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Wohnrecht
Wohnrecht oder Nießbrauchsrecht
Häufig möchten die Eltern noch zu Lebzeiten ihr Haus oder ihre Wohnung an die Kinder verschenken und sich im Gegenzug das Recht sichern, weiterhin dort zu wohnen. Das geht über die Einräumung eines Wohnrechts.
Das Wohnrecht ist im BGB geregelt und muss grundsätzlich im Grundbuch eingetragen sein (notariell). Das Recht ist personengebunden und kann nicht vererbt oder auf andere Personen übertragen werden. Mit einem Wohnrecht darf man die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige und sogar Pflegepersonal nutzen. Ein Wohnrecht kann für die gesamte Immobilie oder auch nur für ein Teil davon eingeräumt werden. Es kann befristet oder unbefristet vereinbart werden und erlischt erst mit dem Tod des Berechtigten. Weiterhin kann vereinbart werden, ob dieses unentgeltlich oder mit Zahlung eines gewissen monatlichen Betrages eingeräumt wird. Lediglich bei einer Zwangsversteigerung kann das Wohnrecht erlöschen.
Neben dem Wohnrecht gibt es auch andere Rechte, die sich aber in einigen Punkten unterscheiden. Zum einen gibt es das Nießbrauchsrecht. Dies erlaubt mehr als das einfache Wohnrecht. Z. B. kann die Immobilie damit auch anderweitig vermietet werden. Aber auch das Nießbrauchsrecht kann weder vererbt oder veräußert werden. Achtung: die mit einem Nießbrauchsrecht erwirtschafteten Mieteinnahmen können gepfändet oder vom Sozialamt zur Reduzierung der Sozialhilfe herangezogen werden.
Weiterhin gibt es noch das Dauerwohnrecht. Hier kann die Immobilie selbst genutzt oder vermietet werden. Und dieses Dauerwohnrecht kann sogar vererbt oder weitergegeben werden.
Ein Wohnrecht kann befristet oder als lebenslanges Wohnrecht vereinbart werden. Man kann auch vereinbaren, dass dieses Wohnrecht erlischt, wenn die Immobilie nicht mehr genutzt wird oder werden kann (wenn z. B. der Umzug in ein Pflegeheim notwendigt wird).
Wer trägt nun die Kosten für die Immobilie? In der Regel trägt der Berechtigte alle Kosten, die mit der Bewirtschaftung anfallen, also Strom, Wasser, Schönheitsreparaturen, kleinere Reparaturen, Müllabfuhr usw. Wenn aber die Heizungsanlage oder das Dach erneuert werden müssen, dann ist der Eigentümer dafür zuständig. Man kann im Notarvertrag auch eine laufende Nutzungsentschädigung vereinbaren. Bei einem Schenkungsvertrag an die Kinder wird meistens geregelt, dass der Wohnberechtigte alle Kosten alleine trägt.
Innerhalb einer 10-Jahresfrist kann eine Schenkung und damit das eingeräumte Wohnungsrecht rückgängig gemacht werden, dies jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen. Z. B. gerät das Kind in finanzielle Schwierigkeiten und die Immobilie soll zwangsvollstreckt werden. Damit wird verhindert, dass die Immobilie zur Schuldentilgung herangezogen wird und das Wohnrecht dann erlischt. Ein Rücktritt kann auch dann vollzogen werden, wenn das Kind unvorhergesehen vor den Eltern stirbt. Oder wegen groben Undanks kann auch ein Rücktritt in Betracht gezogen werden. Nach Ablauf der 10-Jahresfrist kann die Schenkung aber nicht mehr rückgängig gemacht werden und damit steht dann auch das Wohnrecht auf dem Spiel.
Sofern der Eigentümer die Immobilie verkauft, bleibt das Wohnrecht bestehen und der neue Eigentümer muss sich dann mit den Wohnberechtigten einigen.
Für wen ist das Wohnrecht sinnvoll?
Mit einer Schenkung der Immobilie an die Kinder können diese oft die Schenkungssteuer sparen, wenn den Eltern ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt wird. Im Gegenzug sind die Eltern aber auch abgesichert, so dass sie weiterhin in ihrem gewohnten Umfeld leben können. Soll eine Option zur Vermietung mit vereinbart werden, wird in der Regel ein Nießbrauchsrecht vereinbart.
Für Unternehmer und Freiberufler ist das Wohnrecht ebenfalls interessant. So kann dieser seinem Ehepartner die gemeinsam genutzte Immobilie schenken und sich ein Wohnrecht einräumen lassen. Bei einer drohenden Insolvenz haben die Gläubiger somit kein Zugriff auf die Immobilie.
Das Wohnrecht kann aber auch für ältere Immobilieneigentümer ohne Nachwuchs sinnvoll erscheinen. Es gibt kommerzielle Anbieter, die die Immobilien von Senioren erwerben. Im Gegenzug erhalten diese ein lebenslanges Wohnrecht und eine monatliche Zusatzrente. Ob sich das lohnt, muss im Einzelfall geprüft werden.
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