Staffelmiete verstehen: Chancen und Fallstricke für Vermieter

Was ist eine Staffelmiete?

Die Staffelmiete (§ 557a BGB) erlaubt es Vermietern, Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag verbindlich zu regeln. Dabei wird festgelegt, zu welchen Zeitpunkten die Miete steigt und um welchen Betrag. Wichtig: Die Staffel muss betragsmäßig genau angegeben werden – prozentuale Angaben oder vage Formulierungen sind unzulässig.

Voraussetzungen für eine wirksame Staffelmietvereinbarung

Eine Staffelmietvereinbarung muss bestimmte rechtliche Anforderungen erfüllen, um wirksam zu sein:

• Die Staffelbeträge müssen klar beziffert sein.
• Zwischen den Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen.
• Die Mietpreisbremse gilt auch für Staffelmieten – insbesondere bei Neuvermietung.
• Während der Laufzeit der Staffel sind keine weiteren Mieterhöhungen (z. B. wegen Modernisierung oder Vergleichsmiete) zulässig.

Eine Staffelmiete kann sowohl bei Wohnraum- als auch bei Gewerbemietverträgen vereinbart werden.

Vorteile für Vermieter

Viele Vermieter greifen zur Staffelmiete, um sich den Aufwand rund um die klassische Mieterhöhung zu ersparen. Weitere Vorteile:

• Automatische Mieterhöhung ohne zusätzlichen Verwaltungsaufwand
• Keine Begründung notwendig, wie etwa bei der ortsüblichen Vergleichsmiete
• Unabhängigkeit von Mietspiegeln oder Modernisierungsmaßnahmen
• Kappungsgrenze gilt nicht, was höhere Steigerungen innerhalb kurzer Zeiträume ermöglicht

Wichtig: Während der Laufzeit der Staffelmiete sind andere Erhöhungen – z. B. auf Basis der Vergleichsmiete oder durch Modernisierung – ausgeschlossen.

Mietpreisbremse und Staffelmiete: Was gilt?

In Gebieten mit Mietpreisbremse gelten besondere Regeln:

• Die Ausgangsmiete darf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
• Auch jede einzelne Mietstaffel muss diese Grenze einhalten. Maßgeblich ist der jeweilige Zeitpunkt, zu dem die neue Staffel wirksam wird.

Beispiel:
Liegt die Vergleichsmiete im Juni 2025 bei 850 Euro, darf eine ab 01.07.2025 wirksame Mietstaffel maximal 935,00 Euro betragen – unabhängig davon, was ursprünglich im Vertrag stand.

Trotz dieser Begrenzung kann die Staffelmiete ein wirksames Mittel sein, um das zulässige Mietniveau voll auszuschöpfen – automatisiert und rechtskonform.

Was passiert nach Ablauf der letzten Mietstaffel?

Ist die letzte Staffel erreicht, endet die Staffelmietvereinbarung automatisch. Ab diesem Zeitpunkt gelten wieder die üblichen Regeln für Mieterhöhungen, z. B. durch Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete.

Alternativ kann eine Staffelmiete ohne Enddatum vereinbart werden – mit jährlich festgelegten Steigerungen. Auch hier gilt: Jeder Betrag muss konkret angegeben sein, und jede Staffel mindestens ein Jahr.

Staffelmiete und Kündigung: Was Sie wissen müssen

Ein Mietvertrag mit Staffelmiete läuft in der Regel auf unbestimmte Zeit. Der Mieter kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen – auch während der Staffelmietdauer.

Kündigungsausschluss möglich:
Im Vertrag kann vereinbart werden, dass das beidseitige Kündigungsrecht für maximal vier Jahre ausgeschlossen ist – gerechnet ab Abschluss der Staffelmietvereinbarung. Wichtig ist, dass diese Regelung korrekt formuliert ist, sonst droht Unwirksamkeit.

Betriebskosten und Staffelmiete

Auch bei einer laufenden Staffelmiete ist der Vermieter berechtigt, Betriebskostenvorauszahlungen anzupassen, sofern im Mietvertrag eine entsprechende Regelung enthalten ist. Dies betrifft auch Pauschalen, wenn sie vertraglich vereinbart wurden.

Risiken bei Formfehlern – und wie Sie sie vermeiden

Viele Vermieter scheitern an kleinen Formulierungsfehlern, die große rechtliche Folgen haben können. Häufige Stolpersteine:

• Unklare Staffelbeträge („Miete steigt um 5 % jährlich“ – nicht zulässig)
• Fehlende Mindestabstände zwischen den Erhöhungen
• Nichtbeachtung der Mietpreisbremse bei Neuvermietung

Als Immobilienprofi unterstütze ich Sie dabei, rechtssichere Mietverträge zu erstellen, die Ihre Interessen schützen und gleichzeitig für Mieter nachvollziehbar sind.

Staffelmiete als strategisches Vermietungsinstrument

Die Staffelmiete kann für Vermieter ein sinnvolles Instrument sein, um regelmäßige Mieterhöhungen effizient, rechtssicher und planbar umzusetzen. Gleichzeitig müssen bestimmte rechtliche Anforderungen eingehalten werden – insbesondere bei der Formulierung und bei Vereinbarungen in Gebieten mit Mietpreisbremse.

Die Staffelmiete eignet sich besonders für:

• Neubauten oder modernisierte Wohnungen, bei denen ein langfristiger Mietanstieg gerechtfertigt ist
• Kapitalanleger, die auf stabile Renditen setzen
• Vermieter mit mehreren Einheiten, die ihre Mietentwicklung systematisch planen möchten

Mit einer durchdachten Staffelregelung können Sie Ihre Immobilie attraktiv vermieten, ohne auf zukünftige Einnahmen zu verzichten.

Fazit: Vertrauen durch Kompetenz

Die Staffelmiete ist ein starkes Werkzeug – wenn man es richtig einsetzt. Als erfahrene Ansprechpartnerin für Vermietung stehe ich Ihnen zur Seite, um Ihre Immobilie rechtssicher und nachhaltig zu vermieten.

📩 Kontaktieren Sie mich gern für ein unverbindliches Beratungsgespräch – gemeinsam finden wir die optimale Lösung für Ihre Wohnung.

 --->  Diese Informationen ersetzen keine anwaltliche Beratung. Bitte wenden Sie sich im Zweifelsfall an Ihren Rechtsanwalt.