, wie sich die Miete entwickeln soll und welche Möglichkeiten man später nutzen will. Es gibt immer sowohl Vor- und Nachteile.

Mietvertrag ohne besondere Vereinbarungen

Hier kann die Miete innerhalb von 3 Jahren um 15 % (Berlin und Brandenburg) erhöht werden. Allerding darf sich die Miete jeweils erst nach 15 Monaten erhöhen.

Eine Mieterhöhungserklärung muss immer begründet sein, und zwar nicht nur mit dem Satz „Die Kosten haben sich erhöht“. Vielmehr gibt es dafür gesetzlich zugelassene Begründungsmittel, nämlich einen Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten.

(In Gemeinden ab 50.000 Einwohner muss ab 01.01.2024 ein Mietspiegel durch die Verwaltungen erstellt werden.) Wenn es in Ihrer Region einen Mietspiegel gibt, ist die Begründung relativ einfach.

Schwieriger wird es jedoch, wenn es keinen Mietspiegel gibt – dann müssten Sie Vergleichswohnungen benennen. Diese dürfen jedoch nicht aus den Mietangeboten aus den Internetportalen stammen, denn dort liegen ja noch keine abgeschlossenen Mietverträge vor.

Eine Vergleichswohnung muss also tatsächlich vermietet und nach Alter, Größe und Zustand auch vergleichbar sein. Wenn man als Eigentümer nur eine Wohnung in dem Ort hat, wird es sehr schwer, entsprechende Vergleichswohnungen zu ermitteln.

Als dritte Möglichkeit gibt es noch ein Sachverständigengutachten. Dieses ist mit sehr hohen Kosten verbunden. Die Kosten dafür dürfen auch nicht auf den Mieter umgelegt werden. Auch eine Vermieterrechtsschutzversicherung übernimmt diese Kosten nicht. Wirtschaftlich wäre ein Mieterhöhungsverlangen bei diesen Kosten nicht praktikabel.

Vorteilhaft ist jedoch, dass in Großstädten und zentralen Ballungsräumen die ortsübliche Vergleichsmiete bisher stärker anstieg als der Verbraucherpreisindex, so dass es hier in der Vergangenheit höhere Mietsteigerungen gab als bei Indexmietverträgen. Sie müssen sich jedoch aktiv um die Mieterhöhungserklärungen kümmern.

Staffelmietvertrag

Der Vorteil ist hier, dass man zur Erhöhung der Miete nicht tätig werden muss. Es genügt, im Mietvertrag zu vereinbaren, wann die Miete auf welchen Betrag steigt. Gesetzlich gibt es keine Grenze zur Laufzeit der Staffelmietvereinbarung, Sie müssen jedoch die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse beachten.

Voraussetzung ist, dass die Miete mindestens für 12 Monate gleich bleibt und dass die Mieten jeweils als Geldbetrag im Mietvertrag ausgewiesen ist.

Achtung: wenn Sie wissen, dass eine Modernisierungsmaßnahme ansteht, sollten Sie auf einen Staffelmietvertrag verzichten, denn Modernisierungsmieterhöhungen sind bei Staffelmietverträgen gesetzlich ausgeschlossen.

Gerade bei Regionen oder Ballungsräumen, wo das Gesetz zur Mietpreisbremse gilt, kommt man schnell mit den Erhöhungen in Bereiche, die vom Mieter als Verletzung der Mietpreisbremse gerügt werden können. Eine Verletzung der Mietpreisbremse liegt immer dann vor, wenn der neue Mietbetrag oberhalb von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) liegt.

Achtung: Bei Neubauten, die ab dem 01.10.2014 erstmalig vermietet wurden, gelten die gesetzlichen Bestimmungen zur Mietpreisbremse nicht!

