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Wohnungsbesichtigung durch Vermieter

Wann gibt es berechtigte Gründe? 

Wenn z. B. die Immobilie - also Haus oder Wohnung - verkauft oder vermietet werden soll. In diesen Fällen müssen die Mieter akzeptieren, dass die Wohnung vom Vermieter oder beauftragtem Makler sowie den Kauf- oder neuen Mietinteressenten besichtigt wird.

Aber auch eine geplante Modernisierung ist ein berechtigter Grund. Der Vermieter muss sich ein Bild von den zu treffenden Maßnahmen machen können.

Auch wenn Mieter einen Mangel in der Mietsache angemeldet haben, muss der Vermieter die Möglichkeit bekommen, diesen Mangel sich anzusehen.

Ein weiterer Grund wäre auch, wenn der begründete Verdacht besteht, dass die Mieter ihren Sorgfaltspflichten nicht nachkommen. Z. B. geht von der Wohnung ein übler Geruch aus, oder vielleicht die Mietsache gewerblich genutzt wird, obwohl eine private Nutzung mietvertraglich vereinbart war.

Besichtigungstermin muss angekündigt werden

Gem. allgemeiner Rechtsprechung muss ein Besichtigungstermin "rechtzeitig im Voraus" angekündigt werden. Die übliche Ankündigungsfrist beträgt in der Regel ca. 1 - 2 Wochen. Nur in dringenden Fällen, wie z. B. bei Reparaturen könne die Ankündigung auch mal 48 Stunden vorher oder noch schneller erfolgen.

Ist eine Besichtigung ohne Zustimmung der Mieter möglich?

Wenn der Vermieter die Wohnung ohne Zustimmung der Mieter - z. B. in deren Abwesenheit - betritt, so begeht er Hausfriedensbruch. Wenn sich dies nachweisen lässt, kann dies strafrechtlich geahndet werden.

Welche Räume der Wohnung müssen zugänglich sein?

Sobald der Mieter einen Schaden angezeigt hat, muss er zur Besichtigung natürlich diese Räume zugänglich machen, die betroffen sind. Eine Besichtigung sollte ohne Hindernisse oder Stolperfallen möglich sein.

Bei einer Besichtigung wegen Verkauf oder Neuvermietung müssen alle Räume zugänglich sein, auch Keller und evtl. Garage.

Wie lange darf eine Besichtigung durch den Vermieter dauern?

Dazu gibt es keine pauschalen Aussagen, das kommt auf den Einzelfall an. Bei einem Verkauf der Immobilie kann eine Besichtigung schon mal 30 - 45 Minuten dauern.  Bei Mängeln oder einer geplanten Modernisierung ist die Besichtigung der Einzelmaßnahme auch kürzer.

Beauftragung Dritter zur Wohnungsbesichtigung

Vermieter beauftragen oftmals einen Makler für Neuvermietung oder Verkauf ihrer Immobilie. Bei entsprechender Vorlage einer Vollmacht, sind auch Makler berechtigt, die entsprechende Wohnungsbesichtigung mit Interessenten durchzuführen. 

Was passiert, wenn Mieter den Zutritt zur Immobilie verweigern?

Wenn der Vermieter spontan oder öfters ohne triftigen Grund vorbeikommt - dann können Mieter den Zutritt zur Wohnung verweigern. In diesen Fällen gibt es keinen berechtigten Grund zur Wohnungsbesichtigung. Also regelmäßig einmal im Monat oder gar mehrfach wöchentlich zur Kontrolle ist unangemessen.

Auch wenn die Uhrzeit unangemessen ist, kann eine Besichtigung verweigert werden. Z. B. nachts oder wenn der Mieter krank ist, dann kann der Besichtigungswunsch abgelehnt werden. Ausnahme wäre nur gegeben, wenn z. B. Wasserrohrbruch in der darüberliegenden Wohnung eingetreten ist. Das wäre dann ein Notfall und dann ist ein Betreten der Wohnung durch den Vermieter auch zu unangemessenen Zeiten zuzulassen.

Und noch ein paar Rechtsgrundlagen:

Der Wohnungsmieter muss als "vertragliche Nebenpflicht" nach entsprechender Vorankündigung dem Vermieter den Zutritt zu seiner Wohnung gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Grundsatzurteil vom 26. April 2023 (VIII ZR 420/21) festgestellt und in einem Hinweisbeschluss vom 28. November 2023 (VIII ZR 77/23) nochmals bekräftigt.

Vermieter dürfen die Wohnung des Mieters nur unter bestimmten Voraussetzungen betreten. Grundsätzlich gibt es kein gesetzliches Besichtigungsrecht des Vermieters zur regelmäßigen Kontrolle. Auch eine Klausel im Mietvertrag, die es dem Vermieter erlaubt, die Wohnung regelmäßig, zum Beispiel alle ein oder zwei Jahre, ohne konkreten Anlass zu besichtigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH-Urteil vom 4. Juni 2013, III ZR 289/13).

Der BGH hat sich nunmehr umfassend zum Betretungsrecht des Vermieters geäußert: Während des Mietverhältnisses steht das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht dem Mieter zu (Artikel 13 Absatz 1 des Grundgesetzes, GG). Für den Mieter besteht jedoch eine vertragliche Nebenpflicht, dem Vermieter nach entsprechender Vorankündigung und bei einem konkreten sachlichen Grund den Zutritt zur Wohnung zu gewähren (§ 242 des Bürgerlichen Gesetzbuches, BGB). Und weiter: bei der Prüfung eines Zutrittsrechts des Vermieters sind das Eigentumsrecht des Vermieters (Artikel 14 Absatz 1 GG) und das Recht des Mieters, in der Wohnung „in Ruhe gelassen zu werden“, abzuwägen und zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen.