Immobilienverkauf vorbereiten: Welche Unterlagen brauche ich?

Welche Unterlagen gehören zur Vorbereitung eines Immobilienverkaufs?

Für die erste Sichtung sind insbesondere diese Unterlagen hilfreich:

• ein aktueller Grundbuchauszug
• eine Flurkarte beziehungsweise Liegenschaftskarte
• vorhandene Grundrisse, Schnittzeichnungen und Ansichten
• die Wohnflächenberechnung
• Baugenehmigungen und Unterlagen zu späteren Umbauten
• eine Baubeschreibung, soweit vorhanden
• ein gültiger Energieausweis, sofern erforderlich
• Nachweise über Modernisierungen und größere Reparaturen

Diese Zusammenstellung dient als Ausgangspunkt. Je nach Immobilie können weitere Auskünfte und Nachweise erforderlich sein.

Der Grundbuchauszug zeigt unter anderem die Eigentumsverhältnisse und eingetragene Rechte oder Belastungen. Grundrisse und Flächenberechnungen helfen dabei, die Immobilie nachvollziehbar zu beschreiben. Rechnungen und andere Nachweise machen sichtbar, welche Arbeiten tatsächlich durchgeführt wurden.

Was ist beim Verkauf eines Hauses zusätzlich wichtig?

Bei einem Haus sollte nachvollziehbar sein, welche Gebäudeteile genehmigt wurden und welche Veränderungen später hinzugekommen sind. Das betrifft beispielsweise einen Anbau, einen Dachgeschossausbau oder einen nachträglich errichteten Wintergarten.

Auch Unterlagen zur Heizung, zu erneuerten Fenstern, zur Dachdämmung oder zu Arbeiten an Leitungen sind hilfreich. Angaben wie „umfassend modernisiert“ lassen sich damit genauer erläutern.

Abhängig vom Grundstück können außerdem Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis und dem Altlastenkataster wichtig werden. Baulasten werden in einem eigenen Verzeichnis geführt; ein Blick ins Grundbuch ersetzt diese Auskunft nicht.

Welche Unterlagen brauche ich für eine Eigentumswohnung?

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung gehören zusätzlich die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft dazu. Relevant sind insbesondere:

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung einschließlich Änderungen
• Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Protokolle der jüngeren Eigentümerversammlungen und relevante Beschlüsse
• aktueller Wirtschaftsplan
• jüngste Jahresabrechnungen und zugehörige Beschlüsse
• aktueller Vermögensbericht beziehungsweise Nachweis zur Erhaltungsrücklage
• Informationen zu beschlossenen oder geplanten größeren Maßnahmen und Sonderumlagen

Kaufinteressenten möchten einschätzen können, welche laufenden Kosten entstehen und welche Arbeiten am Gemeinschaftseigentum anstehen. Auch die Zuordnung von Keller, Stellplatz oder Gartenfläche sollte aus den Unterlagen hervorgehen.

Die Bundesnotarkammer empfiehlt ausdrücklich, vor dem Kauf die Teilungserklärung sowie Hausgeld und Rücklagen zu prüfen.

Ist die Wohnung vermietet, werden außerdem der Mietvertrag einschließlich Nachträgen, Angaben zur aktuellen Miete, zur Kaution und zu den Betriebskosten benötigt.

Welche Unterlagen sind beim Grundstücksverkauf wichtig?

Bei einem unbebauten Grundstück stehen die Grundstücksverhältnisse und die Nutzungsmöglichkeiten im Vordergrund. Neben Grundbuchauszug und Flurkarte können dazu gehören:

• ein vorhandener Bebauungsplan und die zugehörigen Festsetzungen
• eine bereits erteilte Baugenehmigung oder ein Bauvorbescheid
• Informationen zur Erschließung und zu noch offenen Beiträgen
• Auskünfte zu Baulasten und möglichen Altlasten
• Unterlagen zu Zufahrt, Wegerechten und Leitungen

Eine große Grundstücksfläche bedeutet nicht automatisch, dass eine bestimmte Bebauung möglich ist. Vorhandene Genehmigungen und Auskünfte sollten deshalb auf ihren Inhalt und ihre Aktualität geprüft werden.

Wo bekomme ich fehlende Immobilienunterlagen?

Ein Grundbuchauszug lässt sich beim zuständigen Grundbuchamt beantragen. Als Eigentümer können Sie ihn selbst anfordern oder eine andere Person dafür bevollmächtigen.

Für fehlende Bauzeichnungen oder Genehmigungen kann eine Einsicht in die Bauakte bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde weiterhelfen. Ob die gesuchten Unterlagen dort vorhanden sind, muss im Einzelfall geklärt werden.

Unterlagen zur Eigentumswohnung finden sich häufig in den eigenen Kaufunterlagen oder bei der zuständigen WEG-Verwaltung. Einen fehlenden Energieausweis erhalten Sie bei einer dafür ausstellungsberechtigten Person.



Planen Sie für die Beschaffung etwas Vorlauf ein. Behördenauskünfte und ältere Bauakten sind nicht immer kurzfristig verfügbar.

Was tun, wenn Grundriss oder Wohnfläche nicht stimmen?

Ältere Zeichnungen entsprechen nach Umbauten möglicherweise nicht mehr dem heutigen Zustand. Auch Flächenangaben aus früheren Exposés oder Mietverträgen sollten vor der Übernahme geprüft werden.

Wenn Angaben fehlen oder voneinander abweichen, sollte geklärt werden, worauf die jeweilige Berechnung beruht. Bei Bedarf ist ein neues Aufmaß mit nachvollziehbarer Flächenberechnung sinnvoll.

Ein neu gezeichneter Grundriss allein bestätigt weder die angegebene Wohnfläche noch die baurechtliche Zulässigkeit eines Umbaus. Diese Fragen müssen gesondert betrachtet werden.

So unterstütze ich Sie bei der Vorbereitung Ihres Verkaufs

Sie müssen vor dem ersten Gespräch noch keinen vollständigen Verkaufsordner haben. Wir beginnen mit den Unterlagen, die Ihnen bereits vorliegen.

Ich sichte die Dokumente, bespreche fehlende Angaben mit Ihnen und unterstütze Sie bei der Zusammenstellung. So können wir offene Fragen vor der Veröffentlichung klären und die Immobilie mit nachvollziehbaren Angaben anbieten.

Von meinem Büro in Glienicke/Nordbahn aus begleite ich Eigentümer beim Immobilienverkauf in Berlin und im Umland.

Sie möchten Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück verkaufen? Schreiben Sie mir kurz, wo sich Ihre Immobilie befindet und welche Unterlagen bereits vorhanden sind.