Sie müssen auch eine gewisse Prognose der allgemeinen Mietentwicklung durchführen. Es könnte sein, dass sich die allgemeine Mietentwicklung höher fortsetzt, dann geraten Sie mit einer Staffelmietvereinbarung ins Hintertreffen. Sie können sich auch nicht einseitig von einer einmal getroffenen Staffelmietvereinbarung lösen.

Ist der vereinbarte Zeitraum vorbei, gelten wieder die gesetzlichen Regelungen nach § 558 BGB.

Indexmietvertrag

Hier sind die Vorteile ganz klar: wenig Aufwand im laufenden Mietverhältnis, kein Mietspiegel oder Vergleichswohnungen für die Festsetzung der neuen Miete erforderlich, nur die Ausgangsmiete kann der Rüge wegen Mietpreisbremse unterfallen. Modernisierungsmieterhöhungen sind jedoch nur möglich, wenn der Gesetzgeber diese anordnet (z. B. Heizungstausch oder ähnliches).

Nachteilig wäre hier evtl., dass nur ein Ausgleich des Kaufkraftverlustes erfolgt. Während die Mietspiegel in den vergangenen Jahren oberhalb des Verbraucherpreisindexes lagen, ist die Situation in 2022 / 2023 etwas besonders, da derzeit der Inflationsanstieg außergewöhnlich hoch ist. Und auch der Mieter kann eine Mietsenkung verlangen, sollte der Verbraucherpreisindex sinken.

Die Miete muss mindestens 12 Monate gleichbleibend sein, erst dann können Vermieter und Mieter prüfen, wie sich der Verbraucherpreisindex entwickelt hat, nachzulesen im Internet beim Statistischen Bundesamt.

Allerdings ist der Indexmietvertrag in Gegenden, wo es wenig Mietwohnungen gibt und auch keinen Mietspiegel, die einzige vernünftige Alternative. Wenn eine Mietpreisbremse in Ihrer Region festgelegt wurde und ansonsten die soeben benannten Voraussetzungen vorliegen, dann ist der Indexmietvertrag immer das Mittel der Wahl, weil Mieterhöhungen nach dem Verbraucherpreisindex nicht der Kontrolle der Mietpreisbremse unterliegen und somit auch nicht gerügt werden können.

Eine Indexmieterhöhung kann also alle 12 Monate erfolgen, jedoch müssen die Vereinbarung im Mietvertrag dazu eindeutig sein. Gemäß § 557 b Abs. 3 BGB muss die eingetretene Änderung des Verbraucherpreisindexes und die Erhöhung in einem Geldbetrag angegeben werden. Und die Berechnung muss angegeben werden ((Indexstand alt : Indexstand neu) x 100)-100 = …… %.

Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung geschuldet, § 557b Abs. 3 BGB.

Hinweis: Die Indexmieterhöhung kann auch unterhalb des ausgewiesenen Verbraucherpreisindexes liegen (z. B. der Index liegt bei 12 %, die Erhöhung wird aber nur um 6 % erklärt). Der Verzicht kann nicht nachgeholt werden. Vielmehr kann dann erst wieder in 12 Monaten die nächste Überprüfung erfolgen und eine Anpassung im Verhältnis zum heute geltenden Preisindex durchgeführt werden. Der Mieter darf in seinen Rechten zur Senkung der Miete bei sinkendem Preisindex nicht beschnitten werden.

Fazit:

Letztlich hängt die Wahl des Mietvertrags davon ab, welche Prioritäten Vermieter und Mieter haben. Wenn langfristige Planungssicherheit gewünscht ist, kann ein Staffel- oder Indexmietvertrag sinnvoll sein. Wenn man jedoch eine niedrigere Miete bevorzugt und bereit ist, das Risiko möglicher Mietsteigerungen in Kauf zu nehmen, kann ein Mietvertrag nach Mietspiegel die richtige Wahl sein. Es ist jedoch wichtig, sich vor Vertragsabschluss eingehend über die Vor- und Nachteile der verschiedenen Vertragsarten zu informieren und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen.